N° RG 25/06375 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXDU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/06375

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXDU

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Catherine SOUDANT

— Mme [R]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Roger LEMONNIER

M^e Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, et M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 343

DEFENDERESSE :

Madame [H] [R]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [O] [U], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 avril 2023, la SCI de l’ILL a loué à Madame [H] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à Strasbourg, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 650 euros outre 150 euros de provision pour charges, payable d’avance le premier jour du mois.

Se prévalant d’une quittance subrogative, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [H] [R] par acte de commissaire de justice du 2 février 2025, un commandement de payer la somme de 2 571 euros au titre des loyers et charges échus au 21 janvier 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 3 191 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 10 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 571 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 13 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 080 euros, au titre des loyers et charges échus au 3 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Le demandeur précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à étude, Madame [H] [R] ne comparaît pas.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 11 juillet 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels la locataire ne s’est pas rendue aux différents rendez-vous fixés en vue de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur la subrogation

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES agit par subrogation de la bailleresse sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par elle le 20 avril 2023.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule en son article 8.2 que la caution s’engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ ou d’expulsion.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSE PENALE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 2 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [H] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces fournies au dossier, notamment du contrat de bail ainsi que le décompte des loyers et charges actualisé au 3 décembre 2025 et de la quittance subrogatoire que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve d’arriérés de loyers et de charges impayés à hauteur de 8 080 euros.

Madame [H] [R], non comparante, ne conteste pas ce montant.

Dès lors, il y a lieu de condamner Madame [H] [R] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 080 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 2 février 2025 pour la somme de 2 571 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 avril 2025, Madame [H] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Dès lors, Madame [H] [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, sur quittance subrogative. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [H] [R] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 euros en application de l’article précité

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2023 entre la SCI de l’ILL, d’une part, et Madame [H] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à Strasbourg sont réunies à la date du 3 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [R] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8 080 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 3 décembre 2025, mois de novembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 2 février 2025 sur la somme de 2 571 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [H] [R] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, sous réserve d’une quittance subrogatoire, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [H] [R] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS