N° RG 25/01955 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

11ème civ. S4

N° RG 25/01955 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Anita JOLY

M. [H] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Anita JOLY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [N]

née le 14 Août 1951 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Xavier OSTER substituant M^e Anita JOLY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 53

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [H] [C]

né le 23 Août 1987 à [Localité 8] (CAMEROUN)

[Adresse 1]

[Localité 6]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryine KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire, en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01955 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMRH

RAPPEL DES FAITS

Suivant bail d’habitation signé électroniquement le 2 juin 2022 ayant pris effet le même jour, Mme [Z] [N] représentée par HHGA – HABITAT HUMANISME GESTION ALSACE a donné à bail à M. [T] [H] [C] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation lot n° 26, 2ème étage et une cave lot n° 56 sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 598,51 € et une provision pour charges de 160 € payables à terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Z] [N] a fait signifier à M. [T] [H] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 8 octobre 2024 pour la somme en principal de 8 164,43 €.

Le commissaire de justice instrumentaire a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle en a accusé réception le 9 octobre 2024.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 6 juin 2025, M. [T] [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le locataire explique sa dette locative par des périodes sans emploi. Il est en capacité d’apurer l’impayé. Il ne souhaite pas d’accompagnement social lié au logement.

Mme [Z] [N], représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties ;Subsidiairement, en prononcer la résiliation,

En conséquence,

condamner M. [T] [H] [C] à évacuer immédiatement corps et biens et de tous occupants de son chef à évacuer le logement et ses accessoires ;le condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 décembre 2024 équivalente au montant du loyer, charges et avances sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;dire que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’IRL ;

Subsidiairement,

le condamner à lui payer en quittances et deniers, les loyers et avances sur charges du 1er janvier 2025 jusqu’au jour du jugement à intervenir ;le condamner à payer au titre de l’arriéré locatif à l’échéance de décembre 2024, la somme de 10 003,35 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;le condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;le condamner en tous les frais et dépens comprenant les frais du commandement de payer ;constater le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

A l’audience, elle expose qu’un premier plan d’apurement n’a pas été respecté. Des règlements récents sont intervenus. Si des délais devaient être accordés, elle demande les clauses cassatoires et de déchéance du terme d’usage.

M. [T] [H] [C] a comparu. Il expose qu’avec l’assistante sociale un plan d’apurement a été mis en place. Il souhaite conserver le logement et propose 300 € par mois en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [Z] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin qui en a accusé réception le 9 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « VIII – Clause résolutoire » et un commandement de payer a été signifié le 8 octobre 2024 pour un montant en principal de 8 164,43 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls deux paiements de 1 200 et 1 000 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024 à 24 heures.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, les paiements intervenus et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mme [Z] [N] produit un décompte démontrant que M. [T] [H] [C] reste lui devoir la somme de 8 456,55 € au quittancement du mois de mai 2025 exigible à la date du décompte.

M. [T] [H] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 8 456,55 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension des effets de la clause résolutoire à la demande d’au moins l’une des parties.

En l’espèce, le décompte établi que le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et démontre, si ce n’est la latitude prise avec le terme mensuel, sa capacité à réduire sa dette, le plan d’apurement dont il est fait état ayant été respecté depuis l’échéance de janvier 2025.

Les éléments de la cause permettent donc d’autoriser M. [T] [H] [C] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [H] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [T] [H] [C] sera condamné à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation signé électroniquement le 2 juin 2022 ayant pris effet le même jour entre Mme [Z] [N] et M. [T] [H] [C], concernant un logement à usage d’habitation lot n° 26, 2ème étage et une cave lot n° 56 sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 décembre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [T] [H] [C] à payer à Mme [Z] [N] la somme de 8 456,55 € (huit-mille-quatre-cent-cinquante-six euros et cinquante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au quittancement du mois de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [T] [H] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 28 mensualités de 300 € chacune (trois-cents euros) et une 29ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir pour le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [T] [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [Z] [N] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [T] [H] [C] soit condamné à verser à Mme [Z] [N] une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du loyer et des charges, provisions, régularisation et décompte définitif, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [T] [H] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [T] [H] [C] à régler à Mme [Z] [N] la somme de 400 € (quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la

Maryline KIRCH Protection

Laurent DUCHEMIN