N° RG 25/00303 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMHH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/00303 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMHH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 août 2025

Le Greffier

Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 AOÛT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine SCHULTZ-MARTIN,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [G] [J]

[Adresse 1]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat daté du 26 juin 2018, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Madame [G] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 304,97 € augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 107,81 € et du câble TV de 4,43 €, soit une échéance mensuelle totale de 417,21€.

Se prévalant de loyers impayés, la [Adresse 11] a fait signifier à Madame [G] [J], le 15 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.633,03 € arrêtée au 14 novembre 2024, après saisine préalable de la Caisse d’Allocations Familiales le 30 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, la [Adresse 11] a fait assigner Madame [G] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], et subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire dudit bail ;

— le prononcé de l’expulsion immédiate de Madame [G] [J] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7] ;

— la condamnation de Madame [G] [J] à lui payer, à titre de provision, sur les loyers et charges impayés arrêtés au 27 janvier 2025 la somme de 1.467,28 €;

— la fixation du montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [G] [J] postérieurement à la résiliation à la somme de 512,23 € et la condamnation de celle-ci à son paiement ;

— qu’il soit dit que cette indemnité suivra les révisions ou réajustements du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice de 2ème trimestre ;

— la réserve du droit au décompte définitif des charges ;

— la condamnation de Madame [G] [J] aux dépens, y compris ceux issus du commandement de payer en date du 15 novembre 2024, ainsi qu’à lui payer la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 12 février 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la S.A.E.M. L. Habitation Moderne, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, en actualisant sa créance.

Elle indique qu’au 12 mai 2025, l’arriéré locatif s’élève à 1.967,36 €. Elle sollicite donc une provision au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation à hauteur de ce montant.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier du 29 avril 2025, réceptionné au greffe à la même date.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude de Maître [K] [M], Commissaire de Justice à [Localité 12], le 5 février 2025, Madame [G] [J] ne s’est ni présentée ni faite représenter.

L’ordonnance sera par conséquent réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation du 5 février 2025 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF, laquelle a eu lieu le 30 juillet 2024.

L’assignation a été notifiée le 12 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement aux termes convenus du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu, selon le même contrat de bail que le loyer et les charges doivent être à la disposition du bailleur le dernier jour du mois au plus tard.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 15 novembre 2024 pour une somme en principal de 1.633,03 € selon relevé de compte arrêté au 7 novembre 2024.

Il ressort du décompte arrêté au 12 mai 2025 produit lors de l’audience que les sommes dues dont le paiement était demandé par le commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 15 janvier 2025 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la S.A.E.M. L. [Adresse 9] et Madame [G] [J] du 26 juin 2018, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2015 que la S.A.E.M. L. Habitation Moderne rapporte la preuve que Madame [G] [J] lui doit, au 12 mai 2025, la somme de 1.891,16 € au titre des loyers et charges et indemnité d’occupation.

Un montant de 7,62 € est mis en compte à dix reprises au titre des frais d’enquête. Or, la S.A.E.M. L. [Adresse 9] ne fournit aucun élément permettant de savoir à quoi se rapportent ces frais. Il n’y a donc pas lieu de prendre en compte la somme de 76,20 € qui sera soustraite du montant réclamé de 1.967,36 €.

Madame [G] [J] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [G] [J] sera condamné à payer à la S.A.E.M. L. Habitation Moderne une provision de 1.891,16 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

* Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant la S.A.E.M. L. [Adresse 9] et Madame [G] [J] à compter du 16 janvier 2024.

Madame [G] [J] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur les indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 16 janvier 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année, selon indice du 2ème trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Madame [G] [J] sera condamnée au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 13 mai 2025, échéance de mai 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [G] [J], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 15 novembre 2024.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE l’action de la [Adresse 11] à l’encontre de Madame [G] [J] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 26 juin 2018 entre la SAEML HABITATION MODERNE, d’une part, et Madame [G] [J], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 16 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [J] à la [Adresse 11] à compter du 16 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au 1er janvier, selon indice du 2ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une provision de 1.891,16 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 12 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Madame [G] [J] à payer à la [Adresse 11] , à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 16 mai 2025, échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

DÉBOUTE la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [G] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 15 novembre 2024 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS