N° RG 25/03053 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPMZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/03053 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPMZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M. [M]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [M]

né le 03 Septembre 1960 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparant en personne

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [L]

né le 23 Mars 1985 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/03053 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NPMZ

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 1er décembre 2021 ayant pris effet le même jour M. [F] [M] a donné à bail à M. [T] [L] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation type studio, n° 4 rez-de-chaussée sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 330 € pour le logement outre les provisions pour charges de 60 €.

Des loyers étant demeurés impayés malgré des rappels et le locataire n’ayant pas justifié de son assurance contre les risques locatifs M. [F] [M] a fait signifier à M. [T] [L] des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 21 novembre 2024 pour la somme en principal de 3 100 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 25 novembre 2024.

Puis M. [F] [M] a fait assigner à l’audience 6 juin 2025, M. [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 5 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

M. [F] [M] reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail conclu entre les parties ;

En conséquence,

— condamner M. [T] [L], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement par eux occupé au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 600 €, charges comprises, à compter du 22 janvier 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er juillet de chaque année en fonction de la législation en vigueur ;

— le condamner au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clés ;

— le condamner à lui payer les loyers échus et impayés arrêtés au 21 janvier 2025, date de résiliation du bail, soit la somme de 4 257,71 €, sauf à parfaire, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner les défendeurs, conjointement et solidairement, en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais des deux commandements ;

— le condamner au paiement d’une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [M] expose que depuis la notification de son intention de reprendre le logement, les loyers ne sont plus payés. Il indique avoir eu l’attestation d’assurance après le commandement. Il actualise la dette à la somme de 6 771,71 €.

M. [T] [L] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [F] [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 25 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article VII renvoyant à l’article 4.3.2.1. de la notice d’information annexée et paraphée et un commandement de payer a été signifié le 21 novembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus deux mois pour le paiement des loyers et charges, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025 à 24 heures.

M. [T] [L], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

A titre liminaire, il est précisé que c’est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR qui a supprimé de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution le terme d’évacuation.

La procédure d’évacuation, régie par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, relève de la compétence du représentant de l’État dans le département sous le contrôle du juge administratif.

Tant la loi 89-462 du 6 juillet 1989 que le code des procédures civiles d’exécution ne connaissent que de la procédure d’expulsion.

Il se déduit des écritures de la partie demanderesse que sous le vocable d’évacuation c’est une mesure d’expulsion qui est sollicitée.

L’expulsion de M. [T] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

M. [F] [M] produit un décompte démontrant que M. [T] [L] reste lui devoir la somme de 6 771,71 € au quittancement du mois de juin 2025 exigible. La créance locative est ainsi fondée pour un montant de 6 771,71 €.

M. [T] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6 771,71 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 257,71 € et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, du diagnostic social et financier et de l’absence de tout paiement du locataire depuis octobre 2024, a fortiori de reprise intégrale du paiement du loyer courant, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [T] [L] des délais de paiement.

5. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DU COÛT DES COMMANDEMENTS DE PAYER

La délivrance de deux commandements le 21 novembre 2024 alors qu’un seul portant sur les deux obligations eu suffit présente un caractère frustratoire.

En tout état de cause, il s’agit de frais irrépétibles dont le montant sera pris en compte en application de l’article 700 du code de procédure civile.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts du commandement de payer du 21 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur et notamment des commandements de payer qu’il a dû délivrer à son locataire, M. [T] [L] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 1er décembre 2021 ayant pris effet le même jour entre M. [F] [M] et M. [T] [L] concernant un logement à usage d’habitation type studio, n° 4 rez-de-chaussée sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 janvier 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [F] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [T] [L] à payer à M. [F] [M] une indemnité d’occupation à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer et des charges, provisions, régularisation et décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de location ;

CONDAMNE M. [T] [L] à payer à M. [F] [M], au titre des loyers et indemnités d’occupation, la somme de 6 771,71 € [six-mille-sept-cent-soixante-et-onze euros et soixante-et-onze centimes] (décompte de juin 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 257,71 € et du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [T] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [T] [L] à verser à M. [F] [M] la somme de 300,00 € (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN