N° RG 25/04682 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTHG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 25/04682 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTHG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

.Représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [O] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par M^e Stéphanie BOEUF,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 13 août 2020 avec effet au même jour pour une durée d’un an, l’Office Public d’Habitations à loyer modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], OPHEA a donné à bail à M. [J] [O] [B] et Mme [W] [R] [E] un logement à usage d’habitation de 5 pièces n° 02510574 – 2ème étage – porte 006 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 365,57 € et une provision sur charges de 156,08€.

Mme [W] [R] [E] a quitté les lieux et par avenant du 9 août 2022, M. [J] [O] [B] est devenu seul titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises son locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 20 février 2024.

Le bailleur a notifié à M. [J] [O] [B] par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2024 son congé pour le 31 mai 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [J] [O] [B] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [J] [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 4 juillet 2025 par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 1 899,62 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 626,47 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

A l’audience du 4 juillet 2025, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, un plan d’apurement et un maintien dans les lieux sont demandés.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance. Il indique que les paiements ont repris. Il n’est pas opposé à des délais de paiement avec les clauses de déchéance du terme et cassatoire pour un montant d’au moins 40 € par mois.

M. [J] [O] [B] a comparu assisté par son conseil. Il demande au soutien de ses conclusions du 2 juillet 2025 de :

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer sa dette ;

— débouter OPHEA de sa demande d’expulsion ;

— condamner OPHEA aux entiers frais et dépens.

Proposant 30 € par mois, il s’accorde sur des versements mensuels de 40 €.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.» ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 avril 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2024, un congé a été délivré à M. [J] [O] [B] pour le 31 mai 2024 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que le locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Il ne conteste pas la régularité de ce congé de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 mai 2024.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Qu’il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux, l’assignation du 15 avril 2025 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 15 avril 2025, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1 980,83 € selon extrait de compte du 4 mai 2025 ;

Le montant de la dette locative, sa persistance depuis le 30 juin 2023 malgré un effacement de 1 770,14 € le 23 septembre 2024, les retards de paiement et les paiements partiels caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’il ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l’assignation.

M. [J] [O] [B], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir de 16 avril 2025, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.

M. [J] [O] [B] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’il occupe.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 24 juin 2025 établissant que M. [J] [O] [B] reste lui devoir la somme de 888,97 €.

M. [J] [O] [B] n’apporte aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 888,97 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

L’historique du compte établit une dette locative pré-existante depuis le mois de juin 2023. Toutefois des paiements sont intervenus, le paiement du loyer courant a repris et des versements complémentaires ont permis de réduire la dette. Une intervention du FSL est envisageable. Le bailleur ne s’oppose.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [J] [O] [B] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si M. [J] [O] [B] apure sa dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [J] [O] [B] sera condamné à lui verser une somme de 40,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 21 février 2024 le bail d’habitation conclu le 13 août 2020 et avenant du 9 août 2022 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA et M. [J] [O] [B] portant sur un logement à usage d’habitation de 5 pièces n° 02510574 – 2ème étage – porte 006 sis [Adresse 2] est résilié à la date du 31 mai 2024 ;

PRONONCE la déchéance de M. [J] [O] [B] du droit au maintien dans les lieux à compter du 15 avril 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [J] [O] [B] à verser à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE M. [J] [O] [B] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 888,97 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [J] [O] [B] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants à payer à terme échu au plus tard le 1er jour du mois suivant, en 22 mensualités de 40 € chacune et une 23ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n’avoir jamais été acquise. M. [J] [O] [B] sera considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— que M. [J] [O] [B] soit condamné ainsi que tous occupants de son chef à volontairement libérer les lieux et restituer les clés ; qu’en tant que de besoin l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

CONDAMNE M. [J] [O] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [J] [O] [B] à verser à OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10] la somme de 40 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN