N° RG 24/00592 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MX3W

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 24/00592 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MX3W

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Maître Audrey PALLUCCI

Maître Marie-claire VIOLIN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 4 avril 2025

Le Greffier

Maître Audrey PALLUCCI

Maître Marie-claire VIOLIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

04 AVRIL 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [X] [D]

DIT [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Fanny PONT,

substituant Maître Audrey PALLUCCI,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 27

PARTIE REQUISE :

Madame [Y] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Fabrice JEHEL

substituant Maître Marie-Claire VIOLIN,

avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 59

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA,

Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 04 Avril 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un bail verbal conclu le 02 septembre 1972, la tante de Monsieur [X] [D] dit [J] a donné à bail à Madame [W] [K], un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Au décès de sa tante, Monsieur [X] [D] dit [J] est devenu propriétaire de ce logement.

Par exploit signifié le 31 octobre 2003, il a donné congé à Madame [W] [K] pour insuffisance d’occupation au motif qu’elle habitait seule dans un logement de 6 pièces.

Par jugement du 27 juin 2005, le tribunal d’instance de Strasbourg a validé le congé, déchu la locataire de tout droit au maintien dans les lieux et condamné celle-ci à quitter les lieux dans un délai d’un an à compter du jugement et fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer.

Selon arrêt définitif du 29 septembre 2008, la Cour d’appel de COLMAR a confirmé le jugement du 27 juin 2005 en ce qu’elle a constaté la validité du congé mais elle a reconnu à la locataire le bénéficie du droit au maintien dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice signifié le 03 janvier 2024, Monsieur [X] [D] dit [J] a mis en demeure Madame [Y] [K], la fille de Madame [W] [K] de restituer les clés du logement après établissement de l’état des lieux de sortie, et ce dans un délai de 30 jours.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mars 2024, le bailleur a assigné Madame [Y] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, aux fins de voir constater son occupation sans droit ni titre, ordonner son expulsion sous astreinte, la condamner à verser une indemnité d’occupation et supprimer les délais et sursis d’exécution prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 janvier 2025.

À cette audience, la partie demanderesse s’est référée à ses conclusions responsives du 28 novembre 2024 et a sollicité de :

Sur les demandes principales,

DÉCLARER la demande recevable et bien fondée

Subsidiairement, avant dire-droit, en cas d’incompétence du Juge des contentieux de la protection statuant en référé,

RENVOYER l’affaire à la plus proche audience pour qu’il soit statué au fond,

RAPPELER que l’ordonnance à venir emporte saisine du Juge des contentieux de la protection de la Chambre de proximité de STRASBOURG,

DIRE que la notification de l’ordonnance à venir vaut citation des parties à comparaître à l’audience qui sera fixée,

CONSTATER que Madame [Y] [K] occupe sans droit ni titre l’appartement sis [Adresse 1],

En conséquence,

CONDAMNER Madame [Y] [K] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, de corps et de biens, l’ensemble des locaux occupés sis [Adresse 1], au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

FIXER l’indemnité d’occupation due à compter du mois de juillet 2019, date du départ définitif de Madame [W] [K], jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, à la somme de 2 525,40 euros, charges en sus,

CONDAMNER Madame [Y] [K] à payer au bailleur la somme mensuelle de 2 525,40 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2019 jusqu’à la date d’introduction de la présente procédure,

CONDAMNER Madame [Y] [K] à payer au bailleur la somme mensuelle de 2 525,40 euros, à titre d’indemnité d’occupation de la date d’introduction de la présente procédure jusqu’à la libération effective et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, charges en sus,

DIRE que cette indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice des références des loyers, l’indice de base avant la résiliation étant le dernier publié à la date de la décision à intervenir,

SUPPRIMER les délais et le sursis à exécution prévus par les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, subsidiairement, DIRE ET JUGER n’y avoir à application de ces délais,

Sur les demandes reconventionnelles:

DÉBOUTER Madame [Y] [K] de l’ensemble de ses demandes, moyens et concluions,

En tout état de cause :

CONDAMNER Madame [Y] [K] à payer au bailleur la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [Y] [K] aux dépens

Le demandeur expose que le logement n’est plus occupé par Madame [W] [K] qui réside en EHPAD depuis juin 2019 mais par sa fille, Madame [Y] [K] laquelle est sans droit ni titre, que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés peut faire cesser.

Il soutient sur le fondement des 4 et 5 de la loi du 1er septembre 1948 que le droit au maintien dans les lieux est réservé au locataire ou à l’occupant de bonne foi qui dispose à l’origine d’un titre personnel de location, et que le transfert du droit au maintien dans les lieux s’applique aux enfants mineurs jusqu’à leur majorité.

Il ajoute que Madame [Y] [K], la fille de la locataire, est une personne majeure et qu’elle ne figure pas au nombre des personnes énumérées par l’article 5 de la loi de 1948 qui bénéficient d’un transfert du droit au maintien.

Concernant la sous-location du logement invoquée par Madame [Y] [K], il rappelle que l’article 4 de la loi de 1948 prévoit que seuls sont réputés de bonne foi les sous-locataires qui habitent dans les lieux suite à une sous-location régulière, avec l’accord du bailleur, ce qui, selon lui, n’est pas le cas en l’espèce.

Il conteste également la demande reconventionnelle formée par la défenderesse tendant à sa condamnation à lui verser la somme de 2 662 euros suite au loyer révisé le 1er juillet 2022 et au réajustement de la provision sur charges à compter du 1er janvier 2023. Il indique au soutien des articles 31 et 122 du code de procédure civile, que la défenderesse doit être déclarée irrecevable en sa demande car elle ne bénéficie d’aucune qualité ni d’aucun intérêt à agir, dans la mesure où elle ne dispose pas de la qualité de locataire ni d’un droit au maintien dans les lieux et qu’elle ne justifie pas avoir payé les loyers. Il rappelle par ailleurs que le loyer majoré ainsi que celui de la provision sur charges réajustée ont été payés par Madame [W] [K] sans contestation, ce qui correspond à une acceptation tacite. Il demande également au juge de constater la régularité de la demande de majoration du loyer et du réajustement du montant de la provision sur charges, sur le fondement de l’article 31 de la loi du 1er septembre 1948 et du décret n°2022-1217 du 7 septembre 2022. Il conteste également la demande de dommages et intérêts formulée par la défenderesse au motif qu’en sa qualité de propriétaire, il était en droit de solliciter de la locataire de justifier son occupation effective du logement ainsi que de la souscription d’une assurance. Il ajoute que la sommation date de 2018 et est frappée de prescription, et que la défenderesse ne justifie d’aucun préjudice moral.

A l’audience, la défenderesse, se référant à ses conclusions responsives du 9 octobre 2024, demande de :

A titre principal,

SE DÉCLARER INCOMPÉTENT en référé pour statuer sur les demandes de Monsieur [X] [D] dit [J] et RENVOYER le demandeur à se pourvoir devant le juge du fond,

DÉCLARER les conclusions en défense de Madame [Y] [K] recevables et bien fondées,

DÉCLARER irrecevables pour défaut de légitimation passive dès lors que l’action aurait dû être dirigée contre Madame [W] [K], les demandes du bailleur,

DÉCLARER mal fondées les demandes formulées dans l’assignation par Monsieur [X] [D] dit [J] à l’encontre de Madame [Y] [K],

PRONONCER le maintien du bail de Madame [W] [K] et le maintien dans les lieux de Mesdames [K] [W] et [Y],

DÉBOUTER Monsieur [X] [D] dit [J] de sa demande d’expulsion sous astreinte de Madame [Y] [K],

DÉBOUTER Monsieur [X] [D] dit [J] de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire,

PRONONCER le mal fondé de l’augmentation de loyer et de l’augmentation de l’avance sur charges,

En tout état de cause,

CONDAMNER le demandeur :

Au titre d’un trop perçu de charges, au total : 2 200 euros arrêté au 1er octobre 2024,

Au titre d’un trop perçu de loyers, au total : 462 euros,

D’une somme de 800 euros pour abus de droit,

D’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER le demandeur aux entiers frais et dépens.

La défenderesse soulève l’incompétence du juge des référés pour statuer sur le présent litige dans la mesure où Madame [W] [K] n’a pas été citée à comparaître alors qu’elle est liée avec le bailleur par un bail verbal soumis à la loi du 1er septembre 1948. Elle ajoute qu’il existe des contestations sérieuses qui s’opposent à une décision prise en urgence en référé.

Elle rappelle que la Cour d’appel de COLMAR, dans son arrêt du 29 septembre 2008, a confirmé que Madame [W] [K] bénéficiait d’un droit au maintien dans les lieux et que mère et fille cohabitent ensemble depuis ce litige. Elle confirme vivre seule dans le logement suite au transfert de Madame [W] [K] dans un EHPAD.

La défenderesse soutient que Madame [W] [K] a conservé son domicile dans le logement situé [Adresse 1] et qu’elle n’a pas transféré son domicile à l’EHPAD.

Elle indique que Madame [W] [K] bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux tant pour elle-même que pour ses ayants droits ou pour toute personne qui occupe de son chef, incluant la défenderesse. Elle estime que le demandeur doit être débouté de ses conclusions puisqu’il dirige son assignation contre la défenderesse et non contre Madame [W] [K], pourtant locataire en titre.

Elle soutient sur le fondement des articles 4 et 5 de la loi de 1948 qu’elle n’est pas occupante sans droit ni titre car elle occupe le logement en même temps que sa mère qui maintient son domicile dans les lieux de sorte que le bail en cours se poursuit.

Subsidiairement, elle déclare être occupante en titre pour habiter depuis des années dans le logement avec sa mère et avoir payé le loyer et les charges mensuelles (électricité et ligne téléphonique).

Elle rappelle que le bail est verbal et que rien n’interdit une colocation ou une sous-location et qu’il ne peut être fait grief à un locataire qui occupe les lieux de bonne foi de sous-louer à un membre de sa famille et notamment à sa fille, faisant ainsi bénéficier le colocataire ou sous-locataire du maintien dans les lieux.

Elle invoque, par ailleurs, et subsidiairement, l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 pour rappeler que le bailleur ne peut donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieurs à un plafond de ressources fixé par arrêté du ministre chargé du logement, ni lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et replissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Elle formule, par ailleurs, une demande reconventionnelle tendant à contester l’augmentation du loyer ainsi que le réajustement de charges, estimant que dans le cadre du bail verbal aucune indexation n’est prévue et aucun indice mentionné, et que la révision annuelle du bail ne peut se faire qu’avec l’accord du locataire.

Il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.

MOTIFS

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action engagée à l’encontre de Madame [Y] [K]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il s’en évince que sauf exception, la qualité à agir résulte de l’intérêt à agir.

Monsieur [X] [D] dit [J] dont la qualité de propriétaire du logement, objet du présent litige, est établie, a, à la fois, qualité et nécessairement intérêt à agir en expulsion de Madame [Y] [K] dont il affirme qu’elle est occupante sans droit ni titre de son bien, sans devoir attraire à la procédure Madame [W] [K], sa mère, seule occupante de bonne foi, en vertu de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Colmar en date du 29 septembre 2008.

L’action engagée par Monsieur [X] [D] dit [J] sera donc déclarée recevable.

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre de Madame [Y] [K]

Le droit au maintien dans les lieux permet au locataire de bonne foi, malgré la fin du bail, de rester dans les lieux et de devenir un occupant légal, soumis au statut protecteur de la loi de 1948.

Le droit au maintien dans les lieux n’est toutefois reconnu qu’à l’occupant de bonne foi, notion qui requiert que son titulaire justifie de l’existence d’un bail depuis son entrée dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux est, en vertu de l’article 17 de la loi du 1er septembre 1948, exclusivement attaché à la personne de son bénéficiaire. Il n’est pas non plus transmissible sous réserve des dispositions de l’article 5, qui prévoient que :

« Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article 1er appartient, en cas de d’abandon de domicile ou de décès de l’occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils étaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

Le maintien reste acquis au conjoint, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin de l’occupant, lorsque cet occupant a fait l’objet d’une condamnation devenue définitive, assortie d’une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur son conjoint, son concubin, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants. (…). »

En l’espèce, il est constant que le bail verbal conclu entre Madame [W] [K], seule locataire en titre, et la tante de Monsieur [X] [D] dit [J] est soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Il est également constant que Madame [W] [K] réside à l’EHPAD [7] à [Localité 4] depuis le mois de juin 2019.

Madame [Y] [K] ne relève pas des personnes bénéficiaires du maintien dans les lieux limitativement énumérés à l’article 5 précité, les dispositions de cet article n’étant au demeurant applicable qu’en cas d’abandon de domicile ou décès de l’occupant.

Il en résulte que Madame [Y] [K] ne peut justifier d’un titre locatif régulier à l’origine de son entrée dans les lieux ni se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux, au motif qu’elle est occupante du chef de sa mère. Le fait d’être occupant de longue date ne peut être considéré comme avoir instauré une cotitularité du bail voire une sous-location de manière tacite.

En conséquence, il convient de dire que Madame [Y] [K] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1], sans que les éléments allégués puissent constituer une contestation sérieuse écartant la compétence du juge des référés.

Son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée, ainsi que l’enlèvement du mobilier lui appartenant, avec le bénéfice du délai de deux mois, prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, pendant une période de trois mois.

Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien, a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers.

Le montant de la provision allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la perte alléguée.

En l’espèce, au regard de l’occupation sans droit ni titre, l’obligation de payer une indemnité d’occupation à Monsieur [X] [D] dit [J] n’est pas contestable en son principe.

Le préjudice du propriétaire sera donc réparé par l’allocation d’une indemnité équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges, soit la somme de 1081,90 euros par mois, montant qui ne souffre d’aucune critique.

L’indemnité d’occupation est due sur toute la période d’occupation sans droit ni titre.

Toutefois, Monsieur [X] [D] dit [J] ne justifie d’aucune perte de revenus depuis le 1er juillet 2019, le loyer et les charges courants ayant été régulièrement réglés.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats qu’il a accordé à Madame [Y] [K] des délais pour vider et quitter le logement jusqu’au 31 mai 2024, après signification d’une mise en demeure par acte de commissaire de justice en date du 03 janvier 2024.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [Y] [K] à payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation de 1.081,90 euros par mois, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux et remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Sur les demandes reconventionnelles

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée au regard des développements qui précèdent.

En outre, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de se prononcer sur l’augmentation du loyer et de la provision sur charges et la demande subséquente de restitution du trop-perçu de loyers et de charges.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [K] sera donc condamnée aux dépens et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera en outre condamnée à verser à la partie demanderesse la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE l’action recevable,

CONSTATE que Madame [Y] [K] est occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] à [Localité 4],

CONDAMNE Madame [Y] [K] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, ledit logement, dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [Y] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, et ce pendant une période de trois mois,

SE RÉSERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à Monsieur [X] [D] dit [J], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 1.081,90 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu de statuer en référé sur la demande de remboursement du trop-perçu au titre du loyer et de la provision sur charges,

DÉBOUTE Madame [Y] [K] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Madame [Y] [K] aux dépens,

CONDAMNE Madame [Y] [K] à payer à Monsieur [X] [D] dit [J] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA