TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

N° Minute : 25/267

AFFAIRE : N° RG 24/01377 – N° Portalis DBYM-W-B7I-DOGS

JUGEMENT

Rendu le 16 Septembre 2025

AFFAIRE :

[L] [N]

C/

[G] [K], UDAF DES LANDES curateur de M. [K] [G]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [N]

née le 03 Août 1972 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Pierre GARCIA, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [K]

né le 11 Juillet 1980 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représenté par M^e Katia IBANEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C40192-2024-002727 du 20/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

UDAF DES LANDES

curateur de M. [K] [G]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Katia IBANEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 septembre 2006 à effet au 01/10/2006, Madame [N] [L] a donné à bail à Monsieur [K] [G] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 345 euros et 5 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 janvier 2024, Madame [N] [L] a donné congé pour motif légitime et sérieux à Monsieur [K] [G]. Il est précisé que Monsieur [K] [G] a manqué de manière répétée à son obligation d’entretien du bien loué et il est noté l’état de saleté du logement, des nuisances olfactives et la présence de blattes au sein du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Madame [N] [L] a fait assigner Monsieur [K] [G] et l’UDAF DES LANDES en sa qualité de curateur, devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1224 à 1230, 1231-7 du code civil, et de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

● confirmer la validité de son congé de bail

● prononcer la résiliation du contrat de bail entre Madame [N] [L] et Monsieur [K] [G]

● ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [K] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef au titre du motif légitime et sérieux

● fixer et en temps que de besoin condamner Monsieur [K] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération des lieux

● condamner Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de dommages et intérêts

● condamner Monsieur [K] [G] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

● condamner Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le dossier a été appelé à l’audience du 07 janvier 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 1er juillet 2025.

Madame [N] [L], représentée par son conseil, a soutenu ses dernières écritures par lesquelles elle entend voir, sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile, 6-1, 7 et 15 de la loi du 06 juillet 1989 :

● juger conforme le congé délivré le 05/01/2024,

● juger que Monsieur [K] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

● ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [K] [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef,

● condamner Monsieur [K] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération des lieux

● condamner Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

● débouter Monsieur [K] [G] de ses demandes,

● condamner Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

● condamner Monsieur [K] [G] aux entiers dépens.

Elle a indiqué avoir présenté à la conclusion du contrat de bail un local en bon état et recevoir depuis plusieurs mois des courriels des occupants de l’immeuble se plaignant de la présence de blattes dont l’origine provient de l’appartement de Monsieur [K] [G].

De plus, elle a précisé que le locataire n’a pas permis à la société d’entretien SAPA de pénétrer dans les lieux et qu’en tant que bailleur, elle a été mise en demeure par la copropriété d’effectuer toutes démarches afin que le trouble du voisinage cesse. Elle a contesté l’argument de Monsieur [K] [G] consistant à dire que les blattes provenaient de l’arrière du frigo et que celui-ci ne pouvait être déplacé. Elle a précisé que son congé avait été délivré plus de six mois avant la fin du bail et qu’il avait été motivé.

Monsieur [K] [G] et l’UDAF des LANDES, en sa qualité de curateur, représentés par leur conseil, a soutenu ses dernières conclusions aux termes desquelles ils demandent au tribunal, sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989, de :

— constater l’absence de motif légitime et sérieux,

— déclarer nul le congé délivré le 04/01/2024,

— débouter Madame [N] [L] de ses demandes,

— condamner Madame [N] [L] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [N] [L] aux dépens.

Ils ont expliqué que M. [K] [G] n’est pas responsable de la présence de blattes au sein de son logement, qu’il en était lui-même victime et que, depuis 2012, il avait procédé à plusieurs traitements insecticides au sein du logement. Il a indiqué que l’état du logement résultait de la vétusté du matériel et a précisé que les blattes venaient de l’arrière du frigo appartenant au bailleur et qu’il n’était pas possible de l’enlever, car il était scellé, ce qui faisait obstacle à l’éradication des insectes. Il a contesté tout manquement à son défaut d’entretien se prévalant d’une obligation de moyen et non de résultat. Concernant son absence lors de la venue de la SAPA, il a précisé qu’il leur avait permis d’entrer des lieux lors d’une visite postérieure.

L’affaire a été mise au délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En vertu de l’article 15 de loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué »

« En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bailleur a délivré un congé par acte de commissaire de justice le 05/01/2024 pour manquement à l’obligation d’entretien des locaux loués : état de saleté, nuisances olfactives, présence de blattes, à effet au 30/09/2024.

Contrairement au locataire qui peut délivrer un préavis aux fins de rupture du contrat à tout moment du contrat de location, le bailleur ne peut délivrer congé qu’à l’expiration du contrat de bail, soit à l’échéance du renouvellement du contrat, et en respectant un délai de préavis de six mois.

En l’occurrence, le contrat de bail a été conclu à effet au 01/10/2006, a été tacitement reconduit les 01/10/2009, 01/10/2012, 01/10/2015, 01/10/2018, 01/10/2021 et expirait le 30/09/2024.

Le congé délivré le 04/01/2024 respecte ainsi les conditions de délai.

Sur le motif sérieux et légitime du congé, il convient de vérifier si le locataire a manqué à son obligation d’entretien du logement.

Il est constant que des blattes sont présentes au sein du logement de Monsieur [K] [G], et les photographies prises lors de la visite de l’entreprise SAPA en charge de la désinsectisation et le procès-verbal de constat réalisé par Maître [M] le 12 août 2024 le justifient.

Si Monsieur [K] [G] conteste sa responsabilité dans leur prolifération, il ne conteste pas que les blattes proviennent de son appartement et qu’elles envahissent le reste de l’immeuble, comme en attestent les différents courriers envoyés par les locataires et mandataires immobiliers de l’immeuble à Madame [N] [L].

Monsieur [K] [G] invoque la vétusté du frigo comme origine de la prolifération des insectes et fait valoir l’impossibilité de le déplacer pour permettre le traitement insecticide. Pour autant, il ressort de la fiche d’installation de la cuisine versée par Madame [N] [L] que le frigo est détachable du reste du mobilier, ce qui permet d’accéder à l’arrière de celui-ci.

M. [K] verse aux débats des factures d’intervention pour desinsectisation depuis 2012 et conteste un défaut d’entretien du bien. S’il n’est pas contesté que le bien a fait l’objet de différentes interventions, il apparaît que cela n’a pas été suffisant pour éradiquer les insectes et que, lors de la dernière intervention prévue en août 2024, Monsieur [K] [G] n’a pas permis à l’entreprise SAPA d’intervenir dans son logement faisant obstacle à son obligation d’entretien.

Enfin, si Monsieur [K] [G] fait valoir un contrat bimensuel avec l’entreprise SAPA afin d’éviter la prolifération des insectes, ce dernier intervient postérieurement au congé de bail formulé par le bailleur.

En outre, il est également relevé dans le congé un état de saleté du logement . Les photographies prises par l’agence immobilière en présence du bailleur le 09/08/2024 montrent un logement dans un état de grande saleté, d’encombrement majeur, ce qui est confirmé par les échanges de courriers produits aux débats avec l’agence immobilière.

Ce défaut d’entretien du logement est à l’origine de l’infestation par des cafards et les campagnes de désinfestation régulière ne peuvent endiguer la présence d’insectes indésirables en l’absence d’entretien régulier du logement.

Le défaut d’entretien du logement est ainsi parfaitement caractérisé et dure depuis de nombreuses années. Il constitue un manquement majeur du locataire à ses obligations.

En conséquence, il convient de déclarer que Monsieur [K] [G] a manqué à son obligation d’entretien du logement et de prononcer la validité du congé délivré par le bailleur le 05/01/2024, à effet au 30/09/2024.

La demande de nullité du congé sera donc rejetée.

Monsieur [K] [G] est désormais occupant sans droit ni titre depuis le 01/10/2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [G] et de tout occupant de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2 . Sur la demande d’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 15 de loi du 6 juillet 1989 : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 1er octobre 2024, Monsieur [K] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Il y a lieu de condamner Monsieur [K] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la date de résiliation du bail, le 01er octobre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

3. Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

Il résulte des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou encore d’erreur grossière équipollente au dol.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi, constitutive d’une faute caractérisant un abus du droit d’agir.

En l’espèce, Madame [N] [L] ne justifie ni d’une intention de nuire, ni d’une mauvaise foi caractérisée de Monsieur [K] [G], et n’établit pas l’existence d’un préjudice en lien avec le fait qu’elle ait été contrainte de recourir à la justice.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

4. Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais d’assignation et de délivrance du congé.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [L], Monsieur [K] [G] sera condamné à lui verser une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [K] [G] à ce même titre sera rejetée.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la validité du congé délivré le 05/01/2024 à effet au 30/09/2024 du bail conclu le 29 septembre 2006 entre Madame [N] [L] d’une part, et Monsieur [K] [G] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ;

DEBOUTE M. [G] [K] de sa demande de nullité du congé ;

DIT que M. [K] [G] est occupant sans droit ni titre depuis le 01/10/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [L] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à Madame [N] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du congé délivré par acte de commissaire de justice ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à verser à Madame [N] [L] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [K] [G] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 16 septembre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection