TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Références :

N° RG 25/00153 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T3F

MINUTE N°2025/ 376

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Juillet 2025

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT

c/

[E] [X] [N]

Copie délivrée à

Madame [E] [X] [N]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT dit HERAULT LOGEMENT

immatriculé au RCS sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [X] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 20 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 3 février 2022 avec prise d’effet au 15 février 2023, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT DIT HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé HERAULT LOGEMENT) a donné à bail à Mme [N] [E] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 9] pour un loyer initial mensuel de 302.01 € outre 57.66 pour provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, HERAULT LOGEMENT, selon acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, remis à personne, a fait signifier Mme [N] [E] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail pour un montant total de 1625.77 € dont 1497.70 € en principal au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, HERAULT LOGEMENT a assigné Mme [N] [E] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise au bénéfice du propriétaire ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [N] [E] [X] et de ses biens et de toutes personnes dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la [Localité 8] Publique et d’un serrurier si besoin ;

— condamner Mme [N] [E] [X] à payer par provision à HERAULT LOGEMENT la somme de deux mille neuf cent soixante douze euros et vingt-trois centimes (2972.23 €) ;

— condamner Mme [N] [E] [X] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges comprises, indexée dans les mêmes conditions que le montant du loyer contractuel jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés et payables chaque mois à terme échu ;

— rappeler que les délais éventuellemnt accordés ne pourront affecter l’exécution du contrat ;

— condamner Mme [N] [E] [X] à verser au requérant la somme de 400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [N] [E] [X] aux entiers dépens de la présente instance et de son exécution comprenant notamment le coût de du commandement de payer ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que la dette serait liée à une perte de revenus et un endettement, qu’une mesure ASLL maintien est prévue le 12 mai 2025, une demande de FSL maintien et un plan d’apurement sont envisagés, que le loyer aurait repris depuis un mois et que la locataire souhaite se maintenir dans les lieux et être accompagnée.

A l’audience du 20 mai 2025, le conseil de HERAULT LOGEMENT actualise la dette locative à la somme de 3481.14 € au 15 mai 2025, indique que le le paiement des loyers a repris aux mois de février et mars 2025 et que le bailleur n’est pas opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement.

Mme [N] [E] [X], comparante en personne et assistée d’un représentant de l’UDAF, ne conteste pas le montant de la dette. Elle explique être veuve et précise qu’une demande de FSL est en cours. Elle déclare percevoir des revenus de l’ordre de 1000.00 € par mois provenant de son travail et d’une pension de réversion. Elle indique enfin souhaiter des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et être prête à consentir un effort en sus du loyer échu.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 11 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 20 mai 2025 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, HERAULT LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par mail reçu le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par HERAULT LOGEMENT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 3 février 2022 avec prise d’effet au 15 février 2023, contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause,a été signifié à Mme [N] [E] [X]

le 3 octobre 2024 pour la somme de 1625.77 € dont en principal 1497.70 € au titre des arriérés locatifs.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 4 décembre 2024 au titre des arriérés locatifs.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

HERAULT LOGEMENT produit à l’instance un décompte actualisé démontrant que Mme [N] [E] [X] reste lui devoir la somme de 3481.14 € à la date du 15 mai 2025 au titre des arriérés locatifs.

Mme [N] [E] [X], présente à l’audience, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, Mme [N] [E] [X] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3481.14 € à ce titre.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [E] [X] sollicite des délais de paiement. Elle fait valoir qu’elle perçoit une pension de réversion en tant que veuve et qu’elle a un emploi. Elle évalue ses revenus mensuels de l’ordre de 1000.00 €. Elle produit au débat trois bulletins de salaire pour les mois de février, mars et avril 2025 ainsi qu’une attestation d’allocataire de la CAF en date du 29 mars 2025 en tant que soutien familial. Elle indique par ailleurs qu’une demande de FSL est en cours et propose de consentir un effort en sus du loyer.

HERAULT LOGEMENT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, mais aussi de ceux contenus dans le diagnostic social et financier en date du 12 mai 2025 il y a lieu d’accorder à Mme [N] [E] [X] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets des clauses de résiliation de plein droit pendant le cours de ces délais afin de permettre à la locataire de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit du bail reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [N] [E] [X] pourra alors être expulsée et devra également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [N] [E] [X], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris notamment le coût de du commandement de payer.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de Mme [N] [E] [X], du montant de la dette locative et de l’octroi de délais de paiement afin de lui permettre d’apurer cette dette et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2022 avec prise d’effet au 15 février 2023 entre d’une part HERAULT LOGEMENT et d’autre part Mma [N] [E] [X] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 9] sont réunies à la date du 4 décembre 2024 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Mme [N] [E] [V] payer à HERAULT LOGEMENT la somme de 3481.14 € (trois mille quatre cent quatre-vingt-un euros et quatorze centimes) arrêtée au 15 mai 2025 au titre des arriérés locatifs ;

AUTORISONS Mme [N] [E] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 95.00 € chacune et une 36ème mensualité de 156.14 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquises ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [N] [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, HERAULT LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Mme [N] [E] [X] soit condamnée à payer à HERAULT LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONDAMNONS Mme [N] [E] [X] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [N] [E] [X] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,