N° RG 24/06021 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3RZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/06021

N° Portalis DB2E-W-B7I-M3RZ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— S.A. ALSACE HABITAT

— M. [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de SIBAR et OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Madame [W] [J] [R], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [K]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Février 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/06021 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M3RZ

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2022, la SA ALSACE HABITAT a loué à Monsieur [F] [K] un local à usage d’habitation n°1040.31.12.0078, 2ème étage, situé au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 204,74 euros hors charges outre 74,30 euros de provision pour charges, payables mensuellement et d’avance, le premier jour de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la SA ALSACE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 584,85 euros au titre des loyers et charges échus au 7 novembre 2023, mois de novembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [F] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais étant donné le cumul du défaut de paiement des loyers et charges et du défaut d’assurance,condamner le locataire à payer la somme de 2 874,78 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 14 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner le locataire à payer la somme de 500 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris notamment les frais de commandement visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 9 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 décembre 2024.

A cette audience, la SA ALSACE HABITAT, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 460,92 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 décembre 2024, terme du mois de décembre 2024 inclus. Elle précise que le paiement du loyer et charges courant n’est pas repris et qu’elle n’a connaissance d’aucune situation de surendettement concernant le locataire.

Cité par acte délivré à dépôt à étude, Monsieur [F] [K] ne comparaît pas.

Le locataire ne s’est sont pas présenté à la convocation en vue de l’établissement du rapport d’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 14 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 10 décembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 décembre 2024, la dette locative de Monsieur [F] [K] s’élève à la somme de 5 460,92 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut d’assurance

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 17 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 14 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 17) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le commandement du 14 novembre 2023 visait également cette clause résolutoire.

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance habitation.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 15 décembre 2023 pour défaut d’assurance (et de manière surabondante au 15 janvier 2024 pour défaut de paiement des loyers et des charges) et que la résiliation est intervenue de plein droit à cette première date du 15 décembre 2023 pour non production de l’assurance locative.

L’expulsion de Monsieur [F] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [F] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [K] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALSACE HABITAT et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [F] [K] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 décembre 2022 entre la SA ALSACE HABITAT, d’une part, et Monsieur [F] [K], d’autre part, concernant le logement n°1040.31.12.0078 situé au 2ème étage, au [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 décembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à verser à la SA ALSACE HABITAT la somme de 5 460,92 euros (décompte arrêté au 10 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à verser à la SA ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA ALSACE HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] à verser à la SA ALSACE HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS