N° RG 24/00350 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MNVB

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/00350 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MNVB

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Matthieu AIROLDI

M^e Cédric D’OOGHE

Le

Le greffier

M^e Matthieu AIROLDI

M^e Cédric D’OOGHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. LUMI INVESTISSEMENTS, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 892.451.386. prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [B] PENDANX, Président,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Matthieu AIROLDI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 229

DEFENDEURS :

SCI LES MUSES, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 753.448.323. prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [B] [A],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

Monsieur [G] [F]

né le 23 Janvier 1955 à [Localité 9] (ITALIE),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cédric D’OOGHE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 139

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Baux d’habitation – Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mars 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 19 octobre 2021, dressé par Maître [Z] [Y], notaire à [Localité 4], la société par actions simplifiées LUMI NVESTISSEMENTS et la société civile immobilière LES MUSES ont conclu une vente avec faculté de rachat portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6]. La SCI LES MUSES n’a pas exercé la faculté de rachat sur la période fixée.

Monsieur [G] [F] a occupé en qualité de locataire, au titre d’un bail d’habitation souscrit auprès de la SCI LES MUSES, bailleur, le logement sis [Adresse 1] à OLWISHEIM (67170). Puis, ledit contrat de bail a été résilié le 16 octobre 2021.

Selon acte sous seing privé du 16 octobre 2021, une convention d’occupation précaire a été conclu entre la SCI LES MUSES et la SAS LUMI INVESTISSEMENTS portant sur ledit bien immobilier pour une période de 18 mois à compter du 18 octobre 2021 jusqu’au 18 avril 2023 inclus.

Parallèlement, une convention de mise à disposition précaire a été conclue entre la SCI LES MUSES et Monsieur [G] [F] à la même date, pour une période de 18 mois à compter du 18 octobre 2021 jusqu’au 18 avril 2023 inclus.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 5 juillet 2023, la SAS LUMI INVESTISSEMENTS a mis en demeure la SCI LES MUSES de libérer et faire libérer les lieux et de régulariser les charges émises le 23 mai 2023.

Par assignations délivrées les 2 et 3 janvier 2024, la SAS LUMI INVESTISSEMENTS a attrait la SCI LES MUSES et Monsieur [G] [F] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg et a demandé de :

JUGER la demande de la SAS LUMI INVESTISSEMENT recevable et bien fondée ;

En conséquence,

ORDONNER l’ expulsion de Monsieur [G] [F], occupant sans droit ni titre depuis le 18 avril 2023, du bien sis [Adresse 1] à [Localité 5] (67) et ce avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNER solidairement la SCI Les Muses et Monsieur [G] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à hauteur de 700 (sept cents) euros par mois depuis le 20 avril 2023 et jusqu’à libération effective du bien sis [Adresse 1] à OLWISHEIM (67170) ;

CONDAMNER la SCI Les Muses au paiement des charges de copropriété depuis le 19 octobre 2021 et ce jusqu’à la libération effective du bien par Monsieur [F] ;

CONDAMNER la SCI Les Muses au paiement de la clause pénale correspondant à 100 (cent) euros par jour de retard en cas de non-libération des lieux, soit 24.000 (vingt quatre mille) euros au 20 décembre 2023 ;

CONDAMNER solidairement la SCI Les Muses et Monsieur [G] [F] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de signification de la présente assignation et du jugement à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, la SAS LUMI INVESTISSEMENTS avance que Monsieur [G] [F] est actuellement occupant sans droit ni titre du logement dont elle est propriétaire et qu’il n’a pas déféré à sa demande de quitter les lieux. Elle dénonce l’inaction de la SCI LES MUSES face à cette situation malgré la mise en demeure qui lui a été adressée. Elle se prévaut d’une clause pénale prévue au contrat notarié de vente conclu avec la SCI LES MUSES.

Dans ses conclusions récapitulatives déposées le 3 septembre 2024, Monsieur [G] [F] a demandé de :

JUGER le Tribunal de céans incompétent.

JUGER que le Tribunal de proximité de HAGUENAU est compétent.

JUGER les demandes de la société LUMI INVESTISSEMENTS irrecevables.

A titre subsidiaire,

JUGER les demandes de la société LUMI INVESTISSEMENTS non fondées.

En conséquence,

DEBOUTER la société LUMI INVESTISSEMENTS de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’égard de Monsieur [F].

En tout état de cause,

CONDAMNER la société LUMI INVESTISSEMENTS à verser à Monsieur [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la société LUMI INVESTISSEMENTS aux entiers frais et dépens de la procédure judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] [F] avance être tiers au contrat de vente conclu entre la SAS LUMI INVESTISSEMENTS et la SCI LES MUSES, considérant que seule la SCI LES MUSES est son bailleur. Il se prévaut des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dont il rappelle le caractère d’ordre public. Il fait état de l’incompétence de la présente juridiction.

Bien que régulièrement citée, la SCI LES MUSES n’a pas constituée avocat. Susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 28 novembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 16 janvier 2025 et la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

I. Sur l’exception d’incompétence

L’article 789, 1° du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

En l’espèce, Monsieur [G] [F] soulève une exception de procédure dans ses conclusions au fond et non par requête devant le juge de la mise en état, en contradiction avec la compétence exclusive du juge de la mise en état pour statuer sur l’incompétence soulevée.

Aussi, sans qu’il y ait lieu d’examiner l’exception de procédure soulevée par Monsieur [G] [F], celle-ci sera déclarée irrecevable.

II. Sur la demande d’expulsion

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par acte notarié en date du 19 octobre 2021, dressé par Maître [Z] [Y], notaire à [Localité 4], la société par actions simplifiées LUMI NVESTISSEMENTS et la société civile immobilière LES MUSES ont conclu une vente avec faculté de rachat portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6].

Il est constant que la SCI LES MUSES n’a pas exercé la faculté de rachat au cours de la période fixée de sorte que la SAS LUMI INVESTISSEMENTS est devenue propriétaire du bien immobilier.

Il est également constant que le bail d’habitation liant Monsieur [G] [F] et la SCI LES MUSES a été résilié avant la signature de l’acte notarié du 19 octobre 2021.

Dès lors, contrairement à ce que soutient Monsieur [G] [F], la SCI LES MUSES n’est plus bailleur, celle-ci n’étant plus propriétaire du bien immobilier et le bail d’habitation initialement conclu ayant été résilié amiablement.

Si Monsieur [G] [F] a occupé le bien immobilier ultérieurement à la conclusion de l’acte notarié du 19 octobre 2021, il est rappelé qu’en application de la convention de mise à disposition précaire du 16 octobre 2021, il s’agissait d’une occupation temporaire accordée pour une période de 18 mois à compter du 18 octobre 2021 jusqu’au 18 avril 2023 inclus.

Or, il n’est pas contesté que Monsieur [G] [F] s’est maintenu dans les lieux au-delà de cette date de sorte que ce dernier est occupant sans droit ni titre du bien immobilier de la SAS LUMI INVESTISSEMENTS.

L’expulsion de Monsieur [G] [F] sera en conséquence ordonnée. A défaut d’évacuation volontaire après la signification du jugement, la SAS LUMI INVESTISSEMENTS pourra poursuivre l’expulsion de Monsieur [G] [F] sans qu’il y a lieu d’ordonner le concours de la force publique.

III. Sur la demande d’indemnité d’occupation

Au titre de l’article 1240 du code civil, Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation n’est due qu’en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

En l’espèce, à compter du 20 avril 2023, Monsieur [G] [F] était occupant sans droit ni titre des lieux précédemment occupé au titre de la convention de mise à disposition précaire susvisée.

Compte tenu du maintien dans les lieux de Monsieur [G] [F] après le 20 avril 2023, celui-ci est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle de 700 euros TTC, correspondant à la valeur locative du bien occupé sans droit ni titre à compter de cette date.

Aussi, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [F] à payer à la SAS LUMI INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation mensuelle de 700€ à compter du 20 avril 2023 et jusqu’à son évacuation définitive ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux litigieux.

***

La SAS LUMI INVESTISSEMENTS ne justifie pas que la SCI LES MUSES se soit maintenue, pour sa part, dans les lieux, postérieurement au 20 avril 2023, au titre d’une prétendue occupation sans droit ni titre non démontrée.

Par ailleurs, si le contrat de vente notarié du 19 octobre 2021 prévoit en page 10 que la SCI LES MUSES "reconnaît avoir parfaite connaissance que c’est à lui qu’il appartiendra de régler l’indemnité d’occupation mensuelle, à charge pour lui d’en réclamer le coût à Monsieur [G] [F], [sous-locataire], ou toute autre personne à qui il consentira la sous-location du BIEN", il est retenu que cette clause porte sur la sous-location du bien immobilier envisagée pendant la période provisoire pendant laquelle la SCI LES MUSES disposait de la faculté de rachat du bien immobilier. Une telle clause ne peut être invoquée par la SAS LUMI INVESTISSEMENTS pour mettre à la charge de la SCI LES MUSES une obligation de paiement d’une indemnité d’occupation due par un tiers, même anciennement sous-locataire, en raison d’une occupation sans droit ni titre.

