TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01521 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COBI

S.A. BATIGERE

C/

[W]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Générél, domicilié audit siège en cett qualité

RCS [Localité 11] 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [C] [W]

né le 28 Mars 1972 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

Madame [P] [W] épouse [W]

née le 31 Juillet 1982 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 mars 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas KREMSER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 juillet 2016 ayant pris effet le 30 juin 2016, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE NORD-EST a donné à bail à Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] un logement à usage d’habitation, ainsi qu’un garage situés, [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 397,60 euros et une provision sur charges mensuelle de 67,97 euros pour le logement et un loyer mensuel initial de 57,82 euros pour le garage.

Par courrier du 04 mars 2024, Madame [P] [W] a délivré congé au bailleur.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Meurthe-et-Moselle a été saisie le 17 juillet 2024.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire contenue au contrat, a été délivré à Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] en date du 31 juillet 2024.

Par exploits de commissaire de justice du 09 octobre 2024, dénoncés le 10 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT (ci-après la société BATIGERE HABITAT), venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, a fait assigner Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire, ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] à lui payer :la somme de 2 528,22 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement les défendeurs au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 mars 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé la somme principale à 3 821,82 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2025. Elle a soutenu que, bien qu’ayant délivré congé, Madame [P] [W] restait tenue à la dette solidairement avec son époux jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil. Elle a précisé qu’aucun contact n’avait pu être établi avec les locataires et qu’aucun règlement n’était intervenu depuis le 06 février 2024.

Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W], respectivement cités à étude et à personne, n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025, prorogé au 29 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

A titre liminaire, il est rappelé que l’article 9 de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Il est également prévu que les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parties ont convenu, le 06 juillet 2016, d’un contrat de bail d’habitation portant sur un appartement situé à l’adresse mentionnée dans l’assignation.

Ainsi, compte tenu des dispositions transitoires précitées, il convient de faire application au cas d’espèce des dispositions du code civil applicables aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par actes de commissaire de justice du 31 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 376,93 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 22 juillet 2024.

Il ressort des débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans les deux mois de sa délivrance.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024.

Sur l’expulsion

En l’espèce, le bailleur ne conteste pas le fait que Madame [P] [W] a quitté le logement depuis le 05 mars 2024, lendemain de la date de son courrier de congé. Dans ces conditions, seul Monsieur [K] [C] [W] sera concerné par la mesure d’expulsion.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] [W] ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1202 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, la solidarité ne se présume pas ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

Il est en outre constant que la solidarité entre les époux ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation due pour le logement lorsque seul un d’entre eux y réside, sauf si le bail comporte une clause expresse de solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation après résiliation ou expiration du bail ou sauf à démontrer que l’occupation a un caractère ménager, notamment lorsque l’époux occupant le logement a la garde de l’enfant ou des enfants.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT a également porté sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [P] [W] « en sa qualité d’épouse solidaire au bail ».

Il convient donc de regarder d’abord s’il existe une clause de solidarité au bail avant de s’interroger sur le point de savoir si cette indemnité a ou non au cas d’espèce un caractère ménager.

En l’espèce, le contrat de bail contient, en son article 4 intitulé ‘Conditions générales', une clause de solidarité ainsi rédigée :

« 6) Le(s) cotitulaire(s) du bail, quel que soit leur statut juridique (concubin ou colocataire), reste(nt) tenu(s) solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail, même après délivrance d’un congé, et ce, pendant une durée de 2 années à compter de l’information faite au bailleur de son départ du logement. Le preneur parti restera donc solidairement responsable des dettes nées durant cette période ».

Si cette clause vise expressément les loyers, charges et accessoires dus en application du bail, elle ne saurait être étendue aux indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre après résiliation du bail, qu’elle ne vise pas expressément.

Dès lors, il y a lieu d’écarter au cas d’espèce l’application de la clause susvisée et la solidarité conventionnelle qui en découle.

En l’absence de clause de solidarité expresse, il est rappelé que la solidarité entre époux ne joue après la résiliation du bail que si l’occupation des lieux par un seul époux a un caractère ménager.

La charge de la preuve du caractère ménager pèse sur le bailleur qui prétend que la dette est due solidairement par des époux séparés de fait (Civ.1ère, 17 mai 2017, n°16-16.732).

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [P] [W] a donné congé au bailleur par courrier du 04 mars 2024 et qu’elle ne réside plus dans le logement, tandis que Monsieur [K] [C] [W] se maintient dans l’ancien domicile conjugal.

Pour autant, la société BATIGERE HABITAT ne démontre pas qu’à la suite du départ de Madame [P] [W], le logement servait encore à l’hébergement de la famille et notamment des enfants qui y auraient résidé, ni que Monsieur [K] [C] [W] se serait maintenu et se maintiendrait encore dans les lieux pour les enfants.

La preuve du caractère ménager de l’occupation du bien n’étant pas rapportée, il convient de considérer que Monsieur [K] [C] [W] sera seul tenu au paiement de l’indemnité d’occupation.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [C] [W] à payer à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation à hauteur de 341,55 euros par mois pour le logement et le garage selon le décompte produit, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des dispositions combinées des articles 220, 262 et 1751 du code civil que les époux sont tenus, jusqu’à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié, des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants.

Il est de jurisprudence constante que les dettes nées d’un contrat de location souscrit par les époux pour leur logement, sont des dettes ménagères ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants. La dette locative fait donc partie des dettes ménagères dont les époux sont tenus solidairement jusqu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil, nonobstant toute séparation du couple de fait ou judiciairement constatée.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte versé aux débats fait apparaître, à la date du 18 mars 2025, un solde restant dû de 3 821,82 euros (échéance de mars 2025 non incluse), déduction faite de la somme de 330,78 euros inscrite en compte au titre des ‘frais de procédure huissier’ dont le sort sera traité dans les dépens.

Aucun élément n’étant apporté quant à l’intervention d’un jugement de divorce régulièrement publié avant la résiliation du contrat de bail en date du 1er octobre 2024, Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] seront solidairement condamnés à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2 382,96 euros correspondant aux loyers et charges impayés à cette date selon le décompte produit, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [K] [C] [W] sera en outre condamné à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1 438,86 euros représentant les indemnités d’occupation impayées selon ce même décompte, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 200 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE NORD-EST, recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [C] [W] d’avoir libéré le logement et le garage situés [Adresse 7], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [C] [W] à la somme de 341,55 euros, APL à régulariser le cas échéant, et CONDAMNE Monsieur [K] [C] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré ;

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 1 438,86 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation entre octobre 2024 et mars 2025 (échéance de mars 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 2 382,96 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [C] [W] et Madame [P] [W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge