N° RG 24/08022 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAEJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 24/08022 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NAEJ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Francis SCHMITT

M^e Léa TOLEDANO

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Francis SCHMITT

M^e Léa TOLEDANO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [D] [I] née [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Renaud SCHMITT substituant M^e Francis SCHMITT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 132

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant ni représenté

Madame [V] [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marina GALLON subsituant M^e Léa TOLEDANO, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 154

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Décembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Février 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 19 décembre 2017 avec effet au 20 décembre 2017 pour une durée de trois ans M. et Mme [Z] [N] ont donné à bail à M. [F] [K] né le 4 avril 1971 un appartement à usage d’habitation TERRASSES VENDÔME, porte B 221, 2ème étage, Lot n° 206 et un garage lot n° 202 sis [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 565 € et un dépôt de garantie de 120 €.

Le 21 juillet 2022, M. et Mme [Z] [N] ont vendu ce bien immobilier à M. [C] [I] et Mme [P] [E].

Le 30 mai 2023, M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] ont fait délivrer à M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] par acte de commissaire de justice remis à leurs personnes un congé reprise pour habiter avec effet au 21 juillet 2024.

M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] n’ont pas quitté le logement.

M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] ont fait assigner M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024 pour :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] le 30 mai 2023 pour le 21 juillet 2024 ;

— les déclarer occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent et ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef ;

— les condamner jusqu’au départ effectif des lieux au paiement d’une indemnité d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi outre revalorisation légale ;

— les condamner à leur payer une somme de 2 000 € au titre des dommages et intérêts ;

— les condamner au paiement d’un montant de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens y compris le coût du congé, de l’assignation et du procès-verbal de constat du 5 août 2024 ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I], représentés par leur conseil, déposent leur dossier de plaidoirie au soutien des termes de leur acte introductif d’instance.

Mme [V] [O] [U], représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions aux termes desquelles elle demande de :

— déclarer irrecevable la demande des consorts [I] pour défaut de transmission de l’assignation en résiliation au représentant de l’État ;

— les débouter de toutes leurs fins et demandes ;

A titre subsidiaire,

— les débouter de leur demande de dommages et intérêts ;

— les débouter de leur demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

M. [F] [K] et n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusion déposés, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Strasbourg par la voie électronique le 2 septembre 2024 (pièce n° 8), soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

Selon l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.»

M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] justifient avoir régulièrement délivré à M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] par acte de commissaire de justice délivré à leurs personnes le 30 mai 2023 un congé afin de reprendre l’appartement occupé pour le 21 juillet 2024 ; ils justifient ce congé par leur volonté de reprendre le logement au bénéfice de leur fils, M. [J] [I], actuellement domicilié chez eux, celui-ci allant prochainement se marier, ils souhaitent reprendre le logement afin d’y loger leur fils et sa future épouse.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail s’est trouvé résilié le 21 juillet 2024 à minuit.

Il est constant que M. [F] [K], s’il a quitté les lieux, n’a pas donné congé et que Mme [V] [O] [U] s’est maintenue dans les lieux, l’assignation du 2 septembre 2024 lui ayant d’ailleurs été délivrée à l’adresse des lieux loués.

M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U], occupants sans droit ni titre, seront en conséquence condamnés, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] seront condamnés ainsi que tous occupants de leur chef à libérer le logement qu’ils occupent, à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion dans les conditions prévues au dispositif.

3. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [V] [O] [U] paie l’indemnité d’occupation et qu’elle a engagé les démarches pour parvenir à son relogement alors qu’occupante sans droit ni titre elle ne peut plus bénéficier de quittances de loyer.

Ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [B] seront déboutés de leur demande à ce titre.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U], partie perdante, supporteront la charge des dépens liés à la présente instance. Les coûts de signification du congé dont les bailleurs ne savaient ignorer la nécessité lors de leur achat en fonction de leur projet et du procès-verbal de constat relèvent des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner M. [F] [K] à payer à M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 30 mai 2023 le bail conclu le 19 décembre 2017 avec effet au 20 décembre 2017 entre M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] et M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] portant sur un appartement à usage d’habitation TERRASSES VENDÔME, porte B 221, 2ème étage, Lot n° 206 et un garage lot n° 202 sis [Adresse 1] est résilié à la date du 21 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U], occupants sans droit ni titre depuis cette date, à verser à M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE en conséquence à M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] à libérer les lieux de leur personne et de leurs biens et à restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [F] [K] et Mme [V] [O] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [F] [K] à payer à M. [C] [I] et Mme [P] [E] épouse [I] la somme de 500 € (cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Stéphanie BAEUMLIN Protection

Laurent DUCHEMIN