N° RG 25/04873 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTWI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 25/04873 -

N° Portables DB2E-W-B7J-NTWI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Frédérique BERTANI

☐ Copie c.c à

Le 14 novembre 2025

Le Greffier

e Frédérique BERTANI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES HERONS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédérique BERTANI,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 232

DEFENDERESSES :

Madame [N] [C]

née le 16 Avril 1971 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

Madame [I] [Z] [C]

née le 07 Janvier 1991 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 5 juin 2023, prenant effet le même jour, la SCI LES HERONS a consenti à Madame [N] [C] un bail d’habitation sur un appartement et un garage situés [Adresse 6] à [Localité 4] (lot 113 – 3ème étage), pour un loyer mensuel de 780 € ainsi qu’une provision sur charges de 100 €, soit une somme mensuelle totale de 880 €.

Par acte intitulé “lettre garante” annexé au contrat de bail et prévu par ce dernier, Madame [I] [Z] [C] a déclaré se porter caution solidaire des engagements de Madame [N] [C].

Se prévalant de loyers impayés, la SCI LES HERONS a fait signifier à Madame [N] [C], le 14 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 640 €, loyer du mois de novembre 2024 inclus.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, Madame [I] [Z] [C], par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 février 2025.

Par actes de commissaire de justice séparés du 17 avril 2025, la SCI LES HERONS a fait assigner Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du contrat de bail ;

— l’expulsion de Madame [N] [C] ainsi que de toute personne introduite par elle dans les lieux, et ce, conformément aux dispositions de l’article L 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, et, ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [C] et de Madame [I] [Z] [C], en sa qualité de caution, au paiement de la somme de 2.640 € correspondant au montant des loyers et charges dus pour les mois de septembre, octobre et novembre 2024 ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [C] et de Madame [I] [Z] [C] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [C] et de Madame [I] [Z] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges du jugement au départ effectif, laquelle sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

— la condamnation solidaire de Madame [N] [C] et de Madame [I] [Z] [C] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, la dénonce du commandement de payer à la caution, de l’assignation, de la notification à la CCAPEX, ainsi qu’à lui payer la somme de 550 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 22 avril 2025.

Lors de l’audience du 16 septembre 2025, la SCI LES HERONS, représentée par son conseil, a repris les prétentions et moyens développés dans ses conclusions du 5 septembre 2025, déposées au greffe le 11 septembre 2025.

Elle demande ainsi au Juge des Contentieux de la Protection de :

— condamner solidairement Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] au paiement de la somme de 3.673,19 € au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2025, et ce, avec intérêts légaux afférents à chaque échéance ;

— condamner solidairement Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] aux dépens de la procédure ainsi qu’à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

* les loyers échus depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire sont payés mais il reste dû les sommes visées par ce commandement qui concernent les loyers de septembre, octobre et novembre 2024 ;

* les provisions appelées pour la période du 1er juin 2023 au 31 décembre 2023 et sur la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 sont insuffisantes par rapport aux charges réelles et qu’un solde de 1.033,19 € reste dû ;

* Madame [N] [C] a donné un congé avec effet au 1er septembre 2025 par courrier du 25 juin 2025 et que les locaux ont été restitués le 31 août 2025, même si aucun état des lieux de sortie n’a été effectué.

Bien que régulièrement assignées à l’audience du 16 septembre 2025, le 17 avril 2025, par dépôt à l’étude de Maître [R] [K], Commissaire de Justice à [Localité 7], Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] ne se sont pas présentée ni fait représenter.

Le conseil de la SCI LES HERONS a indiqué ne pas avoir fait signifier ses conclusions aux parties défenderesses mais les avoir envoyées par courriel, ce dont il n’est pas justifié.

Aucun diagnostic financier et social n’a été reçu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la qualification du jugement et sur les conséquences de l’absence de signification des conclusions du 5 septembre 2025

Il est constant que la SCI LES HERONS a fait déposer de nouveaux écrits par son conseil pour prendre en compte le changement de situation intervenu entre le 17 avril 2025, date de l’assignation et le 16 septembre 2025, date de l’audience, notamment le départ des locaux loués par la locataire.

Cependant, ces demandes n’ont pas été signifiées aux parties défenderesses.

La demanderesse ayant sollicité le paiement des loyers et charges dus à compter du commandement de payer, jusqu’au jugement, et ayant sollicité des indemnités d’occupation équivalentes au montant du loyer et des charges, sa demande de paiement de loyers et charges jusqu’au 31 août 2025 peut ainsi être prise en considération puisque sollicitée dès l’assignation et par conséquent soumise au principe du contradictoire. En effet, cette demande, bien que non chiffrée est déterminable.

En revanche, sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, étant plus importante que celle demandée lors de l’assignation ne peut pas être prise en compte pour la part supérieure aux 550 € demandés lors de l’assignation, puisque non soumise au principe du contradictoire.

La demande principale de la SCI LES HERONS étant au jour de l’audience inférieure à 5.000€, le jugement sera rendu en dernier ressort.

Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] n’étant pas présentes et n’ayant pas été assignées à personne, le jugement sera rendu par défaut, et ce, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant la SCI LES HERONS et Madame [N] [C] daté du 5 juin 2023, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 14 novembre 2024 et du décompte de charges ainsi que de la créance actualisé au 31 août 2025 produit à l’audience que la SCI LES HERONS rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 3.673,19 € (trois échéances de loyers impayées et régularisation de charges).

Madame [N] [C] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Par conséquent, Madame [N] [C] sera condamnée à payer à la SCI LES HERONS la somme de 3.673,19 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur l’engagement de caution de Madame [I] [Z] [C]

Selon l’article 2288 du Code Civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, Madame [I] [Z] [C] s’est portée caution solidaire de Madame [N] [C] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation ainsi qu’intérêts et indemnités dues par cette dernière dans le cadre du contrat de bail du 5 juin 2023 pour une durée de trois ans, et ce, conformément aux dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle a été avisée des impayés de loyers de Madame [N] [C] le 18 novembre 2024 suite à la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 novembre 2024 et a été également assignée dans le cadre de la présente procédure.

Par conséquent, elle doit être condamnée solidairement avec Madame [N] [C] au paiement de la somme de 3.673,19 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision.

Elle devra également être condamnée solidairement avec Madame [N] [C] dépens et aux demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] , qui succombent, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que le coût de la dénonciation de celui-ci à la caution ainsi que la notification à la CCAPEX.

En effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la dénonciation de celui-ci à la caution étaient justifiés, de même que l’introduction de la procédure en constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Ce n’est que suite au départ des locaux de Madame [N] [C] avant l’audience mais après l’assignation que la demande est devenue sans objet.

En l’absence d’éléments sur la situation financière des parties et au regard de l’issue de la procédure et de l’équité, il y a lieu de condamner solidairement Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] à payer à la SCI LES HERONS la somme de 550 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que la SCI LES HERONS ne maintient plus ses demandes relatives au constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que sa demande d’expulsion et les conséquences de celle-ci en raison de la restitution du logement par Madame [N] [C] ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] à payer à la SCI LES HERONS la somme de 3.673,19 € au titre des loyers et des charges arrêtés au 31 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] à payer à la SCI LES HERONS la somme de 550 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE solidairement Madame [N] [C] et Madame [I] [Z] [C] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, le coût de la dénonciation de celui-ci à la caution ainsi que la notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection,

Nathalie PINSON Véronique BASTOS