N° RG 25/06497 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXLM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/06497

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXLM

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [O]

Copie c.c :

— M. [J]

— la Préfecture

Le

Le Greffier

e [L] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [O]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

comparant assisté de M. [R] [J], son curateur

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [T] [K], greffier stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Octobre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 30 juin 2016, CUS Habitat, devenu OPHEA a donné en location à Monsieur [M] [O] un logement situé porte 2, étage 0, au [Adresse 2] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 663,94 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 octobre 2024, qu’il a reçue le 16 octobre 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [M] [O] un congé pour le 31 janvier 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 6 028,24 euros jusqu’au 7 octobre 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [M] [O] assisté de son curateur Monsieur [R] [J], par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 10 038,55 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 941,18 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 24 juin 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 10 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

À cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que la demande d’évacuation est en réalité une demande d’expulsion et sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 12 617,14 euros au 3 septembre 2025. Il précise s’opposer à d’éventuels délais de paiement compte tenu de la non reprise du loyer courant et du montant conséquent de la dette locative. Il explique que le locataire n’a fait aucun effort et que le dernier versement remonte au mois d’avril 2025 à hauteur de 500 euros. Il précise que le curateur du locataire avait d’autres moyens pour opérer des versements dans l’attente de la transmission du RIB. Enfin, il indique que les délais de paiement proposés à hauteur de 50 euros par mois sont trop peu importants en tout état de cause et que le dernier versement qui serait intervenu selon le curateur du locataire la veille de l’audience ne couvre pas l’entier loyer.

Monsieur [M] [O], cité à étude, comparait assisté de son curateur Monsieur [R] [J]. Il ne conteste pas la dette. Son curateur explique qu’il est en charge de la mesure de curatelle depuis le mois de janvier 2025 et qu’il a tenté en vain de joindre OPHEA et de mettre en place un échéancier pour apurer la dette mais que le bailleur ne lui a pas répondu ni envoyé de RIB, qu’il était en attente de ces éléments pour procéder aux versements. Il fait état d’un versement de 900 euros qu’il aurait opéré la veille de l’audience pour le compte du locataire mais qui n’apparaît pas sur le dernier décompte versé par le bailleur. Il explique que la situation de Monsieur [M] [O] est financièrement compliqué, qu’il ne lui reste que 81 euros à la fin du mois. Il propose d’apurer la dette par versement de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Il indique que des démarches ont été effectuées un an auparavant pour trouver un logement plus petit et adapté aux besoins du majeur protégé. Il fait également état de la constitution en cours d’un dossier de surendettement.

À l’audience, il a été donné connaissance du rapport d’enquête sociale en date du 19 août 2025, selon lequel Monsieur [M] [O] bénéfice d’une pension de retraite à hauteur de 1 500 euros par mois et a des charges mensuelles à hauteur de 1 091,18 euros. Âgé de 81 ans, il vit seul dans le logement de type 4 en question depuis 34 ans, depuis le départ de ses enfants et le décès de son épouse, le logement est trop grand et le loyer trop élevé. Une demande de logement social adapté est en cours, des démarches ont été entreprises par son curateur en vue de la constitution d’un dossier de surendettement et la reprise du loyer en cours. La dette locative se serait constituée lors du décès de son épouse qui gérait l’ensemble des démarches administratives. Au regard de la reprise du paiement du loyer, il est préconisé le maintien dans les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 octobre 2025, OPHEA a été autorisé à transmettre un décompte actualisé avant le 23 septembre 2025.

Le 10 octobre 2025 le conseil d’OPHEA a transmis un décompte actualisé faisant état d’un solde débiteur de 10 746,52 euros au 10 octobre 2025.

MOTIFS

I. Sur les demandes principales

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [M] [O] pour le 31 janvier 2025 au vu des impayés de loyers au 7 octobre 2024 pour un montant de 6 028,24 euros ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 janvier 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 janvier 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 23 juin 2025, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 9 805,94 euros (échéance du mois de mai 2025 incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant très conséquent et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [M] [O].

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé en date du 10 octobre 2025, il y a lieu de relever que plusieurs versements sont intervenus effectivement la veille de l’audience pour un montant de 935,01 euros mais également le 22 septembre 2025 (935,21) et le 7 octobre 2025 (935,01 euros) ; la dette locative a ainsi diminué depuis le jour de l’audience et Monsieur [M] [O] doit être condamné au règlement de la somme de 10 746,52 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 10 octobre 2025 (dernière échéance incluse : septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

II. Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [M] [O] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus du loyer courant. Il fait état de ce qu’en fin du mois il ne lui reste plus que 81 euros de reste à vivre.

Bien que Monsieur [M] [O], par l’intermédiaire de son curateur, ait repris le paiement du loyer la veille de l’audience, il y a lieu de relever qu’au regard du montant très conséquent de la dette qui s’élève à 10 746,52 euros et de l’absence d’accord du bailleur, Monsieur [M] [O] ne pourra faire face à des délais de paiement et apurer la dette dans un délai maximum de 2 ans.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement de Monsieur [M] [O].

Sur la demande de délai d’expulsion

Il résulte des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation et L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [M] [O] sollicite des délais d’expulsion.

Il résulte des pièces versées aux débats ainsi que du diagnostic social et financier, que Monsieur [M] [O] est âgé de 81 ans et bénéfice d’une mesure de protection sous la forme d’une curatelle confiée à Monsieur [R] [J] depuis le 23 janvier 2025. Malgré cette nomination en début d’année, il est regrettable que ce mandataire judiciaire à la protection des personnes n’ait pas été plus réactif pour mettre en place, à minima, le paiement du loyer courant, et qu’il ait fallu attendre la veille de l’audience pour qu’un premier versement intervienne depuis de nombreux mois. Monsieur [M] [O] justifie également d’une demande du 12 septembre 2024 de logement social soit depuis plus d’un an afin de bénéficier d’un logement plus adapté à ses besoins et moins onéreux, ce dernier ne nécessitant plus un logement de type 4, vivant désormais seul.

Dans ces conditions et compte tenu de l’âge de Monsieur [M] [O], de la mesure de protection en cours et des démarches qu’il a effectuées depuis un an pour trouver un logement plus adapté à sa situation dans le parc social, il y a lieu de lui accorder un délai de 10 mois à compter de la signification de la présente décision pour libérer les lieux.

A défaut pour Monsieur [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

III. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] [O] succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 janvier 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur [M] [O] d’autre part, portant sur un logement porte 2, étage 0, au [Adresse 2] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [M] [O] de son droit au maintien dans les lieux ;

DIT qu’en conséquence, Monsieur [M] [O] doit libérer les lieux de sa personne et de ses biens et restituer les clés, et ce, dans un délai de 10 mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de libération des lieux à l’expiration du délai de 10 mois à compter de la signification de la présente décision, l’expulsion de Monsieur [M] [O] de corps et de biens sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire dans le délai légal de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ; et DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à verser à OPHEA la somme de 10 746,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 10 octobre 2025 (jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [O] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS