N° RG 23/10230 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MMR7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 23/10230 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MMR7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

M^e Dominique ROUACH-NEYMANN

M^e Ariane TRAN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

M^e Dominique ROUACH-NEYMANN

M^e Ariane TRAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. VIC,

RCS DE [Localité 1] sous le 345010649

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e BALLAN substituant M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 103

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [Q]

né le 21 Juillet 1997 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

Madame [F] [I]

née le 05 Février 2001 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Dominique ROUACH-NEYMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 196

Monsieur [O] [A]

né le 16 Janvier 2002 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Ariane TRAN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 58

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des contentieux de la protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 février 2017, la SCI VIC a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, la société ALSIMMO, à Madame [N] [C], Madame [H] [W], Madame [L] [X] et Madame [B] [S] un contrat de colocation sur un logement situé [Adresse 6] à 67000 STRASBOURG moyennant un loyer mensuel de 890.00 euros outre 170.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

Selon avenants signés les 4 juin 2020, 12 juillet 2021 et 27 octobre 2021, Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A], ont respectivement été désignés en tant que nouveaux colocataires du bail.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI VIC a fait signifier à Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] le 1er septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3419.30 euros.

Monsieur [E] [Q] a quitté les lieux le 15 octobre 2023.

Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] ont quitté les lieux le 15 décembre 2023.

Par acte du 29 novembre 2023, la SCI VIC a fait assigner Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation du bail et, à titre subsidiaire, de prononcé de la résiliation judiciaire, d’expulsion des locataires, de condamnation au paiement des arriérés de loyers et fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échanges de pièces et écritures.

A l’audience du 12 décembre 2025, la SCI VIC, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions notifiées le 18 septembre 2025 par exploit de commissaire de justice selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à Monsieur [E] [Q], aux fins de voir :

— Constater que Monsieur [E] [Q] a quitté les lieux le 15 octobre 2023,

— Constater que Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] ont quitté les lieux le 15 décembre 2023,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] à lui payer la somme de 3467.46 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 février 2024,

A titre subsidiaire :

— Condamner Monsieur [E] [Q] à lui payer la somme de 2223.12 euros au titre de la dette locative de son entrée en juin 2020 jusqu’à son départ le 15 octobre 2023,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] à lui payer la somme de 1819.98 euros au titre de régularisation des charges locatives de l’exercice 2023, non incluse dans la dette locative,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] aux dépens y compris les frais du commandement de payer, non inclus dans l’extrait de compte du 20 février 2024,

La SCI VIC fait valoir que Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] restent redevables d’une somme de 3467.46 euros au 20 février 2024 suite à des règlements perçus les 6, 9, 14 et 19 février 2024 de montants respectifs de 3000.00 euros, 710.00 euros, 1685.00 euros et de 681.00 euros. Elle soutient que Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] restent également redevables de la somme non contestable de 1819.08 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour l’exercice 2023, période pendant laquelle les défendeurs ont occupé le logement.

Elle prétend que la dette locative provient de loyers impayés postérieurs à l’entrée dans les lieux des défendeurs dans la mesure où, en vertu de l’article 1256 du code civil, les versements effectués par les autres cotitulaires du bail ont été affectés aux dettes les plus anciennes.

Elle observe, à titre subsidiaire, que la dette locative s’élevait à la somme de 1244.34 euros à l’entrée dans les lieux de Monsieur [E] [Q] si bien que déduction faite de la somme restante due de 3467.46 euros, ce dernier reste redevable de la somme de 2223.12 euros.

Monsieur [O] [A], représenté par son conseil, a repris les termes de ses conclusions notifiées le 26 avril 2025 par exploit de commissaire de justice par dépôt à l’étude à Monsieur [E] [Q], aux fins de voir :

— Déclarer la SCI VIC irrecevable et mal fondée,

Avant-dire droit :

— Enjoindre à la SCI VIC de produire un décompte de charges et des pièces justificatives desdites charges pour la période du 27 octobre 2021 au 15 décembre 2023, période de son occupation du logement,

— Enjoindre à la SCI VIC de produire une situation de compte concernant le logement pour la période du 27 octobre 2021 au 15 décembre 2023,

A titre principal :

— Dire et Juger que les agissements de la SCI VIC constituent un dol commis à son préjudice,

— Dire et Juger que son consentement à la signature du bail de colocation est dès lors vicié,

— Dire et Juger que l’avenant au bail, le contrat de location ainsi que la clause de solidarité sont atteints par la nullité,

— Débouter la SCI VIC de ses demandes,

— Condamner la SCI VIC à lui restituer les sommes excédant l’indemnité due au titre de la jouissance des locaux,

— Dire et Juger que la créance alléguée par la SCI VIC est mal fondée, tant dans son principe que dans son montant,

— Débouter la SCI VIC de ses demandes de charges locatives au titre de l’année 2023,

A titre subsidiaire :

— Dire et Juger que Monsieur [E] [Q] et Madame [F] [I] devront le garantir de toutes condamnation à son encontre,

En tout état de cause :

— Débouter Madame [F] [I] de sa demande de garantie dirigée contre lui,

— Débouter la SCI VIC, Madame [F] [I] et Monsieur [E] [Q] de toutes demandes, fins et prétentions dirigées contre lui,

— Condamner la SCI VIC à lui payer la somme de 2000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI VIC aux dépens.

Monsieur [O] [A] soutient que les négligences successives de la SCI VIC et de son mandataire, la société ALSIMMO, lui ont été préjudiciables dans la mesure où ces derniers ne l’ont pas tenu informé des impayés locatifs de Monsieur [E] [Q] pendant plus de deux années, alors qu’il était convenu entre les parties que chaque cotitulaire du bail devait régler sa quote-part du loyer directement au mandataire et que plusieurs locataires se sont succédés.

Il estime ne pas être tenu de dettes locatives antérieures à son entrée dans les lieux dont la SCI VIC ne l’a pas tenu informé avant la signature du bail viciant ainsi son consentement et rendant nulle la clause de solidarité et que cette dernière n’avait pas à imputer certains de ces règlements sur lesdites dettes. Il considère, comme l’enquêteur social, que le décompte produit de la dette locative est confus et sollicite la production d’une situation de compte du 27 octobre 2021 au 15 décembre 2023 ainsi qu’un décompte de charges locatives et les pièces justificatives.

Il sollicite, à titre subsidiaire, que Monsieur [E] [Q] et Madame [F] [I] le garantissent de toutes condamnations à son encontre.

Madame [F] [I], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions dont celles du 13 février 2025 notifiées le 8 avril 2025 par exploit de commissaire de justice par dépôt à l’étude à Monsieur [E] [Q], aux fins de voir :

— Déclarer la demande de la SCI VIC irrecevable à son encontre,

— Débouter la SCI VIC de ses demandes,

— Dire et Juger qu’elle a d’ores et déjà payé à la SCI VIC l’intégralité des montants dont elle était redevable,

— Dire et Juger que les agissements de la SCI VIC au jour de la signature du bail constituent un dol et que son consentement a été vicié,

— Dire et Juger que l’avenant au bail, le contrat de location la liant à la SCI VIC ainsi que la clause de solidarité dont elle se prévaut sont frappés de nullité,

— Dire et Juger que la créance alléguée par la SCI VIC est infondée tant dans son principe que dans son montant,

— Donner acte à la SCI VIC qu’elle sollicite dans ses derniers écrits, la condamnation de Monsieur [E] [Q] à lui verser la somme de 2223.12 euros au titre de la dette locative générée à partir du 4 juin 2020 sans qu’il soit sollicité sa condamnation solidaire,

A titre subsidiaire :

— Dire et Juger que sa solidarité doit être limitée à la période comprise entre le 12 juillet 2021 ou à tout le moins au 1er août 2021 au 15 décembre 2023, période pendant laquelle elle était liée contractuellement,

Avant-dire droit :

— Enjoindre à la SCI VIC de produire un document ave mention des avances sur charges dont les colocataires se sont acquittés au cours de l’exercice arrêté au 15 décembre 2023, date à laquelle elle a quitté le logement,

— Lui réserver le droit de conclure plus amplement sur le fond,

Sur la demande en garantie formée par Monsieur [O] [A] :

— Déclarer la demande en garantie irrecevable en tout cas mal fondée,

— Débouter Monsieur [O] [A] de sa demande,

— Constater que Monsieur [O] [A] reconnaît qu’elle a honoré l’ensemble de la dette locative à laquelle elle était tenue,

— Juger que sa demande ne vise uniquement Monsieur [E] [Q] y compris les montants auxquels elle pourrait être condamnés,

En tout état de cause :

— Condamner solidairement Monsieur [O] [A] et Monsieur [E] [Q] à la garantir de toutes condamnations à son encontre,

— Condamner la SCI VIC à lui restituer les sommes qu’elle a versé et dont le montant excède son obligation légale au titre de la jouissance des locaux, montant assorti des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— Constater qu’elle a été admise à l’aide juridictionnelle selon décision du 13 mars 2024.

— Condamner la SCI VIC au dépens.

Madame [F] [I] fait valoir qu’elle est entrée dans les lieux le 12 juillet 2021 avec effet au 1er août 2021 alors que la dette locative, qui s’élevait alors à la somme de 4602.02 euros sans qu’elle en soit informée, trouve son origine en 2017. Elle soutient également avoir réglé à Monsieur [O] [A] les sommes de 1490.00 euros le 1er février 2024 et de 670.00 euros le 16 février 2024 représentant une somme de 2160.00 euros.

Elle estime, en vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, n’être tenue solidairement à la dette locative avec les cotitulaires du bail qu’au titre de la période de son occupation des lieux soit du 1er août 2021 au 15 décembre 2023 si bien qu’elle n’est pas redevable de la somme de 3467.46 euros sollicitée dans la mesure où son montant est inférieur à celui existant lors de son entrée.

Elle soutient également que la SCI VIC n’a pas donné suite aux demandes de production de pièces formées également par Monsieur [O] [Y] alors que les documents produits sont incomplets.

Elle considère, comme Monsieur [O] [A], que son consentement a été vicié dans la mesure où elle n’a pas été informée de l’existence d’une dette locative à son entrée dans les lieux et en avoir déjà fait état au bailleur par courriel du 27 juillet 2022 estimant ainsi que l’avenant au bail le contrat de location et la clause de solidarité sont frappés de nullité.

Elle prétend que le décompte de charges sur lequel se fonde la SCI VIC est en réalité un projet de répartition de l’exercice 2023, sans précision du logement concerné ni des avances sur charges déjà réglées par les colocataires à hauteur de 200.00 euros par mois. Elle estime ainsi que la créance alléguée au titre de la régularisation des charges locatives n’est pas fondée ni dans son principe ni dans son montant.

Elle considère avoir respecté ses obligations légales contractuelles si bien qu’elle sollicite la condamnation de la SCI VIC à lui restituer les sommes versées et dont le montant excède ces obligations.

Elle soutient que la demande de garantie formée à son encontre par Monsieur [O] [A] à son encontre n’est pas sérieuse puisque ce dernier a reconnu par courrier recommandé du 16 février 2024 qu’ils avaient ensemble honoré la solidarité qu’ils avaient avec leurs colocataires depuis leur arrivée. Elle considère que cette demande en peut concerner que Monsieur [E] [Q].

Bien que cité par dépôt à l’étude, Monsieur [E] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport d’enquête sociale du 12 février 2024 est produit aux débats.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes de « constater », « donner acte » et « dire et juger » ne sont pas des prétentions aux sens de l’article 4 du code de procédure civile, il n’y sera pas donné suite.

Sur la recevabilité des demandes :

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 septembre 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 29 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 4 décembre 2023 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 23 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Etant toutefois relevé que Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] ont quitté les lieux et que la SCI VIC ne sollicite plus leur expulsion.

Par conséquent la SCI VIC sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande d’injonction de communication de pièces :

En application de l’article 133 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

En l’espèce il est relevé que la SCI VIC a donné suite à la demande de production d’une situation de compte pour la période du 27 octobre 2021 au 15 décembre 2023 en produisant en annexe 10 un extrait de compte du 2 février 2017 au 20 février 2024.

Si par contre il n’a pas été donné suite à la demande de communication d’un décompte de charges et des pièces justificatives au titre de la du 27 octobre 2021 au 15 décembre 2023 étant relevé que seul un projet de répartition relatif à l’exercice 2023 ainsi que la répartition des charges de l’exercice 2021 ont été produits, le tribunal en tirera toutes les conséquences juridiques.

Par conséquent Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] seront déboutés de leur demande respective de voir enjoindre, avant-dire droit, à la SCI de produite les pièces précitées.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur la dette locative :

En l’espèce par contrat du 2 février 2017, la SCI VIC a consenti, par l’intermédiaire de son mandataire, la société ALSIMMO, à Madame [N] [C], Madame [H] [W], Madame [L] [X] et Madame [B] [S] un contrat de colocation sur un logement situé [Adresse 6] à 67000 STRASBOURG moyennant un loyer mensuel de 890.00 euros outre 170.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

Il ressort des documents produits que différents colocataires se sont succédés dans le logement.

Selon avenant signé les 4 juin 2020 avec effet au 1er mars 2020, Monsieur [E] [Q] a été désigné en tant que nouveau colocataire du bail, suite au congé délivré par Madame [N] [C] à effet du 7 février 2020, avec Madame [B] [S], Madame [R] [Z] et Madame [M] [V] moyennant un loyer actualisé de 923.75 euros hors provisions sur charges.

Selon avenant signé le 12 juillet 2021 à effet du 14 juin 2021, Madame [F] [I] a été désignée en tant que nouveau cotitulaire du bail, suite au congé délivré par Monsieur [K] [T], avec Madame [P] [G], Madame [R] [Z] et Monsieur [E] [Q], moyennant un loyer actualisé de 925.59 euros hors provisions sur charges.

Selon avenant signé le 27 octobre 2021 à effet du 11 octobre 2021, Monsieur [O] [A] a été désigné en tant que nouveau colocataire du bail, suite au congé délivré par Madame [P] [G] à effet du 11 octobre 2021, avec Madame [F] [I], Monsieur [J] [D] et Monsieur [E] [Q], moyennant un loyer actualisé de 925.59 euros outre la somme de 170.00 euros au titre des provisions sur charges.

Il ressort desdits avenants que les colocataires du bail sont solidairement et indivisiblement tenus à l’ensemble des droits et obligations contractuelles. Cette solidarité prend fin, en vertu de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, au plus tard à l’expiration d’un délai de 6 mois après la date d’effet du congé.

Il en résulte que les nouveaux colocataires ne sont tenus solidairement à l’ensemble des droits et obligations contractuelles qu’à compter de leur entrée dans les lieux.

Il ressort du décompte produit par la SCI VIC en date du 10 janvier 2024, qu’au 1er mars 2020, date d’effet du contrat relativement à Monsieur [E] [U], solidairement tenu des droits et obligations contractuelles à compter de cette date, il existait une dette locative d’un montant de 2512.09 euros dont il ne peut être tenu au paiement puisqu’antérieure à son entrée dans les lieux.

S’il ressort de l’annexe 17 produite par la SCI VIC et du décompte précité que des règlements ont été effectués postérieurement au 1er mars 2020, il n’est toutefois pas possible de déterminer précisément l’auteur de chaque règlement, la plupart étant inscrit en tant qu'« encaissement » et le compte étant constamment débiteur, les règlements imputés sur l’arriéré locatif l’ont été au détriment d’une partie du loyer et des charges courantes dont est solidairement tenu Monsieur [E] [Q] à compter du 1er mars 2020.

Il ressort par ailleurs dudit décompte qu’au 14 juin 2021, date d’effet du contrat s’agissant de Madame [F] [I], la dette locative s’élève à la somme de 3429.94 euros.

Monsieur [E] [U] était donc contractuellement tenu solidairement avec les anciens colocataires, au règlement de la dette locative qui s’est créée entre son entrée dans les lieux le 1er mars 2020 et l’entrée dans les lieux de Madame [F] [I] le 14 juin 2020, au paiement de la somme de 3429.94 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 2512.09 euros, soit la somme de 917.85 euros.

Il ressort dudit décompte qu’au 11 octobre 2021, date d’effet du contrat s’agissant de Monsieur [O] [Y], la dette locative s’élève à la somme de 4759.17 euros.

Monsieur [E] [Q] et Madame [F] [I] étaient donc contractuellement tenus solidairement avec les anciens colocataires au règlement de la dette locative qui s’est créée entre le 14 juin 2020 et le 11 octobre 2021, soit la somme de 4759.17 euros à laquelle il convient de déduire les sommes de 2512.09 euros et celle de 917.85 euros afférentes aux périodes antérieures, soit la somme de 1329.23 euros.

Enfin Monsieur [E] [Q], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] étaient contractuellement tenus solidairement au paiement de la dette locative à compter du 11 octobre 2021 jusqu’à leur départ respectif des lieux soit les 15 octobre 2023 et 15 décembre 2023, à défaut de savoir si d’autres colocataires leur ont succédé.

Au 15 octobre 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 10799.32 euros si bien que Monsieur [E] [U], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] étaient contractuellement tenus solidairement au paiement de la dette de 10799.32 euros à laquelle il convient de déduire les sommes de 2512.09 euros, de 917.85 euros et de 1329.23 euros, afférentes aux périodes antérieures, soit la somme de 6040.15 euros.

Etant relevé que cette dette a été soldée en grande partie par les règlements effectués par Monsieur [O] [A] tenu contractuellement solidairement au paiement de la dette locative à compter du 11 octobre 2021 de :

-3000.00 euros le 6 février 2024,

-710.00 euros le 9 février 2024,

-681.00 euros le 19 février 2024,

Soit la somme de 4391.00 euros

Madame [F] [I] ayant adressé les sommes de 1490.00 euros et de 670.00 euros à Monsieur [O] [A] le 1er et 16 février 2024 soit la somme de 2160.00 euros selon extrait bancaire du 13 mars 2024.

Au 15 décembre 2023, la dette locative s’élevait à la somme de 9886.46 euros, déduction faite du dépôt de garantie si bien que Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] étaient tenus solidairement au paiement de la dette locative de 9886.46 euros à laquelle il convient cependant de déduire les sommes de 2512.09 euros, 917.85 euros, 1329.23 euros et 6040.15 euros, afférentes au périodes antérieures, soit la somme créditrice de 912.86 euros.

Il convient de relever qu’un règlement de 1685.00 euros effectué le 14 février 2024 a également été imputé au compte de la part de Madame [OF] [WX], dont le nom n’apparait toutefois ni sur le bail initial ni sur les avenants successifs, selon extrait de compte bancaire du 1er mars 2024 de la SCI VIC sur lequel apparaît une mention manuscrite « partie le 13 décembre 2023 ».

Ainsi au 24 février 2024 la dette locative s’élève à la somme de 3467.46 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 2512.09 euros due par d’anciens colocataires soit la somme restante due de 955.37 euros.

Il résulte de ces éléments qu’à la date d’effet des avenants signés par chaque défendeur, le compte de la colocation était débiteur étant relevé d’ailleurs que le compte est constamment débiteur depuis le 2 février 2017.

Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] soutiennent que leur consentement a ainsi été vicié à défaut pour la SCI VIC de les avoir informés de l’existence d’une dette locative à leur entrée dans les lieux, et en avoir eu connaissance d’une part par courrier recommandé du 25 octobre 2022 faisant état d’une dette locative d’un montant de 6834.17 euros et par commandement de payer la somme de 3419.30 euros en principal, visant la clause résolutoire, notifié le 1er septembre 2023, si bien qu’ils considèrent la clause de solidarité au paiement du loyer insérée au bail initial et aux termes des avenants successifs est nulle.

Il est toutefois relevé que Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] ont accepté de signer des avenants à un bail commun à tous les colocataires prenant ainsi le risque de devoir assumer les éventuels futurs impayés locatifs des autres colocataires, en étant toutefois solidairement tenus qu’au paiement de la dette locative qu’à compter de la date des effets des avenants.

S’il est reproché à la SCI VIC de ne pas les avoir informés de la situation débitrice de la colocation, il leur appartenait également de s’en enquérir, étant relevé qu’ils n’ont pas réagi entre la réception de la lettre recommandée du 25 octobre 2022 dont l’accusé réception a été signé le 26 octobre 2022 faisant état d’une dette locative de 6834.17 euros et le commandement de payer, délivré le 1er septembre 2023, soit presqu’une année plus tard. Il leur appartenait également de solliciter régulièrement de quittances de loyer pour s’assurer du paiement régulier de ce dernier, les accords passés entre colocataires visés au courriel de Monsieur [J] [D] en date du 27 juillet 2022, n’étant pas opposables au bailleur.

Par conséquent Monsieur [E] [U], Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] sont contractuellement tenus solidairement au paiement de la dette locative seront condamnés à payer à la SCI VIC la somme de 955.37 euros arrêtée au 24 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision étant relevé la SCI VIC n’a sollicité, à titre subsidiaire, la seule condamnation de Monsieur [E] [U] que dans l’hypothèse où il aurait été jugé que Madame [F] [I] et Monsieur [O] [A] ne seraient pas redevables de la dette locative.

Sur la régularisation des charges locatives :

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce si la SCI VIC sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à la somme de 1819.08 euros au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2023, il est relevé qu’il n’est produit, en dépit des demandes de production de pièces, qu'«un projet de répartition exercice 2023 » faisant état d’une somme de 1819.08 euros sans précision des lots visés dans l’immeuble et sans justificatif des provisions réglés au titre de l’année litigieuse. Il ressort également du bail et avenants précités qu’une provision pour charges a été fixée à la somme mensuelle de 170.00 euros, réévaluée à compter du 1er juillet 2023, soit un total théorique réglé de 170.00 euros X 6 = 1020.00 euros et 200.00 euros X 6 = 2220.00 euros, dont le montant est supérieur à la régularisation sollicitée.

Par conséquent il convient de débouter la SCI VIC de sa demande.

Sur la demande de garantie :

En application 334 du code de procédure civile, la garantie est simple ou formelle selon que le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé ou comme détenteur d’un bien.

En l’espèce il ressort du rapport d’enquête sociale réalisé le 12 février 2024, que si Monsieur [O] [A] et Madame [F] [I] soutiennent avoir réglé régulièrement leur quote-part de loyer tout comme le soutient Monsieur [J] [D], 4ème colocataire dont le nom figure au dernier avenant signé par Monsieur [O] [A], aux termes d’un courriel du 27 juillet 2022, il ressort clairement dudit rapport d’enquête que Monsieur [E] [Q] déclare avoir rencontré des difficultés financières pour régler le loyer en tant qu’étudiant non boursier de juin 2020 à septembre 2023.

Monsieur [E] [Q], non comparant, ne conteste pas être redevable d’une dette locative ni en être à en partie à l’origine avec d’autres colocataires non attraits dans la cause.

Par conséquent il convient de condamner Monsieur [E] [Q] à garantir Madame [I] et Monsieur [O] [A] de la somme de 955.37 euros à laquelle ils ont été solidairement condamnés.

Monsieur [O] [A] sera, de fait, débouté de sa demande en garantie formée à l’encontre de Madame [F] [I] et inversement.

Sur la demande de condamnation au paiement des sommes excédant l’indemnité contractuelle due :

Dans la mesure où Monsieur [E] [Q] à garantir Madame [I] et Monsieur [O] [A] sont condamnés solidairement au paiement de la dette locative, il convient de rejeter la demande de condamnation de la SCI VIC à leur restituer les sommes réglées qui excèderaient leurs obligations contractuelles.

Il leur appartient, le cas échéant, de se retourner contre Monsieur [E] [Q] aux fins de condamnation de ce dernier à leur restituer les sommes réglées pour son compte dans le cadre de la solidarité contractuelle en sus de la condamnation en garantie prononcée à son encontre relativement au solde de la dette locative.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [E] [Q], Madame [I] et Monsieur [O] [A], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [Q] à garantir Madame [I] et Monsieur [O] [A] supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à la SCI VIC la somme de 300.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SCI VIC à l’encontre de Monsieur [E] [Q] Madame [I] et Monsieur [O] [A] ;

DEBOUTE Madame [I] et Monsieur [O] [A] de leur demande, avant dire-droit, de communication de pièces ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Q] à garantir Madame [I] et Monsieur [O] [A] à payer à la SCI VIC la somme de 955.37 euros (neuf cent cinquante-cinq euros et trente-sept centimes) au titre de la dette locative, échéance de mars 2025 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3760.53 euros à compter du 31 janvier 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI VIC de sa demande au titre de la régularisation des charges de l’exercice 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [U] à garantir Madame [I] et Monsieur [O] [A] de la somme de 955.37 euros à laquelle ils ont été solidairement condamnés ;

DEBOUTE Monsieur [O] [A] de sa demande en garantie à l’encontre de Madame [F] [RE] ;

DEBOUTE Madame [F] [I] de sa demande en garantie à l’encontre de Monsieur [O] [A] ;

DEBOUTE Madame [I] et Monsieur [O] [A] de leur demande de condamnation de la SCI VIC à leur restituer les sommes réglées qui excèderaient leurs obligations contractuelles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U], Madame [I] et Monsieur [O] [A] aux dépens y compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [U], Madame [RE] et Monsieur [O] [A] à payer à la SCI VIC la somme de 300.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE

LA VICE-PRESIDENTE