N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIJO

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIJO

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître Emmanuel BERGER

Expédition par LS

aux défendeurs

le

Le Greffier

M^e Emmanuel BERGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [F]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Emmanuel BERGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 211

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant

Madame [X] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

dispensé de comparaître représentant Monsieur [R] en vertu d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Juillet 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIJO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 30 décembre 2024, Monsieur [U] [F] a fait assigner Monsieur [I] [R] et Madame [X] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec ces derniers.

Il expose avoir, par contrat conclu le 17 novembre 2023, donné à bail aux défendeurs un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 630,00 euros, augmenté de 120,00 euros de provisions sur charges.

Les loyers étant régulièrement impayés, il leur a fait délivrer un commandement de payer en date du 7 juin 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet, il demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion des défendeurs, avec le cas échéant le concours de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement :

— d’une somme de 2.700,00 euros, pour les loyers impayés au mois de décembre 2024 inclus,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Il met en compte 500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 février 2025, et renvoyée à deux reprises jusqu’à l’audience du 13 mai 2025.

Madame [C], représentant Monsieur [R] en vertu d’un pouvoir spécial, indique qu’un plan d’apurement a été convenu à hauteur de 300,00 euros par mois versés directement à l’huissier, tandis que les loyers courants sont réglés à Monsieur [F].

Elle sollicite des délais de paiement et le maintien dans les lieux.

Monsieur [F], représenté par son avocat, maintient sa demande.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail doit être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

L’assignation a en l’espèce été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 31 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 février 2025.

Cette dernière a, le 28 janvier 2025, adressé au Juge un bilan social relatif à la situation de Monsieur [R] et Madame [C].

La demande formée par le bailleur est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 17 novembre 2023, Monsieur [F] a donné à bail à Monsieur [R] et Madame [C] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 630,00 euros, outre 120,00 euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 7 juin 2024 un commandement de payer la somme de 2.250,00 euros en principal a été signifié aux défendeurs, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi, mais n’emportant acquisition de la clause résolutoire qu’à deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Monsieur [R] et Madame [C] ne justifient pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 août 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Monsieur [R] et Madame [C] restent redevables de la somme de 3.831,16 euros au mois de mai 2025 inclus.

Monsieur [R] et Madame [C] seront solidairement condamnés au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Cette condamnation sera faite en deniers et quittances, le décompte ne prenant pas en compte les versements de 300,00 euros faits mensuellement au commissaire de justice depuis mars 2025, dont une partie a néanmoins pu être imputée sur les frais.

Sur la demande de délais de paiement

Monsieur [R] et Madame [C] sollicitent des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon le bilan social établi sur demande de la Sous-Préfecture du Bas-Rhin, Monsieur [R] et Madame [C] ont la charge de deux enfants, âgés de 13 ans et 5 ans, et leur situation financière s’est détériorée suite à l’accident du travail de Monsieur, survenu le 16 avril 2024, entraînant une baisse de ressources de 1.000,00 euros, mais il a pu reprendre son travail en février 2025.

Il y a dès lors lieu de faire droit à la demande de délais de paiement, et de dire que Monsieur [R] et Madame [C] pourront régler l’arriéré locatif en échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 300,00 euros.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Monsieur [R] et Madame [C] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation et leur expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Monsieur [R] et Madame [C] , malgré la résiliation du bail, cause à Monsieur [F] un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 750,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Monsieur [R] et Madame [C] seront solidairement condamnés à son paiement, du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Monsieur [R] et Madame [C] étant occupants sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

N° RG 25/00057 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIJO

3. Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [R] et Madame [C] ayant succombé à la présente instance, ils en supporteront solidairement les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [U] [F] ;

CONSTATE que le bail conclu le 17 novembre 2023 entre les parties est résilié de plein droit au 8 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement, en deniers et quittance, Monsieur [I] [R] et Madame [X] [C] à payer à Monsieur [U] [F] la somme de 3.831,16 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ACCORDE à Monsieur [I] [R] et Madame [X] [C] des délais pour s’acquitter de cette dette en mensualités de 300,00 euros, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois avant le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 750,00 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [X] [C] au paiement de cette indemnité à Monsieur [U] [F] du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Monsieur [I] [R] et Madame [X] [C], et tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [R] et Madame [X] [C] ;

dans tous les cas,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE le présent jugement exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [R] et Madame [X] [C] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGE ET PRONONCE, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge,