N° RG 25/02394 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNW2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 9]

11ème civ. S3

N° RG 25/02394 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NNW2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par Maître Fabienne DIEBOLD-STROHL,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [D]

né le 17 Octobre 1966 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 25 juin 2014, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [N] [D] un logement situé [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 12] (porte 20, étage 2) moyennant un loyer, provision sur charges, branchement TV ou câblage et accord collectif compris, de 375,31 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 18 octobre 2024, présentée le 25 octobre 2024 mais non réclamée, l’OPHEA a notifié à Monsieur [N] [D] un congé pour le 31 janvier 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.666,18 € jusqu’au 18 octobre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [N] [D] par acte de commissaire de justice le 2 décembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 octobre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [N] [D], par acte de commissaire de justice du 26 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 3.206,98 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 574,02 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 320 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 28 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

L’OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Il actualise la dette au 25 juillet 2025 à 2.635,27 € et indique qu’un plan d’apurement a été conclu entre Monsieur [N] [D] et lui le 25 juillet 2025 selon lequel ce dernier s’engage à payer, en sus du loyer courant, la somme de 50 € du 1er août 2025 au 31 décembre 2029 correspondant à 52 versements de 50 € et un dernier versement de 35,27 €.

Il accepte la suspension des effets du congé mais sollicite la mise en place d’une “clause cassatoire” en cas d’absence de règlement.

Il confirme également que par la restitution des locaux, il sollicite en réalité l’expulsion de Monsieur [N] [D] des locaux, en cas de non respect du plan d’apurement.

Monsieur [N] [D], comparant en personne, confirme la signature d’un plan d’apurement le 25 juillet 2025. Il indique avoir mis en place à compter du 1er août 2025 un prélèvement automatique de 50 € au profit d’OPHEA et confirme avoir repris le règlement des loyers à compter du mois de mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 31 juillet 2025, réceptionné au greffe le même jour.

L’OPHEA étant représentée et Monsieur [N] [D] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [N] [D] pour le 31 janvier 2025 au vu des impayés de loyers au 18 octobre 2024; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 janvier 2025; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 26 février 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3.206,98 € (échéance du mois de février 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (solde débiteur antérieur au 13 décembre 2023 et non créditeur depuis), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupante.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [N] [D] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2.635,27 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d’occupation au 25 juillet 2025 (dernière échéance incluse : juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le juge peut cependant valider l’accord des parties et accorder des délais plus importants si le bailleur y consent.

En l’espèce, l’OPHEA produit un plan d’apurement signé le 25 juillet 2025 entre Monsieur [N] [D] et lui duquel il ressort que Monsieur [N] [D] s’engage à régler les arriérés de loyers, avance sur charges et prestations fournies de 2.635,27 € en 53 versements dès le 1er août 2025, dont 52 versements de 50 € et un 53ème versement de 35,27 €.

Ce plan est conforme à l’accord des parties et à la situation financière de Monsieur [N] [D], lequel précise percevoir des revenus de l’ordre de 1.340 € et avoir des charges, loyers compris de 648,44 € par mois.

Si l’intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considérée comme un occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

* Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Monsieur [N] [D], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de l’équité et de la situation économique de celui-ci, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre. L’OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 25 juin 2014 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [N] [D] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 5] (porte 20, étage 2) ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [N] [D] de son droit au maintien dans les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [N] [D] à l’OPHEA à compter du 31 janvier 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 2.635,27 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 25 juillet 2025 (échéance de juin 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [N] [D], conformément au plan d’apurement conclu entre les parties le 25 juillet 2025, un délai de 53 mois à compter du 1er août 2025 pour s’acquitter de sa dette et DIT qu’il devra le faire en 52 mensualités de 50 € chacune et une 53 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois au mois d’août 2025, conformément à l’accord des parties ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si le locataire se libère de sa dette selon les modalités ci-dessus fixées, sous réserve d’un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d’une seule mensualité, que ce soit au titre de l’arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, à l’échéance prévue restée même partiellement impayée :

— DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNE Monsieur [N] [D] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, l’indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 26 juillet 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

En tout état de cause

DEBOUTE l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [D] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS