N° RG 25/01213 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N37W

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01213 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N37W

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Madame [B] [Q]

Monsieur [U] [Q]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e David GILLIG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Yasmine BERKANE substituant Maître David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178

PARTIE REQUISE :

Madame [B] [Q]

[Adresse 5] – [Localité 4]

non comparante et non représentée

Monsieur [U] [Q]

[Adresse 5] – [Localité 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2024 avec prise d’effet au 1er août 2024, la SA [Adresse 3] a loué à Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 378,11 euros outre 147,64 euros de provision pour charges, payable à terme échu au plus tard au dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, la SA HABITATION MODERNE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 494,55 euros au titre des loyers et charges échus mois 17 juin 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 10 juin 2025 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, la SA [Adresse 3] a fait assigner Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

* ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

* condamner les locataires solidairement à payer une provision de 3 062,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

* condamner les locataires solidairement à payer à compter du 1er septembre 2025 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, sous réserve du décompte de charges définitif,

* condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 22 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025 où la bailleresse représentée par son conseil et Monsieur [U] [Q] ont comparu, citée à étude Madame [B] [Q] n’a pas comparu ni personne pour elle. La SA HABITATION MODERNE a indiqué que la dette locative actualisée s’élevait à 2 948,32 euros au 17 novembre 2025, que le paiement du loyer courant n’avait pas été repris. Elle a maintenu ses demandes initiales et indiqué n’avoir pas mandat pour accepter des délais de paiement.

Monsieur [U] [Q] a indiqué ne pas contester la dette locative. Il a indiqué avoir repris une activité professionnelle notamment en intérim en sus d’une formation, son épouse est étudiante. Il indique avoir sollicité la bailleresse pour la mise en place d’un échancier mais que cette dernière ne lui a jamais répondu. Il indique qu’il est en litige commercial et attend le délibéré pour fin novembre et espère un gain de près de 40 000 euros. Il indique qu’il sera en capacité de verser le loyer à partir du mois de décembre 2025 avec le versement de 100 euros en sus.

Il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 14 novembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels les locataires ont des ressources mensuelles de l’ordre de 1 128,50 euros et des charges à hauteur de 779,71 euros. Il est fait état de ce que la dette locative a notamment pour origine une cessation d’activité de Monsieur [Q] en qualité d’auto-entrepreneur, un litige judiciaire serait en cours en raison de salaires impayés. Il a entamé une formation de paysagiste dans le cadre d’un contrat de conversion professionnel et son épouse poursuit ses études d’infirmière. Cette évolution professionnelle a grevé le budget du couple qui a priorisé les dépenses alimentaires et le règlement de dettes pré-existantes. Une dette d’énergie et un découvert bancaire ont déjà été apurés mais subsiste encore une dette d’assurance automobile pour laquelle un échéancier a été mis en place. Il est préconisé un maintien dans les lieux avec des délais de paiement à hauteur de 100 euros en raison d’une augmentation attendue de ressources et de démarches entreprises pour réduire le montant des charges courantes et solliciter un soutien caritatif pour un accompagnement.

Le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience à laquelle l’affaire a été plaidée, la SA [Adresse 3], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2 758,40 euros, au titre des loyers et charges échus au 7 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 160 euros par mois et s’en remet au tribunal sur la somme sollicite au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [Q] comparait en personne. Il explique que la situation du couple n’a pas changé et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros.

Madame [B] [Q] ne comparait pas ni personne pour elle.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 juin 2025. soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 août 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Les locataires ne contestent pas la dette locative telle qu’exposée par la bailleresse.

Il ressort des pièces fournies qu’au 7 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] s’élève à la somme de 2 758,40 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Monsieur [U] [Q] produit un justificatif de paiement au guichet automatique de la bailleresse d’un montant de 240 euros le 9 janvier 2026. La bailleresse ne conteste pas avoir réceptionné ce montant.

Il convient donc de condamner Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] solidairement au paiement de la somme de 2 518,40 euros ( 2 758,40 euros – 240 euros) à titre de provision.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [U] [Q] verse aux débats un dossier complet justifiant de la situation financière et personnelle dans laquelle le couple se trouve et confirmant l’ensemble des éléments exposés tant lors des deux audiences que dans le cadre du diagnostic social et financier établi : justificatifs de paiement à la bailleresse, justificatif du contrat de mission intérim à compter du mois de novembre 2025 et fiches de paie, factures d’électricité, les pièces afférentes au litige judiciaire qui l’oppose à une association dans le cadre de sa précédente activité commerciale.

Aussi et compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 26 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA HABITATION MODERNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juillet 2024 avec prise d’effet au 1er août 2024 entre la SA [Adresse 3], d’une part, et Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 19 août 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] à verser à la SA HABITATION MODERNE par provision la somme de 2 518,40 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 25 mensualités de 100 euros chacune et une 26e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 3] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] soient condamnés solidairement à verser à la SA HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA [Adresse 3] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Q] et Madame [B] [Q] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président

Fanny JEZEK Gussun KARATAS