N° RG 25/02555 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NODF

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 7]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/02555 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NODF

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à

Maître [O] [N]

Expédition à

[T] [P]

[U] [S]

le

Le Greffier

M^e Renaud SCHMITT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

04 JUILLET 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Renaud SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 132

Madame [R] [V] épouse [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Renaud SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 132

DÉFENDEURS :

Madame [T] [P]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [U] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Juillet 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Hafize CIL, Greffière placée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 27 décembre 2023 avec effet au même jour, M. [M] [X] et Mme [R] [X] née [V] ont donné à bail pour une durée d’un an à Mme [T] [P] et M. [U] [S] un appartement neuf en première location de type 3 de 80 m² en rez-de-chaussée sis [Adresse 2].

L’état des lieux d’entrée était établi contradictoirement le 27 décembre 2023. L’ensemble des éléments décrits était mentionné en très bon état.

Les locataires donnaient congé le 6 octobre 2024 pour la fin octobre 2024.

Les bailleurs convoquaient par lettres recommandées avec avis de réception (plis avisés non réclamés) les locataires à l’état des lieux de sortie prévu le 31 octobre 2024 à 10 heures.

Les locataires ont restitué les clés sans que l’état des lieux ne puisse être établi.

A la requête des bailleurs, les locataires étaient de nouveau invités à l’état des lieux de sortie par lettres recommandées de la SELARL KECK-MASINI, commissaires de justice associés le 15 novembre 2024 à 9 heures 15.

Les locataires absents, il était procédé à un procès-verbal de constat.

Les bailleurs faisaient établir des devis comparatifs pour la remise en état des lieux.

M. [M] [X] et Mme [R] [X] née [V] ont fait assigner Mme [T] [P] et M. [U] [S] à l’audience du 15 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de HAGUENAU par acte de commissaire de justice du 27 février 2025.

M. [M] [X] et Mme [R] [X] née [V], représentés par leur conseil, déposent leur dossier de plaidoirie au soutien de leur acte introductif d’instance pour demander de :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— condamner solidairement ou in solidum Mme [T] [P] et M. [U] [S] à leur payer la somme de 11 770 € au titre des dégradations locatives ;

— les condamner solidairement ou in solidum à leur payer la somme de 2 400 € au titre de la perte de revenus locatifs ;

— les condamner solidairement ou in solidum à leur payer la somme de 538,62 € au titre du constat d’huissier ;

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement ou in solidum à leur payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement ou in solidum aux entiers dépens et des frais de la procédure ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [T] [P] et M. [U] [S], n’ont pas comparu ni ne se sont faits représenter bien que régulièrement assignés par acte remis à leur personne.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer à l’acte introductif d’instance, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LE PREJUDICE RESULTANT DE LA FAUTE DES LOCATAIRES

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives définit la liste des réparations locatives.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il est généralement admis que les matériaux et éléments d’équipement ne subissent pas de vétusté avant au moins une année pour la durée la plus courte.

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires.

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée contradictoire du 27 décembre 2024 et de sortie du 15 novembre 2024 auquel les locataires ont été appelés :

— que le logement demeure encombré de déchets, de chaises en plastique dans l’entrée, de sacs poubelles, déchets, reste d’autocollant, crochet collé dans la cuisine, d’un couvercle dans la salle de bail, meubles et pièces de meuble démonté, poids et barres de musculation, déchets au sol dans la première pièce, une télévision, des planches des sachets, sac poubelles et divers petits objets, bande attrape mouches dans la deuxième pièce ;

— que les joints des sols carrelés et les sols sont sales dans plusieurs pièces ;

— la peinture des plafonds est sale et tâchée dans l’entrée, la cuisine, la salle de bain et les deux autres pièces ;

— la peinture des murs est dégradée, sale, tâchée dans l’entrée, jaunis dans la cuisine, jaunis et tâchés dans les autres pièces ;

— les menuiseries sont sales, pour certaines ne fonctionnent plus correctement (porte-fenêtre de la cuisine) ;

— les éléments d’équipements sanitaires, de ventilation et de climatisation sont sales

— les équipements de cuisine, robinetterie, évier, four… sont sales ;

— les équipements électriques sont sales (interrupteurs) ou les éclairages ne fonctionnent plus ;

— des impacts sont relevés sur les murs (entrée) ;

Les réparations locatives sont justifiées par deux devis comparatifs respectivement de 10 871,30 € et 11 770 € pour des prestations similaires justifiées par l’état ci-dessus décrit sous la réserve que les postes « peinture intérieure » seront réduits d’un tiers, les supports remis lors de l’entrée en « très bon état » ayant déjà subi un traitement.

Mme [T] [P] et M. [U] [S], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette créance.

Aussi Mme [T] [P] et M. [U] [S] seront solidairement condamnés à indemniser le préjudice de remise en état de l’appartement loué subi par les bailleurs à hauteur de 8 561 €.

2. SUR LE PREJUDICE ECONOMIQUE

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il est admis que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que s’il est résulté de la faute contractuelle un préjudice.

Il est établi par les pièces versées aux débats que le logement dans l’état dans lequel il a été restitué ne pouvait être immédiatement remis en location.

Au regard du délai qui s’est écoulé depuis la remise des clés et la durée prévisible de réalisation des travaux de remise en état, il sera fait droit à la demande des bailleurs.

En conséquence, Mme [T] [P] et M. [U] [S] seront condamnés in solidum à indemniser le préjudice économique subi par les bailleurs à hauteur de 2 400 €.

3. SUR LES FRAIS D’ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

Si les bailleurs rapportent la preuve que l’état des lieux n’a pu être réalisé à l’amiable, la facture produite excède le champ de la prestation requise faisant notamment état de deux procès-verbaux de constat. Par ailleurs les émoluments mentionnés ne correspondent pas au tarif prévu à l’article A444-27 du code de commerce.

En conséquence, les bailleurs ne sont pas fondés et seront déboutés de cette prétention.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [P] et M. [U] [S] qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande des demandeurs formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [P] et M. [U] [S] à payer à M. [M] [X] et Mme [R] [X] née [V] les sommes de :

—  8 561,00 € € au titre du préjudice de remise en état de l’appartement ;

—  2 400,00 € au titre de leur préjudice économique ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [P] et M. [U] [S] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [P] et M. [U] [S] à payer à M. [M] [X] et Mme [R] [X] née [V] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge

N° RG 25/02555 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NODF

Le Greffier Le Président

Hafize CIL Laurent DUCHEMIN