N° RG 25/01490 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S2

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Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

Maître Etienne STEIL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

.Représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par Maître Etienne STEIL

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 280

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location du 9 septembre 2011 pour une durée d’un an, l’Office Public d’Habitation à Loyer Modéré de la communauté urbaine de [Localité 10], OPHEA a donné à bail à M. [K] [S] un logement à usage d’habitation n° 00230121 – 1er étage – porte 12 sis [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 180,40 € et une provision sur charges de 41,79 €.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Euro-métropole de [Localité 10], OPHEA a mis en demeure à plusieurs reprises son locataire.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 6 février 2023.

Le bailleur a notifié à M. [K] [S] par signification du 13 mars 2023 de la lettre recommandée avec avis de réception du 20 janvier 2023 non réclamée son congé pour le 30 avril 2023 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [K] [S] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 4 avril 2025 par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2025 pour :

— constater que le congé délivré est régulier ;

— prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;

— condamner le locataire ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;

— prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 991,59 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience ;

En tout état de cause ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation de 267,39 (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

L’affaire a été renvoyée à deux reprise au contradictoire et à la demande des parties jusqu’à l’audience du 4 juillet 2025.

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Le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le logement et le loyer sont adaptés à la situation du locataire. Celui-ci nécessite et adhère au suivi social.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 562,01€ au 2 juillet 2025.

M. [K] [S] a comparu représenté par son conseil.

Au soutien de ses conclusions du 6 juin 2025 et du dépôt de son dossier de plaidoirie, il demande de :

— juger que le congé qui lui a été délivré est nul ;

— rejeter en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit au maintien dans les lieux et de restitution des locaux ;

— débouter OPHEA de sa demande de résiliation judiciaire ;

— débouter OPHEA de sa demande d’expulsion ;

— le condamner au paiement de la dette locative à parfaire au jour de l’audience en vue du décompte actualisé ;

— juger que sa situation permet d’échelonner le paiement des sommes dues sur 16 mois, délai qui commencera à courir à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— juger que pendant ce délai, les majorations d’intérêts encourues à raison du retard cesseront d’être due, subsidiairement les fixer à la date du jugement ;

— débouter OPHEA pour le surplus de ses demandes, fins et prétentions ;

— débouter OPHEA de sa demande au titre des frais et dépens ;

— débouter OPHEA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement en réduire le quantum ;

— condamner les parties à supporter la charge de ses propres dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 6 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 29 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

Par signification en date du 13 mars 2023 de la lettre datée du 20 janvier 2023 un congé a été délivré au locataire pour le 30 avril 2023 au motif du « non-paiement de loyers et accessoires ».

Il n’est pas contesté que le congé délivré ne comporte pas la reproduction de l’alinéa 2 de l’article 4 de la loi 48-1360 du 1er septembre 1948 et que nonobstant les explications du bailleur il ne précise pas qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter les lieux alors qu’il suffisait au bailleur simplement de reproduire pour préciser les énonciations du congé cette partie du 3ème alinéa dudit article. En effet la phrase « Aussi, faute par vous de faire le nécessaire et ceci strictement avant le 30 avril 2023, OPHEA sera amené à engager à votre encontre une procédure pardevant le Tribunal compétent pour faire constater votre mauvaise foi, solliciter la déchéance de votre droit au maintien dans les lieux avec comme conséquence votre évacuation du logement ainsi que votre condamnation au paiement des arriérés de loyer.» ne satisfait nullement à cette exigence d’information claire du locataire sur un droit qui lui revient et qu’il appartiendra au bailleur de contester.

Que toutefois, il est admis que le congé est un acte de procédure juridiquement indispensable soit pour poursuivre la constatation de l’état d’occupant de mauvaise foi, soit pour poursuivre la résiliation du bail sur le fondement de l’article 10 de ladite loi.

En conséquence, les nullités sont soumises au régime prévu à l’article 114 du code de procédure civile.

Il est établi que le locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé.

En l’espèce, le défendeur s’il soutient la nullité du congé, estimant que l’absence de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux lui fait nécessairement grief en ce qu’il ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail, il n’en rapporte aucune preuve alors qu’il est établi qu’il s’est maintenu dans les lieux.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre et des demandes qui en auraient été la conséquence.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 avril 2023.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux; »

Il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux, l’assignation du 23 janvier 2025 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 23 janvier 2025, date de l’assignation.

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A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 749,34 € déduction faite des rectifications sur périodes antérieures selon extrait de compte du 2 juillet 2025 et du rappel d’APL dont il a bénéficié du fait de la reprise du paiement intégral du loyer curant et de ses accessoires pendant au moins trois mois.

Depuis cette date, il est établi que pour un loyer résiduel de 45,97 €, M. [K] [S] verse un montant mensuel de 80 € puis de 90 € à partir du mois d’avril 2025, que la quittance de mars 2025 porte mention « rappel de l’apurement convenu 20,00 », qu’il s’en déduit qu’en exécutant un plan d’apurement contractuel qu’il ne produit pas aux débats, OPHEA a par ailleurs renoncé à se prévaloir de l’absence de bonne foi de son locataire.

Qu’ainsi la mauvaise foi du locataire n’apparaît pas suffisamment établie.

En conséquence, M. [K] [S] bénéficiera du droit au maintien dans les lieux à compter du 1er mai 2023 aux clauses et conditions du bail du 9 septembre 2011.

En conséquence, OPHEA sera débouté de l’ensemble de ses demandes subséquentes en ce comprise celle subsidiaire en résiliation du bail alors que la gravité du manquement au regard des circonstances, le congé remonte à plus de deux ans, un plan d’apurement conventionnel est en cours et exécuté au-delà de l’engagement, n’est pas établie.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 2 juillet 2025 établissant que M. [K] [S] reste lui devoir la somme de 562,01 €, que toutefois à la date de ce décompte l’échéance du mois de juin 2025 n’est pas encore exigible, le loyer étant payable au plus tard dans les trois premiers jours du mois suivant.

M. [K] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 516,04 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

L’historique du compte établit une dette locative pré-existante depuis le mois de juillet 2022. Toutefois des paiements sont intervenus, le paiement du loyer courant a repris, les prestations sociales au logement ont été rétablies, le locataire adhère au principe d’une accompagnement social budgétaire et des versements complémentaires ont permis de réduire la dette.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [K] [S] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Chacune des parties succombant dans une partie de ses prétentions, elles supporteront chacune la charge de leur propre dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [K] [S] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 516,04 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [K] [S] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants à payer à terme échu au plus tard le 3ème jour du mois suivant, en 15 mensualités de 33 € chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible;

DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN