N° RG 25/03922 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRQ2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 9]

11ème civ. S2

N° RG 25/03922 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRQ2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

SAS CITYA-RUHL-SEGESCA

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [12] [Adresse 5] et [Adresse 1]

représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n* 305 218 232, ayant son siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 8],

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [R] [Z]

née le 19 Janvier 1969 à

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

En présence de Yann MARTINEZ, magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Hafize CIL, Greffière placée

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [Z] est propriétaire d’un appartement, lot 0307, dans la copropriété, [Adresse 11], située [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 15]. Le syndic de copropriété est la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA.

Par jugement du 12 mai 2021, Madame [R] [Z] a été condamnée à payer au [Adresse 16] [Adresse 13], la somme de 3507.05 euros au titre de charges impayées outre la somme de 500.00 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 21 octobre 2022, Madame [R] [Z] a été condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence ROTON, la somme de 3401.72 euros au titre de charges impayées outre la somme de 340.17 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 12 avril 2024, Madame [R] [Z] a été condamnée à payer au [Adresse 17], la somme de 2392.47 euros au titre de charges impayées outre la somme de 500.00 euros à titre de dommages et intérêts.

Suite à de nouveaux impayés allégués de charges de copropriété, Madame [R] [Z] a été mis en demeure le 26 juillet 2024 par lettre recommandée avec accusé réception et sommation de payer délivré par commissaire de justice le 9 septebre2024 d’avoir à régulariser la situation.

Par acte délivré le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence ROTON représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA a fait citer Madame [R] [Z] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

A l’audience du 26 septembre 2025, le [Adresse 17] " représenté par son syndic, représenté par son conseil, aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Constater que Madame [R] [Z] n’a pas régler les charges de copropriété,

— Condamner Madame [R] [Z] à lui payer la somme de 5852.27 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, provisions sur charges de copropriété incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 3951.58 euros et à compter de la sommation de payer sur la somme de 4867.09 euros et pour le surplus à compter de l’acte introductif d’instance, et à défaut à de ce dernier pour le tout,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Condamner Madame [R] [Z] à lui payer la somme de 2000.00 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Madame [R] [Z] à lui payer la somme de 886.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [R] [Z] aux dépens y compris les frais de la sommation de payer, l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir et en particulier les droits de recouvrement et d’encaissement sans exclure le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécutoire provisoire du jugement à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ROTON représenté par son syndic que Madame [R] [Z] n’a pas réglé sa quote-part de charges de copropriété en dépit de trois condamnations antérieures et mise en demeure et sommation de payer. Il considère également, sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et de la jurisprudence, être fondé à solliciter des sommages et intérêts en réparation du préjudice du fait des manquements répétés de Madame [R] [Z] au paiement des charges de copropriété.

Bien que régulièrement cité par dépôt, Madame [R] [Z] ne s’est ni présenté ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, le [Adresse 17] " représenté par son syndic, , a qualité et intérêt à agir en recouvrement de charges de copropriétés impayés.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de la résidence ROTON représenté par son syndic sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Madame [R] [Z].

Le [Adresse 17], représenté par son syndic produit:

— le contrat de syndic signé 16 janvier 20 24, comportant une clause 9 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » prévoyant notamment la facturation des sommes de 45.60 euros TTC par mise en demeure, de 33.60 euros TTC par relance, de 480.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et au temps passé pour le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 16 janvier 2024 et 12 février 2025,

— le décompte individuel de charges au titre du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 faisant état d’une somme due de 5294.73 euros,

— les appels de fonds du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025,

— le relevé de compte du 14 mars 2025 faisant état d’un solde dû de 5852.27 euros, dont les somme de 480.00 euros facturées au titre de « frais de contentieux » les 4 septembre 2024 et 14 mars 2025, ainsi que des frais de sommation de payer de 159.42 euros facturés le 3 octobre 2024,

— la mise en demeure du 26 juillet 2024 avec accusé de réception présenté le 27 juillet 2024 retourné avec la mention « pli non réclamé » d’avoir à payer la somme de 3951.58 euros.

— la sommation de payer la somme en principal de 4867.09 euros délivrée le 9 septembre 2024,

Madame [R] [Z], qui ne comparait pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat, ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Le décompte du 14 mars 2025 fait apparaître des frais de sommation de payer pour un montant de 159.42 euros délivré au visa de l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 qui seront retenus au titre des dépens conformément à la demande.

Par contre il n’est pas démontré que les frais de « contentieux » facturés à hauteur de 480.00 euros les 4 septembre 2024 et 14 mars 2025 constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic si bien qu’elles seront écartées. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des charges impayées constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une telle rémunération n’en change pas la nature

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner Madame [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ROTON, représenté par son syndic, la somme de 4892.27 euros soit (5852.27-480.00 euros X2) euros au titre des charges de copropriété impayées, provisions sur charges, 2nd trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3951.58 euros à compter de la première présentation de la mise en demeure du 26 juillet 2024, soit le 27 juillet 2024, sur la somme de 915.51 euros

(soit 4867.09 euros -3951.58 euros) à compter de la sommation de payer soit le 9 septembre 2024 et pour le surplus à compter de l’acte introductif d’instance soit le 8 avril 2025.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de Madame [R] [Z], sans justification légitime, et sans démontrer sa bonne de foi, en ayant tenté de respecter ses obligations ou de mettre en place un échéancier, alors même que la défenderesse a été condamnée à trois reprises au paiement de charges impayées, par décisions des 12 mai 2021, 21 octobre 2022 et 12 avril 2024, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le [Adresse 17], représenté par son syndic, en amenant la somme à de plus justes proportions et de condamner à lui payer la somme de 1200.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

Madame [R] [Z], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure y compris les frais de la sommation de payer.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ROTON, représenté par son syndic, une somme de 886.31 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le [Adresse 16] [Adresse 13] représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer au [Adresse 17] représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA, la somme 4892.27 euros (quatre mille huit cent quatre-vingt-douze euros et vingt-sept centimes) euros au titre des charges de copropriété impayées, provisions sur charges, 2nd trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3951.58 euros à compter du 27 juillet 2024, sur la somme de 915.51 euros à compter du 9 septembre 2024 et pour le surplus à compter du 8 avril 2025 ;

ECARTE les sommes sollicitées au titre " des frais de contentieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] représenté par son syndic, la SAS CITYA-RUHL-SEGESCA, la somme 1200.00 euros (mille deux cent euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] à payer au [Adresse 17], représenté par son syndic, la SARL IMMO M, la somme de 886.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [Z] aux dépens y compris les frais de sommation de payer pour un montant de 159.42 euros ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Hafize CIL Catherine KRUMMER