N° RG 25/02856 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NO2Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/02856 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NO2Z

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Leslie ULMER

M. [U] [F]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 16 décembre 2025

Le Greffier

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT , SA d’HLM

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Leslie ULMER,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [F]

né le 03 Août 1979 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 juin 1983, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à Monsieur [N] [F] et Madame [Z] [F] née [R], un bail sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer de 446.00 francs, soit 102.19 euros outre 110.00 francs, soit 25.15 euros, au titre des provisions pour charges

Par avenant en date du 29 août 2024, le bail a été transféré à Monsieur [M] [C] [F], fils des locataires décédés.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [F] le 4 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 6338.45 euros.

Par acte délivré le 3 mars 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [F] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constater et à défaut prononcer de la résiliation des deux contrats de location, expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 10 octobre 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représenté par son conseil, a repris les termes de leur acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [F] et tout occupant de son chef, sans délai, sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [U] [F] au paiement de la somme de 6598.91 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelles représentant les loyers et charges impayés au 17 février 2025, cet arriéré ayant la qualification de loyers jusqu’au 4 janvier 2025 et d’indemnité d’occupation équivalente passé ce délai,

— Condamner Monsieur [U] [F] à payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle d’un montant de 485.98 euros à compter du 5 janvier 2025, revalorisable à proportion des majorations de loyers HLM décidé par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation dans l’immeuble où est situé le logement donné à bail,

— Condamner Monsieur [U] [F] à payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [U] [F] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

La SA BATIGERE HABITAT expose que Monsieur [U] [F] n’a pas régularisé son arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer si bien que le contrat de bail est résilié 4 janvier 2024. Elle actualise la dette locative à la somme de 6344.97 euros au 30 septembre 2025 et précise que le règlement des loyers courants a repris.

Bien que régulièrement cité à personne, Monsieur [U] [F] n’a pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 4 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 24 décembre 2024 soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 3 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 5 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 10 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (clause VIII), et le commandement de payer, signifié au locataire le 4 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 6338.45 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 janvier 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SA BATIGERE HABITAT a produit à l’audience un décompte actualisé au 8 octobre 2025 qui sera retenu, bien que non contradictoirement communiqué dans la mesure où la dette locative a légèrement diminué.

Il ressort par contre dudit décompte d’instance que Monsieur [U] [F] reste redevable de la somme de 6344.97 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, et comprenant l’échéance du mois septembre 2025.

Monsieur [U] [F], non comparant, ne conteste pas la dette locative.

En conséquence, Monsieur [U] [F] sera condamné à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6344.97 euros au titre des loyers et des charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6338.45 euros à compter du commandement de payer soit le 4 novembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort de l’extrait de compte précité que le règlement du loyer courant a repris.

Toutefois Monsieur [U] [F], non comparant et absent aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social, ne justifie pas de ses revenus ce qui ne permet pas au tribunal d’apprécier sa solvabilité pour l’octroi le cas échéant de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [U] [F] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [U] [F] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

La demande d’astreinte, dont l’utilité à ce stade n’est pas démontrée, sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [U] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 486.98 euros à compter de la date à laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 4 janvier 2025 à minuit et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Le montant de l’indemnité sera revalorisable à proportion des majorations de loyers HLM décidé par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation dans l’immeuble où est situé le logement donné à bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles de Monsieur [U] [F] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6344.97 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 4 janvier 2025 à minuit.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [U] [F] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [U] [F], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, y compris les frais de commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [U] [F], supportant la condamnation aux dépens, recevra également à payer à la SA BATIGERE HABITAT, la somme de 200.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SA BATIGERE HABITAT à l’encontre de Monsieur [U] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 juin 1983 entre la SA BATIGERE HABITAT et Monsieur [U] [F] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 4 janvier 2025 à minuit ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6344.97 euros (six mille trois cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation incluant l’échéance du mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6338.45 euros à compter du 4 novembre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

ORDONNE à Monsieur [U] [F] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [F] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SA BATIGERE HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer à la SA BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 486.98 euros (quatre cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt dix huit centimes), cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges à compter du 4 janvier 2025 à minuit, date de la résiliation du bail, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [U] [F] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 6344.97 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 4 janvier 2025 à minuit ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisable à proportion des majorations de loyers HLM décidé par le Conseil d’Administration en application de l’article L 442-1 du code de la construction et de l’habitation dans l’immeuble où est situé le logement donné à bail ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [U] [F] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] aux dépens y compris les frais du commandement de payer;

CONDAMNE Monsieur [U] [F] à payer la SA BATIGERE HABITAT la somme de 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE