Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 4]

[Localité 4] Civil

N° RG 24/08736 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBYA

Minute n°

copie le 13 mai 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 13 mai

2025 à :

— ALSACE HABITAT

— M. [L] [I]

— Mme [C] [O] Epouse [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 MAI 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT

ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par Mme [F] [S], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [I]

né le 23 Février 1981 en GEORGIE

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [C] [O] épouse [I]

née le 11 Décembre 1981 en GEORGIE

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 25 Février 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2021, la SAEM ALSACE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] sur des locaux (logement et cave) situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 463,97 euros et d’une provision pour charges de 185,95 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 009,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] le 21 mars 2024.

Par assignations du 23 septembre 2024, la SAEM ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 279,45 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société bailleresse sollicite la résiliation judiciaire du contrat à titre subsidiaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 25 février 2025, la SAEM ALSACE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 février 2025, s’élève désormais à 8 006,41 euros. La SAEM ALSACE HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEM ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 2 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3009,97 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier que le total des revenus du foyer est de 2 328€. Les charges, crédits et loyers inclus, culminent à 2 085€. Le loyer s’élève à 853€. Le couple à trois enfants, dont deux mineurs. A l’audience, les consorts [I] confirme que M. [L] [I] ne travaille qu’à temps partiel, Mme [C] [O] épouse [I] n’ayant aucun emploi.

Il ressort de ces éléments que les revenus du foyer de M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

En outre, M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Les délais de paiement sollicités, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM ALSACE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 février 2025, M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] lui devaient la somme de 8 006,41 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, au regard de la situation financière des consorts [I] déjà analysée, et compte tenu des besoins de la SAEM ALSACE HABITAT, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] dans la limite de 24 mois. 24 mensualités de 333€ seront accordées.

Une clause cassatoire sera insérée au dispositif de la présente décision afin d’assurer l’effectivité de ces délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 853,06 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 04 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM ALSACE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SAEM ALSACE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juillet 2021 entre la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I], d’autre part, concernant les locaux (logement et cave) situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 04 juin 2024 ;

ORDONNE à M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 853,06 euros (huit cent cinquante-trois euros et six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 04 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 8 006,41 euros (huit mille six euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 333 euros et une 24eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 02 avril 2024 et celui des assignations du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [I] et Mme [C] [O] épouse [I] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge