RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00021 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-GST3

MINUTE N° : 24/00178

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [L] [W] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yannick CARLET, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR :

Madame [U] [B] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par la SCP CANALE-GAUTHIER-[O]-BENTOLILA agissant par

M^e Didier ANTELME, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madeline ROYO,

Assistée de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière.

Copie exécutoire délivrée le 05/11/2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 5 mai 2022, Madame [W] [X] a donné à bail à Madame [U] [V] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 600 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 1 600 euros était également versé lors de la conclusion du contrat.

Soutenant que Madame [U] [B] [V] n’avait pas payé le loyer de manière régulière, Madame [W] [X] lui a fait signifier, en date du 21 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Exposant que Madame [U] [B] épouse [V] n’avait pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui lui était imparti, Madame [L] [W] [X] a, par exploit délivré par commissaire de justice le 9 décembre 2023, saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de SAINT-PAUL pour :

voir déclarer ses demandes recevables et bien fondées et en conséquence,à titre principal : faire constater la résiliation du bail conclu le 5 mai 2022 par acquisition de la clause résolutoire à effet au 22 septembre 2023,constater que Madame [U] [B] épouse [V] est occupante sans droit ni titre du logement loué depuis le 22 septembre 2023,ordonner l’expulsion de Madame [U] [B] épouse [V] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance et le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [U] [B] épouse [V] à lui verser la somme de 5.400 euros correspondant aux loyers impayés dus au 21 septembre 2023,condamner Madame [U] [B] épouse [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 600 euros à compter du 22 septembre 2023 et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux,à titre subsidiaire,constater que Madame [U] [B] épouse [V] a commis des manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles,prononcer la résiliation du bail habitation conclu le 5 mai 2022,condamner Madame [U] [B] épouse [V] à lui verser la somme de 8.600 euros correspondant aux loyers impayés à la date de l’assignation, somme à parfaire,condamner Madame [U] [B] épouse [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 600 euros à compter de la résiliation du bail litigieux et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux,en tout état de cause,condamner Madame [U] [B] épouse [V] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [U] [B] épouse [V] aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer en date du 21 juillet 2023,constater l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins et mise en place d’un calendrier de procédure en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, l’affaire a été rappelée à l’audience du 1er octobre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l’audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de ses conclusions n°2 datées du 30 septembre 2024, Madame [L] [W] [X], représentée par Maître [R], maintient l’intégralité de ses demandes mais porte le montant des sommes réclamées au titre de la demande, formée à titre subsidiaire, de condamnation au paiement des loyers impayés à la somme de 16 500 euros et sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3 000 euros.

À cet effet, elle fait valoir que la défenderesse ne démontre pas qu’elle se serait acquittée des sommes visées par le commandement de payer dans le délai qui lui était imparti et qu’il ressort de son aveu même qu’elle n’est pas en capacité de faire face au paiement courant de son loyer.

En réponse aux arguments soulevés par la défenderesse, elle soutient que sa demande de constatation de la clause résolutoire est parfaitement recevable au motif que la défenderesse ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait effectivement renoncé au bénéfice des effets de ladite clause résolutoire. Elle ajoute que le commandement de payer n’est pas nul dans la mesure où la défenderesse n’a pas acquitté les sommes dont elle était redevable au vu du contrat conclu, où elle ne démontre pas qu’elle s’en serait effectivement acquittée et où elle a bien, elle-même et alors que cette dénonciation n’était nullement obligatoire, dénoncé le commandement de payer à la préfecture comme le prévoit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique également que les désordres allégués par la défenderesse ne peuvent en aucun cas dénuer de tout effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré et que les demandes qu’elle forme au titre de l’expulsion de la défenderesse et de sa condamnation au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation sont parfaitement bien fondées.

À titre subsidiaire, elle expose que la défenderesse a cessé d’honorer le règlement de son loyer au mois de juin 2023, qu’elle ne l’a repris qu’à l’approche de l’audience devant la juridiction saisie, que la dette locative s’élève à la somme de 16 500 euros et que la gravité des manquements imputables à la défenderesse justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation. Elle ajoute que la défenderesse ne rapporte aucunement la preuve du fait que le logement loué serait indécent, qu’elles n’ont convenu d’aucune réduction ou suspension du loyer courant et en tout état de cause, qu’il ressort de l’aveu même de la défenderesse qu’elle n’est plus en mesure d’honorer son loyer.

En ce qui concerne les demandes reconventionnelles formées par la défenderesse, elle invoque que cette dernière ne rapporte absolument pas la preuve du fait que le logement loué serait indécent, du fait qu’elle-même se serait abstenue de faire toutes diligences pour remédier aux divers désordres allégués par la locataire, non plus que du fait que la réalisation de travaux serait nécessaire pour remédier aux désordres dont elle se prévaut. Elle en conclut donc que les demandes formées par la défenderesse sont mal fondées et doivent être rejetées.

Se référant à ses conclusions n°2 responsives et récapitulatives datées du 29 août 2024, Madame [U] [B] épouse [V], représentée par Maître [O], demande à la juge des contentieux de la protection de :

déclarer la demanderesse irrecevable en son action,subsidiairement, prononcer l’annulation du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 21 juillet 2023,en tout état de cause, débouter la demanderesse de toutes ses demandes,recevoir ses propres demandes reconventionnelles et les déclarer bien fondées,condamner la demanderesse à réaliser les travaux prévus par les devis des sociétés OGEC, ECO TRAVAUX et ATELEC dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à venir,décider que, passé ce délai, la demanderesse sera redevable d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard jusqu’à complète exécution des travaux, c’est-à-dire suppression totale des causes et conséquences des désordres, ordonner la consignation totale des loyers jusqu’à justification de la bonne et complète exécution des travaux ci-avant prescrits,ordonner à la demanderesse de la reloger, pendant la durée des travaux et jusqu’à justification de leur bonne et complète exécution, dans un logement équivalent répondant à ses besoins et à ceux de sa famille,décider que le montant du loyer contractuel sera diminué à la somme de 800 euros par mois, avec effet à compter de la date de conclusion du contrat, subsidiairement à compter du mois de décembre 2022, encore plus subsidiairement à la date du 8 juillet 2024, condamner la demanderesse à lui restituer les sommes payées au-delà dudit montant, avec intérêts de droit à compter du jugement à venir,condamner la demanderesse à lui verser les sommes suivantes :5 000 euros au titre de son préjudice moral,5 000 euros au titre de son préjudice matériel,16 000 euros au titre de son préjudice de jouissance (à parfaire),4 500 euros au titre des frais irrépétibles,condamner la demanderesse à supporter la charge des entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, à titre principal, elle expose la demanderesse est irrecevable en son action pour défaut d’intérêt à agir en ce qu’elle a accompli des actes juridiques qui concourent dans le sens d’une poursuite du bail et qu’elle a ainsi implicitement mais nécessairement, et de façon non équivoque, renoncé à la mise en jeu de la clause résolutoire. Elle ajoute que le commandement de payer est irrégulier et inexact et qu’il ne peut produire des effets résolutoires en ce que les sommes réclamées ont été régulièrement payées et que le commandement de payer porte mention de sommes qui ne sont pas conformes au contrat conclu. Elle indique également que la demanderesse ne justifie pas de la notification du commandement de payer à la CCAPEX.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que le logement loué est affecté de vices graves touchant à l’étanchéité (infiltration d’eau) et à la salubrité (moisissures généralisées), que la bailleresse a manqué à son obligation de lui remettre un logement décent, qu’elle s’est refusée fautivement à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres constatés, que sa responsabilité s’en trouve en conséquence engagée de plein droit, qu’elle ne peut réclamer quelque loyer que ce soit et qu’au vu de ces éléments, le commandement, qui apparaît irrégulier et non justifié, ne saurait produire d’effets juridiques. Elle ajoute que la bailleresse doit rapporter la preuve des manquements qu’elle impute à sa locataire en matière d’entretien du logement loué et qu’elle ne le fait pas.

À titre reconventionnel, elle soutient que la superficie réelle du logement loué est inférieure de 30 % à celle qui figure sur le contrat de bail et que le montant du loyer doit donc être minoré. Elle ajoute que, dans la mesure où elle rapporte effectivement la preuve du fait que des travaux sont nécessaires au sein du logement loué, les demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de consignation des loyers et de minoration du loyer qu’elle formule dans le cadre de la présente instance sont parfaitement bien fondées. Enfin, elle expose que, dans la mesure où elle vit, avec ses deux enfants, depuis plus d’un an, dans un logement affecté de moisissures pouvant être dangereuses pour la santé, où la mauvaise volonté et la mauvaise foi de bailleresse ont été pour elle sources d’anxiété et de stress permanent et où elle a été dans l’obligation de multiplier les démarches, les préjudices dont elle se prévaut ne peuvent être contestés et doivent être réparés par le versement de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d’expulsion

Dans le cadre de la présente instance, Madame [U] [B] épouse [V] soutient que les demandes formées par Madame [L] [W] [X] sont irrecevables pour plusieurs motifs. Il convient de les examiner les uns à la suite des autres.

A titre liminaire, il convient d’observer qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 11 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

En outre, Madame [L] [W] [X] justifie également, par la production de l’accusé de réception électronique qui lui a été adressé par les services de la préfecture de la Réunion, avoir saisi la Commission de la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée. D’ailleurs, l’établissement en date du 19 février 2024 d’un bordereau de carence dans lequel la travailleuse sociale indique que Madame [U] [B] épouse [V] ne s’est pas présentée au rendez-vous qui lui a été fixé et a refusé l’intervention du service compétent démontre bien que la CCAPEX a été régulièrement saisie de sa situation. Les observations formulées par Madame [U] [B] épouse [V] sur ce point sont donc totalement inopérantes.

D’autre part, la renonciation du bailleur au bénéfice d’une clause de résiliation de plein droit ne se présume pas et doit résulter d’actes qui l’implique nécessairement et qui, accomplis volontairement et en connaissance de cause, manifestent de façon non équivoque l’intention de renoncer de leur auteur. Tel n’est pas le cas du bailleur qui continue de solliciter le paiement des loyers sur le fondement du bail.

En l’espèce, Madame [U] [B] épouse [V] soutient que sa bailleresse aurait renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire et fonde son argumentation sur plusieurs pièces.

Ainsi, elle fait valoir que, dans un courrier daté du 19 septembre 2023, Madame [L] [W] [X] s’était engagée à réaliser des travaux au sein du logement et faisait état de la qualité de locataire de la défenderesse. Or, à la date du 19 septembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire consécutive à l’écoulement d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de payer délivré le 21 juillet 2023 ne pouvait être constatée et les parties étaient toujours liées par le contrat de bail.

Elle soutient également que la demanderesse lui aurait délivré plusieurs quittances de loyer et il ressort des pièces produites par les parties que certaines d’entre elles correspondaient aux mois de janvier et de février 2024. Or, l’émission d’une seule quittance ne peut, à lui seul, manifester de façon non équivoque l’intention de la bailleresse de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. D’ailleurs, il doit être relevé qu’à cette date, l’assignation devant la présente juridiction avait déjà été délivrée et que si telle avait réellement été l’intention de la bailleresse, elle se serait désistée de sa demande en justice.

L’intérêt à agir de Madame [L] [W] [X] dans le cadre de la présente instance n’est donc pas contestable pour ce motif.

Enfin, conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, Madame [U] [B] épouse [V] soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré le 21 juillet 2023 serait erroné et porterait sur des sommes qui n’étaient en réalité pas dues.

Ainsi, il est constant que, par contrat conclu le 5 mai 2022, Madame [L] [W] [X] a donné à bail à Madame [U] [B] épouse [V] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 1 600 euros et que, par acte délivré par commissaire de justice le 21 juillet 2023, la bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de lui payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 200 euros au titre des loyers des mois de juin et juillet 2023 et la somme de 185,18 euros au titre du coût de l’acte.

A ce stade, il convient de rappeler à la défenderesse que le contrat ne mettait à sa charge aucune somme au titre des charges locatives, que les décomptes ne portent mention d’aucune charge de sorte que ses observations relatives aux charges récupérables sont totalement inopérantes.

En outre, il ressort du contrat de bail produit aux débats que, contrairement aux allégations de la défenderesse, le loyer de 1 600 euros est payable d’avance et en totalité le 5 de chaque mois à l’adresse du bailleur. Il en résulte qu’en date du 21 juillet 2023, les loyers des mois de juin et juillet 2003 étaient effectivement dus par la locataire à sa bailleresse.

S’agissant du montant des loyers dus, il apparaît que, si elle soutient que sa demande de diminution du loyer avait été acceptée par la bailleresse et que le loyer ne serait pas exigible à partir du mois de juillet 2023, force est de constater que Madame [U] [B] épouse [V] n’en rapporte pas la moindre preuve de lui rappeler qu’en matière civile, le silence ne vaut pas acceptation. Le calcul des sommes doit donc se faire conformément aux mentions portées par le contrat de bail, c’est-à-dire sur la base d’un loyer mensuel de 1 600 euros pour chacun des deux mois concernés.

Or, il ressort des décomptes produits par chacune des parties que la locataire a versé la somme 1.000 euros en date du 4 juillet 2023 à sa bailleresse, de sorte qu’en date du 21 juillet 2023 elle était redevable, non de la somme de 3 200 euros, mais de celle de 2 200 euros.

De ces éléments, il résulte que, si le commandement de payer délivré à Madame [U] [B] épouse [V] comportait effectivement une erreur sur le montant des sommes dues, l’existence d’une dette locative persistait effectivement après rectification du montant dû.

L’intérêt à agir de Madame [L] [W] [X] dans le cadre de la présente instance est donc démontré.

L’action de Madame [L] [W] [X] est donc parfaitement recevable dans le cadre de la présente instance.

Sur la validité du commandement de payer

Dans le cadre de la présente instance, Madame [U] [B] épouse [V] soutient, à titre subsidiaire, que le commandement de payer qui lui a été délivré en date du 21 juillet 2023 serait, irrégulier, non justifié, tant sur le principe que sur le quantum des loyers impayés, qu’il ne saurait produire d’effets juridiques et qu’il serait en conséquence nul. Elle ajoute, confusément et au soutien de sa demande d’annulation dudit commandement, que dans la mesure elle lui a délivré un logement indécent, la bailleresse n’était pas fondée à lui faire délivrer le commandement de payer.

Or, la régularité du commandement de payer ne peut s’apprécier qu’au regard de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et le moyen tiré de l’indécence du logement ne constitue absolument pas une contestation sérieuse à la validité du commandement de payer qui a été délivré.

Dès lors, aux termes de l’article 24 susvisé, le commandement de payer contient, à peine de nullité:

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Ainsi, en l’espèce, le commandement de payer délivré à Madame [U] [B] épouse [V] en date du 21 juillet 2023 comporte bien l’ensemble des mentions prescrites à peine de nullité par l’article 24 susvisé et notamment le décompte de la dette. Si ce décompte comporte, comme cela a été expliqué plus haut, une erreur, il résulte de l’article 24 susvisé qu’une telle erreur ne saurait conduire à prononcer l’annulation du commandement de payer.

Le commandement de payer délivré le 21 juillet 2023 à Madame [U] [B] épouse [V] est donc parfaitement valable et n’encourt aucune annulation.

Sur le fond

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En outre, en vertu de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail d’habitation conclu le 5 mai 2022 par Madame [L] [W] [X] et Madame [U] [B] épouse [V] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le 21 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d’un montant de 3 200 euros.

Dans cet acte d’huissier conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [L] [W] [X] se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Or, il ressort de tous les décomptes produits à l’audience, qu’à la date du 22 septembre 2023, la locataire ne s’était pas acquittée du montant de sa dette locative et, comme cela a été indiqué plus haut, qu’elle ne rapporte pas la moindre preuve de la minoration ou de la suspension du loyer dont elle se prévaut.

À cet égard, si Madame [U] [B] épouse [V] reconnaît qu’elle ne s’est effectivement pas acquittée du montant réclamé, elle explique ce défaut de paiement du loyer par une exception d’inexécution en indiquant que la bailleresse a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent et qu’elle doit faire réaliser des travaux de remise en état du logement.

Sur ce dernier point, il convient de rappeler que l’exception d’inexécution opposée par la défenderesse ne peut utilement être mise en œuvre que dans le cas où, par suite d’un manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, la chose louée est totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

Or, en l’espèce, la défenderesse se borne à qualifier le logement d’indécent sans démontrer qu’elle s’est effectivement trouvée dans l’impossibilité de l’habiter. Au contraire, force est de constater que tel n’est pas le cas et qu’elle occupe toujours le logement loué en présence de ses enfants.

Il en résulte que l’exception d’inexécution, fondée sur le seul fait que le locataire n’ait pu utiliser le logement conformément à sa destination, n’est pas valablement opposée aux demandes formées par la bailleresse.

D’ailleurs, il convient d’observer que la locataire aurait pu prendre l’initiative de saisir la juridiction compétente pour voir ordonner la suspension du paiement du loyer, dans l’attente de la réalisation des travaux et en respectant la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, ou même, le cas échéant, demander la consignation des loyers. Or, force est de constater qu’elle n’a procédé de la sorte que par voie de conclusions déposées dans le cadre de la présente instance, soit après qu’un commandement de payer lui ait été délivré en date du 21 juillet 2023 puis qu’une assignation lui ait été adressé le 9 décembre 2023.

Elle ne pouvait en revanche suspendre d’elle-même le paiement du loyer en se retranchant derrière l’exception d’inexécution qui apparaît en conséquence mal fondée dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n’a pas permis à la locataire d’apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, le jeu de la clause résolutoire apparaît acquis à la date du 22 septembre 2023.

Or, dans le cadre de la présente instance, si la bailleresse sollicite de la présente juridiction qu’elle ordonne l’expulsion du locataire, la défenderesse soulève le caractère indécent du logement loué et demande à la présente juridiction de débouter la demanderesse de toutes ses demandes.

Or, en vertu de l’article 1719 du Code civil, le caractère synallagmatique des obligations découlant du bail empêche le bailleur qui ne respecte pas ses propres obligations de délivrance ou d’entretien de se prévaloir de la clause résolutoire pour demander l’expulsion de l’occupant.

Dès lors, il convient, avant de se prononcer sur la demande d’expulsion formée par la bailleresse, de vérifier si le logement loué répond aux normes relatives au logement décent qui sont d’ordre public, aucune clause contraire n’étant efficace.

Ainsi, aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ; pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, la réalité des infiltrations et des moisissures dont se plaint la défenderesse n’est pas contestée. Elle résulte d’ailleurs du procès-verbal de constat établi le 13 juin 2024 par Madame [A] [Z], clerc habilité aux constats au sein d’un office de commissaires de justice, et des diverses attestations produites par la défenderesse. Pourtant, de certaines attestations produites par la demanderesse, il ressort que la présence des moisissures litigieuses n’apparaît pas toujours de manière évidente.

Toutefois, cela ne suffit pas, compte tenu de la situation du logement loué sur l’île de la Réunion et du taux d’humidité constaté au sein de ce département (77 % selon les constatations faites par le clerc de commissaires de justice le 13 juin 2024), à qualifier le logement loué d’indécent.

Il appartient donc à la défenderesse de rapporter une telle preuve et il convient de lui rappeler que ses seules allégations, y compris par voie de mises en demeure adressées par lettres recommandées ou de mains courantes, ne suffisent pas à rapporter la preuve de la réalité des désordres, de leurs causes et de leur imputabilité.

Ainsi, il ne peut être contesté que les échanges entre les parties au présent litige ont été nombreux et fréquents.

D’ailleurs, lorsque sont survenus les premiers désordres au mois de décembre 2022, et à la suite de la demande formulée en ce sens par la locataire le 30 janvier 2023, la bailleresse a fait procéder au remplacement des gouttières comme en attestent le devis du 7 février 2023 et la facture du 3 mars 2023. Toutefois, la réalisation de travaux par la bailleresse au sein du logement loué n’emporte nullement, et à elle seule, reconnaissance de responsabilité s’agissant de l’indécence prétendue du logement loué.

Par la suite, le litige s’est cristallisé sur la nature des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, la locataire suggérant l’installation de climatiseurs et d’une VMC, la propriétaire proposant l’installation de déshumidificateurs d’air et de purificateurs d’air.

Ainsi, à ce stade, si, compte tenu de la position des parties, l’existence des désordres n’est ni contestée, ni contestable, il apparaît indispensable de se prononcer sur leur imputabilité et sur la nature des travaux nécessaires pour y remédier.

Au soutien de sa position, Madame [U] [B] épouse [V] produit un audit technique établi par Monsieur [E] [S], expert MRICS, de manière non contradictoire le 12 juin 2024.

Cet expert a effectivement constaté de nombreuses traces de moisissures (sur les murs, dans les chambres, au niveau des fenêtres, au niveau des plafonds, sur les rideaux, dans les placards et finalement dans toute la maison), des remontées capillaires, l’absence de grilles de ventilation, des traces d’infiltrations, et divers désordres ainsi qu’une odeur de moisi.

Il explique que l’apparition et le développement des moisissures sont favorisés par l’excès d’humidité dans la pièce et que ce phénomène peut provenir de deux causes. D’une part, il peut provenir du remplacement de la totalité des menuiseries extérieures, qui étaient à l’origine en bois, par des menuiseries en aluminium qui offrent une meilleure isolation mais qui, du fait de l’absence de ventilation, peuvent entraîner une accumulation de condensation et, en consequence, des moisissures. D’autre part, il peut provenir de la couverture métallique avec un profil en tôle ondulée qui ne comporte aucune ventilation basse des sous-rives, dont les vis de fixation sont corrodées et dont les joints d’étanchéité ont disparu, ce qui peut entraîner une accumulation d’humidité sous la toiture et la croissance de moisissures et de champignons.

Précisant qu’une telle humidité peut entraîner une irritation des yeux, du nez et de la gorge et une sensibilité accrue aux infections respiratoires, de la toux et des mucosités, un grand nombre de réactions allergiques, et ce, d’autant plus chez l’enfant, cet expert en conclut qu’il apparaît urgent de remédier à la réduction du taux d’humidité de cette maison et qu’il convient de réaliser divers travaux consistant en la pose de ventilation sur les menuiseries aluminium, la pose de grilles de ventilation inox en sous-rives de la charpente couverture et le remplacement des vis de fixation de la couverture.

Au soutien de sa propre position, Madame [L] [W] [X] produit une attestation établie le 13 mai 2024 par Monsieur [M] [C], ingénieur expert du cabinet MEDEXBAT, au terme de constatations effectuées de manière contradictoire le 11 août 2023 au sein du logement loué.

Cet expert indique qu’il a visité l’intégralité du logement, qu’il a photographié l’ensemble des murs, des placards et des plafonds de la maison et qu’à la date de son intervention, les seules traces de moisissures étaient difficilement détectables et n’étaient que très ponctuellement apparentes (léger farinage) au niveau des placards de la chambre parentale de l’étage. Il ajoute que la salle de bains, lieu prédestiné habituellement pour l’apparition de moisissures, était exempte de traces (murs et plafond).

Il explique que pour comprendre le phénomène de moisissures, il convient de se reporter à un guide selon lequel une personne émet au repos de 40 à 60 g de vapeur d’eau par heure et de 80 à 250 g/h en activité, que la production de vapeur d’eau liée aux activités telles que lessive, toilettes et cuisine est estimée entre 5 et 20 kilos par jour pour un foyer de quatre personnes, de sorte que l’apparition de moisissures dans un logement ne peut systématiquement être imputable au propriétaire. Il ajoute que le locataire a le devoir de respecter certaines obligations, qu’il doit notamment assurer une bonne ventilation (et/ou aération) des lieux notamment lorsqu’ils se situent à une attitude supérieure à 400 m (risque de condensation).

Il conclut en indiquant qu’il serait souhaitable que la bailleresse accepte de poser trois climatiseurs réversibles au niveau des pièces de l’étage, qu’elle fasse insérer des ventilations par réglette dans les menuiseries aluminium et qu’elle fasse réaliser un nettoyage des surfaces à titre sécuritaire. S’agissant de l’infiltration d’eau dans la cage d’escalier, il indique qu’il ne l’a pas constatée, que son origine n’a pas été déterminée et que la bailleresse devrait faire procéder à une recherche de fuite pour ensuite faire reprendre la cause de l’infiltration par une entreprise patentée et assurée.

A ce stade, il doit être fait observer que la bailleresse a fait réaliser un certain nombre de travaux préconisés par l’expert (recherche de fuites en toiture et reprise des désordres dénoncés par la défenderesse au vu d’une facture établie le 8 décembre 2023 et deux attestations datées des 2 mai et 26 septembre 2024 ; installation de trois climatiseurs au vu d’une facture datée du 5 décembre 2023).

Ainsi, il résulte de la comparaison de ces deux rapports d’expertise que les deux experts ne s’accordent pas sur l’origine et l’imputabilité des moisissures constatées dans le logement loué. Pour l’un, elles proviennent du bâti alors que pour l’autre, elles peuvent provenir d’un défaut d’entretien imputable à la locataire.

Dès lors, au terme de l’examen des pièces objectives et neutres produites par les parties, il n’apparaît pas possible de se prononcer de manière certaine et précise sur l’origine des désordres dénoncés par la défenderesse et le courriel de Madame [I] [J], dont la qualité et les compétences professionnelles ne sont nullement démontrées, n’est, à cet égard, nullement probant.

D’autre part, au vu des photographies produites par les parties, les désordres apparaissent réduits et minimes et ne font apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants du logement loué, qui a été refait à neuf avant l’entrée de la locataire dans les lieux.

En outre, aucune pièce ne permet d’accréditer la réalité des dires de la locataire quant à l’ampleur des désordres d’infiltrations dont elle fait état en cas de fortes pluies.

Enfin, il doit être rappelé que le logement loué est situé dans un département d’outre-mer, qu’au vu les constatations du commissaire de justice, le taux d’humidité au sein du logement loué est de 77 % et qu’au vu de ces conditions climatiques spécifiques, il n’apparaît pas possible de conclure que le logement loué est indécent.

La demande d’expulsion formée par la bailleresse doit donc être examinée.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le juge peut, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [U] [B] épouse [V] n’a formulé aucune demande tendant à voir suspendus les effets de la clause résolutoire et à se voir octroyer des délais de paiement. Au surplus, il ressort du décompte produit aux débats et arrêté au 30 septembre 2024 qu’elle n’a repris que très partiellement le versement du loyer courant avant la date de l’audience et que le loyer du mois de septembre 2024 n’a pas été réglé.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que Madame [U] [B] épouse [V] ne justifie pas que les conditions prévues par l’article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [B] épouse [V] et de tous occupants de son chef du logement loué.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera donc renvoyé à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au soutien de ses prétentions, Madame [L] [W] [X] produit un décompte de créance arrêté au 30 septembre 2024 dont il ressort que la dette locative de la défenderesse s’élevait à la somme de 16 500 euros.

Le décompte produit par Madame [U] [B] épouse [V] et arrêté au 29 février 2024 est en tout point conforme au décompte produit par la bailleresse.

Il en résulte que, compte tenu de la règle prévoyant l’imputation des paiements sur les impayés les plus anciens et des paiements intervenus entre le mois de janvier et le mois d’août 2024, Madame [U] [B] épouse [V] n’apparaît pas redevable d’une quelconque dette locative à la date du 21 septembre 2023.

Elle sera en revanche condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1 600 euros, pour la période courant du 15 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La bailleresse ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d’une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l’effet de l’indexation.

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu’à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 15 novembre 2023 au 5 novembre 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

— Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [U] [B] épouse [V]

À titre reconventionnel, Madame [U] [B] épouse [V] demande à la présente juridiction de :

condamner la bailleresse à procéder à des travaux sous astreinte,ordonner la consignation totale des loyers jusqu’à la bonne complète exécution de travaux,ordonner à la bailleresse de la reloger avec sa famille pendant la durée des travaux,minorer le montant du loyer contractuel et condamner la bailleresse à lui restituer les sommes payées au-delà dudit montant,condamner la bailleresse à lui verser des dommages-intérêts.

Il convient d’analyser ses demandes les unes à la suite des autres.

En premier lieu, en vertu de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…) Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il résulte des éléments précédents que le logement litigieux n’apparaît manifestement pas indécent.

Les dispositions de l’article 20-1 ne sont donc pas applicables.

Dès lors, les demandes tendant à voir condamner la bailleresse à effectuer un certain nombre de travaux sous astreinte, à reloger la défenderesse et sa famille pendant l’exécution desdits travaux, à minorer le montant des loyers à compter de la date de conclusion du contrat et à voir ordonner la consignation des loyers dans l’attente du parfait achèvement des travaux seront rejetées. Il en sera d’ailleurs de même de la demande de condamnation de la bailleresse à rembourser les sommes versées au-delà du loyer minoré proposé par la défenderesse.

En second lieu, en vertu de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Or, en l’espèce, les seuls courriers dans lesquelles la défenderesse se prévaut d’une erreur sur la superficie du logement dans le contrat de bail et sollicite, une minoration du loyer ne suffisent pas, en l’absence de métrage effectif établi par un professionnel, à démontrer la réalité de ces assertions.

Sa demande ne peut qu’être rejetée.

En troisième lieu, en vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure .

Sur le fondement de ce texte, celui qui cause un préjudice à autrui en ne respectant pas ses obligations contractuelles engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à réparer le préjudice qui en est résulté pour son cocontractant, à condition que celui-ci démontre l’inexécution contractuelle qu’il lui impute et le préjudice qu’il subit.

En l’espèce, au vu des éléments précédents, il n’est pas démontré que Madame [L] [W] [X] n’aurait pas respecté ses obligations contractuelles. Sa responsabilité contractuelle ne saurait donc être engagée.

Au surplus, et à titre totalement surabondant, Madame [U] [B] épouse [V] ne rapporte absolument pas la preuve des préjudices dont elle se prévaut.

Ses demandes de dommages-intérêts seront donc rejetées.

Madame [U] [B] épouse [V] sera donc déboutée de toutes les demandes qu’elle forme à titre reconventionnel.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [U] [B] épouse [V], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer (185,18 euros) et de l’assignation (68,18 euros).

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Madame [U] [B] épouse [V] devra donc lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire et aucun élément ne justifie qu’il en soit autrement.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT Madame [L] [W] [X] recevable en ses demandes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2022 entre Madame [W] [X] et Madame [U] [B] épouse [V] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 22 septembre 2023,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Madame [U] [B] épouse [V] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,

AUTORISE d’ores-et-déjà Madame [L] [W] [X] à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [B] épouse [V] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 3], et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE Madame [U] [B] épouse [V] à payer à Madame [L] [W] [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 600 euros (mille six cents euros) par mois, à compter du 15 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n’y avoir lieu ni à indexation de l’indemnité d’occupation, ni à paiement d’une régularisation de charges,

DEBOUTE Madame [U] [B] épouse [V] de toutes ses demandes,

CONDAMNE Madame [U] [B] épouse [V] à payer à Madame [L] [W] [X] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [B] épouse [V] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer (185,18 euros TTC) et de l’assignation (68,18 euros TTC),

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE