N° RG 25/01934 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMNL

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 6]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/01934 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMNL

Minute n°

copie exécutoire le 13 juin 2025 à :

— M^e Philippe DIETRICH

— M. [Y] [L]

— Mme [R] [L]

pièces retournées

le 13 juin 2025

M^e Philippe-didier DIETRICH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société LE FOYER MODERNE DE [Localité 9]

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°588 502 997

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par son collaborateur, M^e Klajdi TILI, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [L]

né le 02 Juillet 1981 à [Localité 7] (ALGERIE)

demeurant chez Mme [K] [C]

[Adresse 4]

comparant en personne

Madame [R] [T] épouse [L]

née le 03 Novembre 1986 à [Localité 11] (ALGERIE)

demeurant chez Mme [K] [C]

[Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant contrat de bail du 19 novembre 2020, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] a loué un logement sis [Adresse 2] à Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L]. Un dépôt de garantie de 372,85€ a été versé.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 24 novembre 2020.

Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] ont délivré congé le 20 août 2024.

Une visite conseil a été effectuée en présence de toutes les parties le 29 août 2024. Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 20 septembre 2024.

Arguant de l’existence de réparations locatives et de dettes locatives, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] a fait assigner Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection de céans aux fins de le voir condamner au paiement de différentes sommes suivant exploit de commissaire de Justice du 29 janvier 2025, déposés à étude.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, reprises oralement à l’audience, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] demande au juge des contentieux de la protection de :

— condamner solidairement Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] à payer la somme de 1 811,36€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif,

— condamner solidairement Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] à payer la somme de 4 460,55€ avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 au titre des réparations locatives,

— condamner in solidum Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] ne s’oppose pas au délai de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] fait valoir, au visa des articles 7a, 7c et 7d de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] sont tenus de payer les travaux de réfaction du logement.

À l’audience, Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] ne contestent pas le principe de la créance mais soutiennent que la somme de 600€ n’est pas due puisqu’ils ne sont pas responsables de l’encombrement du grenier. Ils sollicitent des délais de paiement.

MOTIFS

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] produit un décompte actualisé au 26 mai 2025. Il en ressort une dette locative de :

—  486,01€ loyer de mai 2024

—  486,01€ loyer de juin 2024

—  486,01€ loyer de juillet 2024

—  486,01€ loyer de août 2024

—  324,01€ loyer de septembre 2024 proratisé,

—  27,29€ de charges 2023

soit la somme de 2 295,34€.

Les consorts [L] ont payé les sommes suivantes :

—  483,98€ (solde créditeur au 30 mai 2024)

—  1 000€ le 19 mars 2025

—  500€ le 20 mars 2025

—  500€ le 24 avril 2025

—  200€ le 26 mai 2025,

soit la somme de 2 683,98€.

Au regard des derniers paiements, il sera relevé que la dette locative est éteinte, un solde créditeur de 2 295,34 – 2 683,98€, soit +388,64€ doit être relevé en faveur des consorts [L]. Cette somme sera reportée sur les réparations locatives.

La SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] sera déboutée de sa demande au titre de la dette locative.

Sur les réparations locatives

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 7 de la de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé:[…] :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’annexe de ce décret rappelle que sont des réparations locatives à la charge du locataire, les travaux suivants :

I. – Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif.

a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage.

b) Auvents, terrasses et marquises :

Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.

c) Descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières :

Dégorgement des conduits.

II. – Ouvertures intérieures et extérieures.

a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :

Graissage des gonds, paumelles et charnières ;

Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :

Réfection des mastics ;

Remplacement des vitres détériorées.

c) Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies :

Graissage ;

Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.

d) Serrures et verrous de sécurité :

Graissage ;

Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

e) Grilles :

Nettoyage et graissage ;

Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.

III. – Parties intérieures.

a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV. – Installations de plomberie.

a) Canalisations d’eau :

Dégorgement :

Remplacement notamment de joints et de colliers.

b) Canalisations de gaz :

Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération ;

Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.

c) [Localité 8] septiques, puisards et fosses d’aisance :

Vidange.

d) Chauffage, production d’eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;

Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;

Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

e) Eviers et appareils sanitaires :

Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.

V. – Equipements d’installations d’électricité.

Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

VI. – Autres équipements mentionnés au contrat de location.

a) Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;

b) Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;

c) Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;

d) Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

En l’espèce, Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] conteste uniquement la facturation du rangement du grenier. Le surplus du montant de la dette est donc acquis aux débats.

S’agissant du grenier, les défendeurs relèvent qu’ils n’ont jamais utilisé le grenier et que c’est un voisin qui aurait installé des affaires à cet endroit.

Il ressort du bail que le logement se compose de 4 pièces et d’un compartiment individuel de cave. Le grenier n’est pas référencé dans le bail. L’état des lieux d’entrée ne fait pas ressortir l’existence d’un grenier. Le procès-verbal de visite conseil ne mentionne pas de grenier. Seul l’état des lieux de sortie fait état d’un grenier jonché de multiples encombrants.

Il ressort de ces éléments que le grenier ne fait manifestement pas partie du bail de Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L]. La facturation du désencombrement d’un montant de 640€ ne peut être imputée aux défendeurs.

S’agissant du montant des sommes dues, il sera retenu les sommes suivantes :

* + 4 833,40€ – 640€ (grenier), soit 4 193,40€

* – 388,64€ (crédit en faveur des locataires au regard des paiements effectués),

* – 372,85€ (dépôt de garantie),

Soit la somme totale de 3 431,91€.

En définitive, Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] sont ainsi tenus solidairement au paiement de la somme de 3 431,91€. S’agissant d’une indemnité allouée par le tribunal, cette somme produira intérêt à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, les consorts [L] propose de payer la somme de 200€ par mois. Ils ont régulièrement effectué des versements volontaires depuis mars 2025. Un plan d’apurement conventionnel est manifestement en cours.

Il y a lieu de le judiciariser. Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] pourront s’acquitter de leur dette en 17 mensualités de 200€, la 18ème permettant de payer le solde du. Une clause cassatoire sera insérée au dispositif pour assurer l’effectivité du mécanisme.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, outre une somme de 100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DEBOUTE la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] de sa demande en paiement de l’arriéré de loyers et de charges ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] la somme de 3 431,91€ (trois mille quatre cent trente et un euros et quatre-vingt-onze centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 15 de chaque mois à compter du 15 juin 2025, en 17 mensualités équivalentes d’un montant de 200€ (deux cents euros) et une 18eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et ce, sans formalité particulière ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [R] [T] épouse [L] et M. [Y] [L] à payer à la SAEM LE FOYER MODERNE DE [Localité 9] la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le greffier Le juge