COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00011 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J45C

Minute N° : 25/00175

JUGEMENT DU 25 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Calixte KONAN

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

COPIE AU PRÉFET

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société ADOMA, au capital de 133 106 688 Euros, immatriculée au RCS de [Localité 9], sous le numéro B788 058 030, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de Président du Conseil d’Administration, domicilié audit siège en cette qualité.

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Calixte KONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [Y]

né le 21 Août 1995 à [Localité 10] (AFGHANISTAN)

de nationalité Afghane

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré, et de Madame Jade ARRIGHINO, Greffier, lors des débats

DEBATS : 28/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 juin 2021, la SA ADOMA a consenti à [L] [Y] un contrat de résidence à usage d’habitation concernant un local situé à [Adresse 6], moyennant une redevance mensuelle de 344,02 euros, avec effet rétroactif au 1er juin 2021.

Par exploit de commissaire de justice en date du 02 septembre 2024, la SA ADOMA a fait délivrer à [L] [Y] une mise en demeure de payer la somme totale de 2446,35 euros selon décompte arrêté au 22 aout 2024 correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA ADOMA a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [L] [Y] par acte de commissaire de justice délivré le 02 décembre 2024 aux fins de :

A titre principal,La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;L’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,Le règlement de la somme de 2564,81 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 05 novembre 2024,Le règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant de la redevance contractuelle révisable au taux contractuellement prévu, à compter du 05 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,A titre subsidiaire,La résiliation du bail,L’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,Le règlement de la somme de 2564,81 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 05 novembre 2024,Le règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant de la redevance contractuelle révisable au taux contractuellement prévu, à compter du 05 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,En tout état de cause, le règlement de la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

*

A l’audience du 28 janvier 2025, la SA ADOMA, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [L] [Y] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article L632-1 du code de la Construction et de l’Habitat, « I.-Une location d’un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. […].A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l’huissier de justice, au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience, afin qu’il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. »

Par ailleurs, l’article L632-3 du même code dispose que « Les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public. Les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution ».

*

En l’espèce, la SA ADOMA, qui a signé une convention avec l’Etat sur les conditions d’occupation et les modalités d’occupation des logements-foyers, n’est ainsi pas soumise à cette formalité.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocation familiales du [Localité 11] a été avisé le 20 octobre 2022 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

De manière générale, l’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

• inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

• cessation totale d’activité de l’établissement ;

• cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ».

A ce titre, il importe de préciser que le manquement répété par la personne logée de régler les redevances dues par le contrat constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles pouvant justifier la résiliation du contrat.

Par ailleurs, s’agissant des locations de logement appartenant à un organisme d’habitation à loyer modéré et faisant l’objet d’une convention passée en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, l’article R.633-3 du même code dispose :

« II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité ».

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Au cas d’espèce, le contrat de bail du 07 juin 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause prévoit que la résiliation intervient « un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception ».

La SA ADOMA a fait signifier à [L] [Y], le 02 septembre 2024, une mise en demeure de lui régler la somme totale de 2446,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SA ADOMA que [L] [Y] n’a pas satisfait aux termes de la mise en demeure.

[L] [Y] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre de la mise en demeure susvisée dans le délai imparti.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 02 octobre 2024 (commandement + 1 mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Aux termes du décret du 30 mars 2011, qui régit le contrat de résidence, et des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi entre les parties ;

Aux termes de l’article 1713 et suivants du code civil, et notamment de l’article 1728, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

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La SA ADOMA produit un décompte arrêté au 24 janvier 2025 à hauteur de 1570,45 euros, ce qui signifie que la dette a diminué. Aussi, même si le décompte n’a pas été produit de manière contradictoire, celui-ci étant favorable au locataire, il y a lieu dans tenir compte à partir du moment où le principe de la dette locative est acquis et qu’il convient de se pencher sur les sommes dues.

[L] [Y] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [L] [Y] sera condamné à régler à la SA ADOMA la somme de 1570,45 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 24 janvier 2025. Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 02 octobre 2024, [L] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [L] [Y] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [L] [Y] constitue une faute et cause un préjudice à la SA ADOMA qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la SA ADOMA.

En l’espèce, il convient de condamner [L] [Y] à verser à la SA ADOMA, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 25 janvier 2025, lendemain du décompte produit, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[L] [Y] sera donc condamné à verser à la SA ADOMA la somme de 372,82 euros par mois correspondant au montant des redevances qui auraient été dues en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[L] [Y] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [L] [Y] à verser une somme de 100,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SA ADOMA a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA ADOMA concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6], loué par [L] [Y] suivant contrat de bail du 07 juin 2021,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 juin 2021 entre la SA ADOMA et [L] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 02 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 02 octobre 2024,

CONDAMNE [L] [Y] à payer à la SA ADOMA, la somme de 1570,45 euros au titre des redevances impayées arrêtées au 24 janvier 2025,

CONSTATE que [L] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 03 octobre 2024,

AUTORE l’expulsion de [L] [Y] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [L] [Y] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 372,82 euros,

CONDAMNE [L] [Y] à régler à la SA ADOMA une indemnité d’occupation de 372,82 euros par mois, somme due à compter du 25 janvier 2025,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNE [L] [Y] à régler à la SA ADOMA la somme de 100,00 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 mars 2025

Le Greffier Le Juge