N° RG 22/10168 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LSBE

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 22/10168 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LSBE

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Jean WEYL

Le

Le greffier

M^e Bernard ALEXANDRE

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

JUGEMENT DU 05 MARS 2025

DEMANDERESSE :

Madame [L] [E] épouse [S]

née le 18 Avril 1960 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bernard ALEXANDRE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

DEFENDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], sis [Adresse 5] [Localité 7], agissant par son syndic, le cabinet PAYMANN, immatriculé au RCS de [Localité 10] sous le n° 345 324 685

prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Stéphanie BAEUMLIN, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [E] épouse [S] est propriétaire des lots numéros 2, 6, 8 et 9 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale s’est tenue le 20 octobre 2022.

Souhaitant obtenir la nullité des résolutions numéros 2, 4, 5, 6, 10, 13 et 18 de l’assemblée générale du 20 octobre 2022, outre la communication du relevé général des dépenses 2021-2022 et du relevé de charges individuelles pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022, Madame [E] a fait attraire le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 février 2024, Madame [L] [E] épouse [S] demande au tribunal de :

— ANNULER les résolutions n° 2, 4, 5, 6, 10, 13 et 18 de l’Assemblée Générale des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] située [Adresse 2] à [Localité 7] en date du 20 octobre 2022 ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions contraires ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes de condamnation financières, au titre d’un prétendu abus de procédure, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9], au paiement d’une somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [L] [E] ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] en tous les frais et dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] demande au tribunal de :

— DECLARER non écrites les dispositions du règlement de copropriété fixant le nombre de membre du conseil syndical ;

— DEBOUTER Madame [E] de ses fins et conclusions ;

— LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 1.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— LA CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens.

— DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et des moyens des parties.

L’instruction a été clôturée le 3 avril 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 6 novembre 2024 et la décision mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir réputer non écrit la clause du règlement de copropriété fixant à trois le nombre de membres du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires expose que la copropriété comprenant initialement trois lots à usage d’habitation, la disposition du règlement de copropriété fixant à trois le nombre de membres du conseil syndical imposait à chaque copropriétaire d’être membre dudit conseil et, de ce fait, était attentatoire à leurs libertés individuelles. Il en déduit que la clause doit être réputée non écrite.

Madame [E] réplique que le règlement de copropriété fait foi à défaut de vote d’une résolution unanime en décidant autrement.

Aux termes de l’article 21 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

L’article 22 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'« à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Il résulte enfin des dispositions des articles 41-8 et 41-9 de la loi du 10 juillet 1965 que lorsque le syndicat des copropriétaires comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros, le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical, par dérogation aux articles 21 et 17-1.

En l’espèce, la copropriété litigieuse comporte quatre lots à usage de logement, de sorte que l’institution d’un conseil syndicat est facultative. Pour autant, le règlement de copropriété peut prévoir les modalités de constitution d’un tel conseil syndical.

A ce titre, l’article 28 du règlement de copropriété du 26 janvier 2013 stipule : « Le conseil syndical composé de trois membres élus par l’assemblée générale sera chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement de ce conseil seront fixées par l’assemblée générale ».

En premier lieu, il sera observé que la régularité des clauses du règlement de copropriété doit être examinée au regard de la situation actuelle et non de la situation d’origine de la copropriété. Ainsi, l’argument selon lequel la liberté individuelle des copropriétaires des trois lots à usage d’habitation était entravée dès lors que chaque copropriétaire était obligatoirement membre du conseil syndical est sans emport, la copropriété étant désormais constituée de dix lots, dont quatre à usage d’habitation.

En second lieu et surtout, le fait que le nombre de conseillers syndicaux stipulé au règlement implique que la majorité, voire l’intégralité des copropriétaires des lots à usage d’habitation soit désigné membre pour que l’organe soit constitué n’est pas de nature à entacher d’irrégularité la clause du règlement de copropriété, qui ne contrevient à aucune disposition légale impérative.

En effet, ces stipulations du règlement de copropriété n’imposent pas à chaque copropriétaire de se présenter. Seulement, toutes conséquences légales devront être tirées de l’absence de candidature (procès-verbal de carence, éventuelle désignation judiciaire ou constat de l’impossibilité de désigner un conseil syndical), étant rappelé que la constitution d’un conseil syndical est en tout état de cause facultative dans les petites copropriétés.

Ainsi, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir réputer non écrite cette clause sera rejetée.

II. Sur les demandes d’annulation des résolutions numéros 2, 4, 5, 6, 10, 13 et 18 de l’assemblée générale du 20 octobre 2022

A titre liminaire, il sera rappelé que si, aux termes de l’article 26 du décret du 17 mars 1968, l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical, ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité.

Dès lors, ce moyen développé par Madame [E] n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’ensemble des résolutions litigieuses.

Il convient en conséquence d’examiner successivement les moyens distincts soulevés à l’appui des demandes d’annulation de chacune des résolutions.

Sur la résolution numéro 2 :

Madame [E] indique qu’elle n’a pas été invitée aux opérations de vérification des comptes en sa qualité de membre du conseil syndical.

Elle observe que le relevé général de dépenses pour la période du 1er juin 2021 au 31 mai 2022 porte mention d’une note d’honoraires de 960 euros devant être pris en charge par la société FRANKEN ainsi que de divers montants devant être crédités sur son compte copropriétaire.

Elle s’interroge en outre quant aux dépenses administratives mises en compte pour un montant de 6 589,85 euros et des frais de relance et mises en demeure pour un montant total de 900 euros.

Le syndicat des copropriétaires réplique que les pièces justificatives ont été mises à disposition de Madame [E], conformément aux dispositions de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il ajoute que l’approbation des comptes n’emporte pas approbation de la répartition individuelle.

Aux termes de l’article 26 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967, « le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution ».

Le copropriétaire qui demande l’annulation de la résolution ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent doit démontrer leur irrégularité. A cet égard, il convient de rappeler d’une part, que la comptabilité du syndicat est une comptabilité d’engagement, l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les charges et produits du syndicat sont enregistrés dès leur engagement juridique indépendamment de leur règlement, d’autre part, que l’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financières du syndicat et n’emporte pas contestation du compte individuel de chaque copropriétaire en vertu de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, la résolution numéro 2 porte approbation des comptes de la copropriété arrêtés au 31 mai 2022.

En premier lieu, le fait que Madame [E] n’ait pas été conviée aux opérations de vérification des comptes ne constitue pas une cause de nullité de la résolution les approuvant.

En deuxième lieu, la question de l’imputation à la société FRANKEN et à elle-même de certains frais relève de la répartition des charges et non de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat. Ainsi, le fait que le relevé général de dépenses porte mention d’une somme qui, selon Madame [E], doit être imputée exclusivement à la société FRANKEN ou que des sommes n’aient pas été créditées sur son compte copropriétaire individuel ne sont pas une cause de nullité de la résolution approuvant les comptes.

En troisième lieu, les seules interrogations formulées par Madame [E] quant aux dépenses administratives, aux frais de relance et aux frais de mise en demeure ne sauraient constituer la démonstration de l’irrégularité des comptes qui lui incombe, étant observé qu’en application des dispositions de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, Madame [E] avait la possibilité de consulter les pièces justificatives des charges.

En conséquence, la résolution numéro deux n’encourt par la nullité et la demande formée par Madame [E] à ce titre sera rejetée.

Sur la résolution numéro 4 :

Madame [E] indique que la résolution numéro 4 ne figurait pas à l’ordre du jour qui lui a été transmis mais a été ajoutée a posteriori sur un ordre du jour rectifié figurant uniquement sur l’espace internet de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires le conteste.

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour ».

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2022 mentionne 19 résolutions.

La résolution numéro 4 adoptée lors de l’assemblée générale est ainsi rédigée: « décision relative au choix de la réunion de l’Assemblée générale » :

« Les copropriétaires présents ou représentés, après avoir délibéré, vu la mention de l’article 9 de la loi du 17 mars 1967, décident de renoncer à cet article et autorisent le cas échéant le syndic à organiser et tenir toute assemblée générale dans ses bureaux sis [Adresse 1] ([Adresse 8]) ou dans tout autre lieu permettant la tenue de la réunion.

Cette autorisation durera pendant la période du mandat de cabinet PAYMANN ».

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, l’ordre du jour figurant en annexe 1 de Madame [E] porte mention de 18 résolutions uniquement. Il en est de même du formulaire de vote par correspondance l’accompagnant. La résolution numéro 4 litigieuse est la résolution manquante.

L’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait valablement adopter la résolution numéro 4 dès lors que cette dernière ne figurait pas à l’ordre du jour.

Le fait qu’un second ordre du jour portant mention de la résolution numéro 4 ait été établi (annexe 18 de Madame [E]) ne peut permettre de régulariser cette situation dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de son envoi à Madame [E] dans les délais requis, ni d’ailleurs de l’envoi d’un formulaire de vote par correspondance portant mention de cette résolution numéro 4.

Dès lors, la résolution numéro 4 sera annulée.

Sur la résolution numéro 5 :

Madame [E] indique qu’aucune mise en concurrence du contrat de syndic n’a été réalisée par le conseil syndical, elle-même n’ayant pas été conviée aux réunions préalables pour établir l’ordre du jour. Elle développe en outre différents griefs à l’encontre du Cabinet PAYMANN, considérant que la copropriété n’est pas bien gérée. Le syndicat des copropriétaires réplique d’une part qu’une telle mise en concurrence doit être réalisée à l’initiative du conseil syndical et non du syndic, d’autre part qu’elle n’est pas prescrite à peine de nullité.

Aux termes de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, « en vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale précédente ».

En l’espèce, la résolution numéro 5 intitulée « renouvellement du contrat de syndic » adoptée lors de l’assemblée générale est ainsi rédigée : « Cour de cassation Chambre Civile (…) Les copropriétaires présents et représentés après en avoir délibéré renouvellent le mandat et le contrat de syndic du Cabinet PAYMANN, pour trois ans, commençant le 23/10/2022 pour se terminer le 30/11/2025, moyennant des honoraires annuels de 1 935.00 € TTC, au titre de la gestion courante, frais administratifs inclus, conformément au contrat de syndic annexé (…) ».

Il est constant qu’aucune mise en concurrence préalable des contrats de syndic n’a été réalisée. Toutefois et ainsi que le relève justement le syndicat des copropriétaires, la loi prévoit expressément que ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité.

Ainsi, ce moyen n’est pas de nature à entraîner la nullité de la résolution numéro 5.

Enfin, l’ensemble des griefs formulés par Madame [E] à l’encontre du Cabinet PAYMANN quant à une prétendue mauvaise gestion de la copropriété ne sont pas de nature à entraîner la nullité de la résolution le désignant comme syndic, l’assemblée générale des copropriétaires étant souveraine et le tribunal n’ayant pas le pouvoir d’apprécier l’opportunité d’une telle décision.

Au regard de ces éléments, la demande de Madame [E] tendant à voir annuler la résolution numéro 5 sera rejetée.

Sur la résolution numéro 6 :

Madame [E] expose qu’elle était membre du conseil syndical jusqu’au 20 octobre 2022 et que pourtant, la résolution numéro 6 portant renouvellement des membres du conseil syndical ne mentionne pas qu’elle en était actuellement membre. Elle ajoute que le vote par correspondance ne lui permettait pas de formaliser sa candidature et qu’en tout état de cause, la résolution numéro 6 est contraire au règlement de copropriété qui stipule en son article 28 que le conseil syndical est composé de trois membres. Le syndicat des copropriétaires réplique que la demanderesse n’a pas fait acte de candidature.

L’article 22 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'« à moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ».

En l’espèce, l’article 28 du règlement de copropriété du 26 janvier 2013 stipule : « Le conseil syndical composé de trois membres élus par l’assemblée générale sera chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion. Les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement de ce conseil seront fixées par l’assemblée générale ».

Or, la résolution numéro 6 intitulée « renouvellement des membres du conseil syndical » est ainsi rédigée : « Les copropriétaires présents et représentés, après en avoir délibéré adaptent la durée du mandat des membres du conseil syndical à la durée du mandat du syndic ci-dessus désigné. Les membres du conseil syndical, soit dans leur ensemble soit ceux des membres désignés par ledit conseil assureront aussi la mission de vérificateurs aux comptes.

Rappel : sont actuellement membres du conseil syndical : Mme [N] (présidente) et SCI FRANKEN KOENIGSHOFFEN

Sont ainsi nommés et ont déclaré accepter ces fonctions du 23/10/2022 au 30/11/2025 : Mme [N] et SCI FRANKEN KOENIGSHOFFEN ».

En premier lieu, le fait que la résolution numéro 6 litigieuse ne précise pas que Madame [E] est actuellement membre du conseil syndical n’entraîne aucune irrégularité de la résolution votant les nouveaux membres.

En second lieu, le fait pour Madame [E] de voter par correspondance n’exclut pas la possibilité pour elle de faire acte de candidature, tout candidat pouvant se faire connaître auprès du syndic avant l’assemblée générale. Madame [E] ne démontrant pas avoir fait un tel acte, elle ne peut reprocher au syndic de n’avoir pas mis au vote sa candidature.

En troisième lieu en revanche, force est de constater que l’assemblée générale a procédé à l’élection de deux membres du conseil syndical, en violation de l’article 28 du règlement de copropriété qui stipule qu’il est composé de trois membres.

La résolution numéro 6 sera donc annulée.

Sur la résolution numéro 10 :

Madame [E] observe que cette résolution vise à répartir un solde créditeur dans les charges courantes alors que l’origine de ce solde n’est pas explicitée. Elle en déduit que cette résolution peut léser ses intérêts sans être conforme à l’intérêt commun. Le syndicat des copropriétaires réplique que la résolution ne saurait être annulée sur le fondement d’hypothèses et que la contestation de Madame [E] n’est pas fondée en fait et en droit.

Aux termes des alinéas 5 et 6 de l’article 8 du décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, « Les excédents ou insuffisances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l’arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu’à la clôture définitive de chacune des opérations concernées ».

L’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose quant à lui que :

« Les comptes de la classe 4 enregistrent les créances et les dettes afférentes au budget prévisionnel du syndicat ainsi que celles relatives aux opérations hors budget prévisionnel. Par extension, ils enregistrent les écritures de régularisation des charges et des produits ».

« Le compte 40 « Fournisseurs » comprend trois comptes : 401 « Factures parvenues », 408 « Factures non parvenues » et le compte 409 « Fournisseurs débiteurs ».

«  Le compte 401 « Factures parvenues » enregistre les factures et mémoires d’achats de biens et services du budget prévisionnel ainsi que les factures, mémoires et situations des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles sans distinguer la nature des opérations. La nature des opérations est précisée par le libellé de l’écriture qui indique le compte de charges concerné. Le compte 401 est crédité du montant des factures, mémoires, situations, parvenus avant la clôture de l’exercice, par le débit des comptes de charges concernés ».

« Le compte 47 « Compte d’attente » doit être soldé à la fin de l’exercice ou à défaut justifié ligne à ligne ».

En l’espèce, la résolution numéro 8 intitulée « solde des comptes antérieurs » qui constitue un point d’information non soumis au vote, stipule : « Suite à la clôture annuelle des comptes de la copropriété, le service comptabilité a constaté que certains comptes présentent des soldes antérieurs. Le cabinet PAYMANN propose de régulariser ces comptes.

401 « La Poste » solde créditeur de 39.05 €

401 « Frais huissier » solde créditeur de 0.30 €

472 « Compte d’attente créditeur » : solde créditeur de 925.00 €

472 « Compte d’attente créditeur » : solde créditeur de 306.15 €

Soit un total de 1 270.50 € à répartir ».

La résolution numéro 10 intitulée « répartition du solde créditeur dans les charges courantes » est quant à elle ainsi rédigée : « Les copropriétaires présents et représentés, après avoir

pris connaissance de la résolution précédentepris connaissance de l’avis du conseil syndicalet en avoir délibérédécident de

procéder à la répartition individuelle de cette somme en fonction des tantièmes généraux parties communes 1 PC1,déplacer cette somme sur le compte courant de la copropriétéeffectuer le transfert au lendemain de la présente assemblée générale ;déclaration (si unanimité) : nous, les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], déclarons par la présente que les décisions permettant ce transfert de fonds sont définitives et purgées du délai de recours »

En application des dispositions susvisées, il appartenait au syndic, assurant la comptabilité de la copropriété, de solder le compte d’attente créditeur après avoir déterminé l’origine des créances y figurant. Or et en l’espèce, le syndic n’a ni soldé le compte, ni procédé à une justification, arguant qu’il ne connaissait pas l’origine des créances. Par l’intermédiaire de la résolution contestée, il a fait voter la passation du solde créditeur du compte d’attente et du compte 401 dans le compte courant de la copropriété afin de pouvoir procéder à une répartition selon les tantièmes généraux.

Cette résolution vise donc à faire valider par l’assemblée générale des copropriétaires une opération comptable non justifiée et donc irrégulière. Par ce seul fait, elle encourt la nullité pour contrevenir aux dispositions de l’article 8 du décret du 14 mars 2005 et 10 de l’arrêté du 14 mars 2005.

Il ne peut être demandé à Madame [E] de démontrer que cette opération lèse ses intérêts alors que les créances y afférentes sont occultes, et qu’il s’agit précisément du grief évoqué.

La résolution numéro 10 sera donc annulée.

Sur la résolution numéro 13 :

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

Madame [E] estime que le budget adopté lors de l’assemblée générale excède les dépenses annuelles de la copropriété. Elle ajoute que le montant mentionné dans la convocation était de 8 455 euros alors que celui voté est de 7 840 euros, sans que cette modification ne soit justifiée. Elle ajoute que dans la convocation, la résolution numéro 13 était destinée à adopter uniquement le budget de l’année N+2 alors que les copropriétaires ont également ajusté le budget de l’année en cours N et N+1. Le syndicat des copropriétaires objecte quant à lui que la décision de l’assemblée générale est souveraine.

En l’espèce, la convocation adressée à Madame [E] (annexe numéro 1) porte mention d’une résolution numéro douze intitulée « présentation et adoption du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 01/06/2023 au 31/05/2024 (N+2) » et ainsi rédigée : « L’assemblée générale maintient la somme de 8 455.00 €uros pour l’exercice allant du 01/06/2023 au 31/05/2024.

Les provisions trimestrielles seront exigibles aux dates suivantes, selon les échéances ci-dessous :

1er juin 2023 – 1er septembre 2023 – 1er décembre 2023 – 1er mars 2024

Elles sont à régler à réception de l’appel de fonds trimestriel.

En cas de retard de paiement, des frais de relance seront facturés.

En cas de modification de la date d’arrêté des comptes au 30/06 de chaque année, les appels de fonds seront d’écalés afin qu’ils puissent être envoyés au début de chaque trimestre ».

La résolution numéro treize intitulée « présentation et adoption du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 01/06/2023 au 31/05/2024 (N+2) » adoptée lors de l’assemblée générale est quant à elle ainsi rédigée : « L’assemblée générale maintient la somme de 7 840 €uros pour l’exercice allant du 01/07/2023 au 30/06/2024.

Les provisions trimestrielles seront exigibles aux dates suivantes, selon les échéances ci-dessous.

1er juin 2023 – 1er septembre 2023 – 1er décembre 2023 – 1er mars 2024

Elles sont à régler à réception de l’appel de fonds trimestriel.

En cas de retard de paiement, des frais de relance seront facturés.

Suite à la modification de la date d’arrêté des comptes au 30/06 de chaque année, les appels de fonds seront décalés afin qu’ils puissent être envoyés au début de chaque trimestre, tout en se calant sur le nouvel exercice comptable.

Les copropriétaires décident de revoir le budget N+2. Il est décidé de conserver le budget prévu pour N et N+1 auquel on rajoute 1000€ de budget pour les dépenses d’avocat (tiers intervenant) ».

En premier lieu, il convient de rappeler que le tribunal ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation du budget voté et qu’il ne saurait à ce titre se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires, souveraine. Dès lors, les arguments développés par Madame [E] quant au caractère inadéquat du montant du budget voté sont sans emports.

En second lieu, il sera observé que l’assemblée générale des copropriétaires a la faculté d’amender les projets de résolution qui lui sont soumis à condition de ne pas en dénaturer l’objet. Ainsi, la modification du budget prévisionnel figurant à la convocation au cours de l’assemblée générale ne constitue par une irrégularité mais un amendement et n’encourt pas la nullité de ce chef. A ce titre et contrairement à ce qu’indique Madame [E], c’est bien le seul budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui a fait l’objet d’un vote exclusivement, le budget de l’année en cours n’ayant, quant à lui, pas été modifié.

Dès lors, la résolution numéro 13 n’encourt pas la nullité et la demande de Madame [E] à ce titre sera rejetée.

Sur la résolution numéro 18 :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

Par ailleurs, l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Enfin, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son alinéa 1 que « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité ».

En l’espèce, la résolution numéro dix-huit litigieuse décide notamment de faire supporter au copropriétaire défaillant dans le règlement des charges l’ensemble des frais liés au recouvrement desdites charges, en ce compris les frais d’avocat, de notaire ou de syndic, à la condition qu’ils soient « liés » au recouvrement et non « nécessaires ». Dès lors, cette clause ne se contente pas de reprendre le texte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comme l’indique le syndicat des copropriétaires, mais elle y ajoute. En particulier et surtout, elle permet au syndicat des copropriétaires d’imputer de plein droit au copropriétaire les frais d’avocat engagés par ses soins à l’occasion de procédures de recouvrement, alors que de tels frais ne constituent pas des frais nécessaires exposés par le syndicat au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais relevant de l’article 700 du code de procédure civile, auxquels le copropriétaire défaillant ne peut être condamné que s’il perd son procès contre le syndicat, sur décision de justice.

Il en résulte que la résolution litigieuse contrevient aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet 1965 susvisées et encourt l’annulation de ce chef.

La résolution numéro 18 sera donc annulée.

III. Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ces dispositions, le droit d’agir en justice pour la défense de ses intérêts ne dégénère en abus de nature à justifier l’allocation de dommages-intérêts que dans l’hypothèse d’une attitude fautive génératrice d’un dommage.

En l’espèce, le fait qu’il ait été fait partiellement droit aux demandes de Madame [E] suffit à écarter tout caractère fautif à son action.

En conséquence, la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

III. Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Il sera encore condamné à payer à Madame [E] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, Madame [E] sera dispensée de participation à ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ANNULE les résolutions numéros 4, 6 10 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » situé [Adresse 2] à [Localité 7] du 20 octobre 2022 ;

REJETTE la demande d’annulation des résolutions numéros 2, 5, 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » situé [Adresse 2] à [Localité 7] du 20 octobre 2022 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » situé [Adresse 5] [Localité 7] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » situé [Adresse 2] à [Localité 7] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 9] » situé [Adresse 2] à [Localité 7] à payer à Madame [L] [E] épouse [S] la somme de 1 500 € (mille-cinq-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [L] [E] épouse [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10] le 5 mars 2025

Le Greffier Le Président

Stéphanie BAEUMLIN Chloé MAUNIER