N° RG 25/00507 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NP5C

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/00507

N° Portalis DB2E-W-B7J-NP5C

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Jean WEYL

Monsieur [T] [O]

Monsieur [X] [H] [F]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 05 Août 2025

Le Greffier

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

05 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. NEOLIA,

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

PARTIE REQUISE :

Monsieur [T] [O]

né le 12 Mai 2001 à [Localité 9] (CÔTE D’IVOIRE)

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

Monsieur [X] [H] [F]

né le 18 Juin 2001 à [Localité 10] (CÔTE D’IVOIRE)

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 6]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, en référé Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 05 Août 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en référé, en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 21 octobre 2022 ayant pris effet le 1er novembre 2022 la SA d’HLM NEOLIA a donné à bail à M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] pour une durée de 1 an un logement à usage d’habitation de type 3 n° 0545048 porte 48 et une cave sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 578,50 € pour le logement outre les provisions pour charges de 65,95 €.

Des loyers étant demeurés impayés et les locataires n’ayant pas justifié de leur assurance contre les risques locatifs la SA NEOLIA a fait signifier à M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 19 novembre 2024 pour la somme en principal de 3 983,88 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 20 novembre 2024.

Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience 4 juillet 2025, M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel la dette de loyer trouve son origine dans l’incompréhension entre les deux colocataires tant pour le paiement du loyer que pour une tentative d’apurement, seul M. [F] tenant son engagement et réglant sa part de loyer.

La SA NEOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation au 19 janvier 2025 du contrat de location conclu le 21 octobre 2022 ;

— constater que M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement qu’ils occupent ;

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 4 559,60 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du frais du commandement de payer ;

— les condamner solidairement au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit.

Elle souligne que la dette est ancienne, ayant commencé en novembre 2022. Elle s’en rapporte sur l’octroi de délais.

M. [X] [H] [F] a comparu. Il expose que son colocataire lui faisait croire qu’il payait sa part de loyer. Il ne l’a pas informé du courrier de rappel. Après la venue de « l’huissier », il a payé 525 € mais M. [O] n’a pas régularisé de son côté. Il cherche un autre logement et souhaite continuer à apurer sa part à hauteur de 150 € par mois.

M. [T] [O] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

N° RG 25/00507 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NP5C

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 12] par la voie électronique le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, Conditions générales, titre 7 – résiliation du contrat – la résiliation pour défaut de paiement – Résiliation de plein droit pour défaut d’assurance, et un commandement de payer a été signifié le 19 novembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation d’assurance et deux mois pour le paiement des loyers et charges, seuls deux paiements de 700 et 400 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024, le bailleur ne se prévalant que du délai de deux mois, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera fixée au 19 janvier 2025 à 24 heures.

M. [T] [O] et M. [X] [H] [F], occupants sans droit ni titre depuis cette date, seront en conséquence solidairement condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’expulsion de M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail contient une clause de solidarité des locataires Titre 2, 2 clause de solidarité.

La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] restent lui devoir la somme de 4 164,96 € hors frais de justice au quittancement du mois de mai 2025, décompte arrêté au 27 juin 2025. La créance locative est ainsi fondée pour ce montant.

M. [T] [O], non comparant, et M. [X] [H] [F] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement à titre provisionnel de cette somme de 4 164,96€, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision s’agissant d’une provision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris, seuls des paiements de 525 € outre un versement de 400 € le 27 avril interviennent depuis le quittancement de février 2025 établissant qu’un seul des colocataires honore ses engagements.

L’importance de la dette locative et les capacités financières actuellement établies, 150 € par mois, sont également incompatibles avec un apurement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [O] et M. [X] [H] [F], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 450,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 21 octobre 2022 ayant pris effet le 1er novembre 2022 entre la SA NEOLIA et M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] concernant un logement à usage d’habitation de type 3 n° 0545048 porte 48 et une cave sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 19 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] à payer à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 20 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] à payer à la SA NEOLIA à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 4 164,96 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [O] et M. [X] [H] [F] à verser à la SA NEOLIA la somme de 450,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, en référé

Aurélie MALGOUVERNE Laurent DUCHEMIN