En conséquence, la SAS LUMI INVESTISSEMENTS sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de la SCI LES MUSES ainsi que de celle relative aux charges de copropriété.

IV. Sur la demande de paiement de la clause pénale

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

L’acte notarié en date du 19 octobre 2021 par lequel la société par actions simplifiées LUMI NVESTISSEMENTS et la société civile immobilière LES MUSES ont conclu une vente avec faculté de rachat portant sur un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] prévoit en son article « CLAUSE PENALE – INDEMNITE DE RETARD DE LIBERA TION » les dispositions suivantes : « Il est convenu entre les parties qu 'en cas de non-libération des lieux à la date ci-dessus fixée, le vendeur sera redevable d’une indemnité de retard de libération des lieux, fixée d’un commun accord entre les parties à la somme de CENT EUROS (100) par jour d’occupation sans droit ni titre et sans préjudice de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux. Cette indemnité de retard sera due de plein droit à compter du terme de l’échéance de la convention d’occupation précaire, soit DIX HUIT MOIS (18) jour pour jour, à compter du lendemain des présentes, et son exécution ne sera pas conditionnée à une quelconque mise en demeure préalable faite par l’acquéreur au vendeur. »

En outre, la convention d’occupation précaire signée entre la SCI Les Muses et la SAS LUMI INVESTISSEMENT, prévoit que la SCI Les Muses s’engage à libérer les lieux ou à faire libérer les lieux, sous peine d’encourir le paiement d’astreinte de 100 euros par jour de retard.

En l’espèce, par courrier recommandé avec avis de réception du 5 juillet 2023, la SAS LUMI INVESTISSEMENTS a mis en demeure la SCI LES MUSES de libérer et faire libérer les lieux et de régulariser les charges émises le 23 mai 2023. Par courrier du 10 juillet 2023, la SCI LES MUSES a indiqué ne pas avoir obtenu la libération des lieux par Monsieur [G] [F] et ne pas être responsable des manquements de ce dernier.

Or, la SCI LES MUSES ne justifie pas des diligences entreprises pour faire libérer les lieux de toute occupation, suite à la mise en demeure du 5 juillet 2023. Dès lors, la carence de la SCI LES MUSES constitue une inexécution fautive justifiant l’application de la clause pénale prévue au contrat de vente du 19 octobre 2021.

***

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, compte de la disproportion manifeste entre la somme réclamée au titre de la clause pénale et l’importance du préjudice effectivement subi par la demanderesse, le montant de la clause pénale sollicitée par la SAS LUMI INVESTISSEMENTS est excessif, ce d’autant plus que ladite clause pénale ne prévoit pas de somme forfaitaire.

En conséquence, le montant de la clause pénale sera minoré à hauteur de 8.400€, fixée à titre de somme forfaitaire.

La SCI LES MUSES sera condamnée à payer à la SAS LUMI INVESTISSEMENTS la somme de 8.400€ au titre de la clause pénale minorée. la SAS LUMI INVESTISSEMENTS sera déboutée du surplus de sa demande formée au titre de la clause pénale.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, Monsieur [G] [F] sera condamné aux entiers dépens de la procédure, ce qui emporte rejet de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [G] [F] à payer à la SAS LUMI INVESTISSEMENTS la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [G] [F] ;

ORDONNE à Monsieur [G] [F] de quitter les locaux occupés au sein du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire du logement, l’expulsion de Monsieur [G] [F] hors les locaux occupés au sein du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

DEBOUTE la SAS LUMI INVESTISSEMENTS de sa demande de recours au concours de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à la SAS LUMI INVESTISSEMENTS une indemnité d’occupation mensuelle de 700€ à compter du 20 avril 2023 et jusqu’à son évacuation définitive ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux litigieux ;

DEBOUTE la SAS LUMI INVESTISSEMENTS de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de la SCI LES MUSES ;

DEBOUTE la SAS LUMI INVESTISSEMENTS de sa demande de condamnation au paiement de charges de copropriété formée à l’encontre de la SCI LES MUSES ;

MINORE le montant de la clause pénale prévue au contrat de vente notarié du 19 octobre 2021 à hauteur de la somme forfaitaire de 8.400€ ;

CONDAMNE la SCI LES MUSES à payer à la SAS LUMI INVESTISSEMENTS la somme de 8.400€ au titre de la clause pénale minorée ;

DEBOUTE la SAS LUMI INVESTISSEMENTS du surplus de sa demande formée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à la SAS LUMI INVESTISSEMENTS la somme de 1000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anne MOUSTY