N° RG 24/05149 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MZSU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 8]

11ème civ. S1

N° RG 24/05149

N° Portalis DB2E-W-B7I-MZSU

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

— Mme [S]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [X] [S]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 10]

comparante en personne à l’audience du 26 novembre 2024

non comparante, non représentée à l’audience du 28 janvier 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 7 février 2023, l’OPHEA a donné en location à Madame [X] [S] un logement situé [Adresse 12], au [Adresse 2] à [Localité 10] moyennant un loyer, provisions pour charges comprises, de 643,07 euros par mois, payable à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2023, avec accusé de réception signé le 23 novembre 2023, l’OPHEA a notifié à Madame [X] [S] un congé pour le 29 février 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 4 825,41 euros jusqu’au 31 octobre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2021, l’OPHEA a donné en location à Madame [X] [S] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 10] moyennant un loyer initial de 549,69 euros charges comprises. Par courrier recommandé du 16 janvier 2024 signé le 20 janvier 2024, l’OPHEA mettait en demeure la locataire de payer la somme de 199,71 euros au titre d’un arriéré locatif.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [X] [S], par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 7 075,70 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 199,71 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires concernant l’ancien logement sis [Adresse 6] à [Localité 10] selon bail signé le 20 janvier 2021 et clos le 20 mars 2023 avec avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

en tout état de cause,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 691,72 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 705euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 11 avril 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 20 novembre 2023.

Le rapport d’enquête sociale a été transmis le 27 novembre 2024. Il fait état de ce que Madame [X] [S] est célibataire et élève seule ses enfants dont trois sont au domicile (un majeur et deux mineurs), l’aîné ayant quitté le domicile. Elle ne travaille pas et perçoit des allocations familiales et le RSA qui constituent ses seules ressources mensuelles à hauteur de 1 396,46 euros pour des charges à hauteur de 926,43 euros. La dette locative s’est constituée en 2023 lors d’un relogement dans un logement temporaire en raison d’un incendie dans son immeuble, le cumul des charges des deux logements l’auraient mise en difficultés. Elle serait en lien régulièrement avec le bailleur social avec lequel elle a 17 années d’expérience locatives.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle les parties ont comparu.

Le bailleur représenté par son conseil a précisé que la locataire avait repris le paiement du loyer courant. Il a indiqué ne pas être opposé aux délais de paiement tels que proposés par la locataire et ce, sur un délai de plus de 36 mois.

Madame [X] [S] comparaissant en personne, n’a pas contesté l’existence de dettes locatives afférant aux deux logements en question. Elle a précisé que l’immeuble qu’elle occupait avait subi un incendie et avoir été relogée temporairement dans un autre logement pendant 2 années à l’issue desquelles elle regagnait son logement initial. Elle indique que durant son relogement son loyer actuel avait été squatté pendant 4 mois mais n’avoir pas déposé plainte pour ces faits. Elle faisait état de ce que le bailleur possédait des photographies du squat.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 janvier 2025 par la juridiction qui a invité le bailleur à produire un décompte détaillé concernant les deux logements ainsi que des éléments en sa possession sur l’incendie du logement et les conditions du relogement de Madame [X] [S].

À cette audience, à laquelle Madame [X] [S] n’a pas comparu, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère aux termes de son assignation du 10 avril 2024. Il précise que la dette actualisée du logement actuel occupé par la locataire s’élève à 2 966,72 euros et l’ancien logement à 156,49 euros. Il indique désormais être opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire ayant procédé qu’à un versement partiel pour le loyer de décembre 2024 et rien pour le loyer du mois de novembre 2024. Il indique par ailleurs n’avoir pas d’information sur un squat du logement occupé par la locataire lors des travaux liés à l’incendie.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

Le présent jugement sera contradictoire du fait de la comparution de la défenderesse à la première audience.

MOTIFS

Sur le congé concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 13]

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [X] [S] pour le logement qu’elle occupe actuellement au [Adresse 3] à [Localité 13] pour le 29 février 2024 au vu des impayés de loyers au 31 octobre 2023 de 4 825,41 euros ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 octobre 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point le congé a donc pris effet le 31 octobre 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficient qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 10 avril 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 7 075,71 euros pour le local d’habitation [Adresse 3] à [Localité 13] (échéances du mois de février 2024 incluses).

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [X] [S].

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 13]

Le congé a pris effet au 31 octobre 2023 de sorte qu’à compter de cette date, le locataire sans droit ni titre est redevable d’une indemnité d’occupation.

Au vu du dernier décompte actualisé et de l’arrêté de compte, Madame [X] [S] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2 966,72 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges (dernière échéance incluse : mois de novembre 2024) en ce compris l’indemnité d’occupation due depuis le 1er novembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 13]

Il est non contesté que Madame [X] [S] a occupé le logement sis [Adresse 6] à [Localité 13] de manière temporaire le temps des travaux dans l’immeuble où se trouve actuellement le logement qu’elle occupe. Il n’est pas contesté non plus qu’elle aurait quitté ce logement temporaire le 20 février 2023.

Au vu du dernier décompte actualisé et de l’arrêté de compte, Madame [X] [S] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 69,81 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges (dernière échéance incluse : mois de février 2023 au prorata). A été déduit de la somme réclamée par le bailleur la somme de 85,68 euros au titre de « l’échéance octobre 2023 » cette échéance du mois d’octobre 2023 n’étant pas dû étant donné la fin du bail au 20 février 2023 et son relogement dans le logement actuel au 7 février 2023.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil applicable au contrat de bail régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur s’oppose toutefois à des délais de paiement dans la mesure où la locataire n’a procédé à qu’à des versements partiels et que certaines échéances sont restées complètement impayées.

Madame [X] [S] sollicite des délais de paiement par mensualités de 50 euros en sus du loyer. Toutefois, au regard de ses faibles capacités de remboursement, le montant de la dette et les versements partiels opérés sur les loyers courants, il y a lieu de relever qu’il est manifeste qu’elle ne pourra faire face à des mensualités plus conséquentes si des délais de paiement devaient lui être accordés. Par ailleurs, il y a lieu de relever que les mensualités qu’elle propose ne permettront nullement d’apurer la dette sur un délai de deux ans ni même sur un délai de trois ans.

Dès lors, il y a lieu de débouter Madame [X] [S] de sa demande de délai de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [X] [S] succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 octobre 2023, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré – OPHEA, d’une part, et Madame [X] [S] d’autre part, portant sur un logement porte 1, au [Adresse 2] à [Localité 10] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [X] [S] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [X] [S] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à verser à OPHEA la somme de 2 966,72 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges (dernière échéance incluse : mois de novembre 2024) en ce compris l’indemnité d’occupation due depuis le 1er novembre 2023, concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 10], avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [X] [S] à verser à OPHEA la somme de 69,81 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges (dernière échéance incluse : mois de février 2023 au prorata) afférant au logement sis [Adresse 6] à [Localité 10], avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [X] [S] de sa demande de délai de paiement ;

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [S] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS