1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e VIALE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 22 JANVIER 2026

S.A.S. ARMADA

c/

S.A.S. SMU

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01672 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QPYK

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 26 Novembre 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.A.S. ARMADA

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Yvan-françois VIALE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

S.A.S. SMU

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 26 Novembre 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Janvier 2026.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2024, la SAS ARMADA a donné à bail commercial à la SAS SMU, pour une durée de neuf années à compter du 2 juillet 2024, un local commercial (lot C3) dans l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 2]) moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 42.164,50 €, payable d’avance le 1er de chaque trimestre outre le versement d’une provision sur charges trimestrielle de 1.465 € HT, d’une provision trimestrielle sur taxe foncière de 278 € HT et d’une provision trimestrielle sur la taxe sur les bureaux et stationnement de 35 € HT. Le montant du dépôt de garantie versé par le preneur au jour de la signature de l’acte est de 10.541,12 €.

Par avenant en date du 7 janvier 2025, la SAS ARMADA a accepté que le règlement des loyers et provisions sur charges et taxes soit effectué mensuellement, moyennant une majoration du loyer annuel hors taxes et hors charges de 0,5 % portant ce dernier à un montant annuel de 42.375,32 €, avec ajustement du dépôt de garantie à 10.593,83 €.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 24 septembre 2025, la SAS ARMADA a fait délivrer à la SAS SMU un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 13.556,45 € selon décompte arrêté au 16 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la SAS ARMADA a fait assigner la SAS SMU devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile (sic) et L.145-4 et L.145-41 du code de commerce :

— constater que la société SMU ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement de payer lui ayant été signifié le 24 septembre 2025 dans le délai d’un mois qui lui était imparti, ni même postérieurement,

— constater que la clause résolutoire contenue au bail lui ayant été consenti par la société ARMADA sur les locaux commerciaux sis à [Adresse 7], est acquise depuis le 24 octobre 2025,

— constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,

— ordonner l’expulsion de la société SMU, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la date de signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde meuble désigné par la société ARMADA, aux frais et sous la seule responsabilité de la société SMU, en garantie des sommes dues,

— condamner la société SMU, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 28.711,15 €,

— dire et juger que le dépôt de garantie restera acquis à la société ARMADA,

— condamner la société SMU au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale au loyer courant charges et taxes comprises, pour chaque jour de retard, jusqu’à justification de la complète et effective libération des lieux,

— condamner la société SMU au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2025, distraits au profit de Maître Yvan-François VIALE, avocat.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 26 novembre 2025, date à laquelle elle a été évoquée.

La SAS ARMADA, par la voix de son conseil, demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SAS SMU n’a pas constitué avocat ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la SAS SMU a valablement été assignée à son siège social selon les termes des articles 656 et 658 du code de procédure civile. L’acte introductif d’instance fait mention des diligences prévues aux articles 655 à 659 du code de procédure civile, notamment des diligences accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire, des circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification et des vérifications faites par le commissaire de justice que la destinataire demeure bien à l’adresse indiquée (nom du destinataire sur la boîte aux lettres et sur la porte du local).

Les dispositions de l’article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s’est écoulé entre la transmission du second original le 31 octobre 2025 et l’audience du 26 novembre 2025.

Enfin, un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation, délivrée le 30 octobre 2025, et l’audience.

2/Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse justifie d’un état des inscriptions néant.

3/ Sur les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et condamner la défenderesse au paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré des loyers et l’indemnité d’occupation

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile (anciennement article 808), dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile (anciennement article 809), le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La demanderesse produit aux débats le contrat de bail à effet du 2 juillet 2024 ainsi que son avenant du7 janvier 2025. Le contrat de bail contient en page 8 (clause I.15) une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

Par suite du paiement partiel des loyers de juillet à septembre 2025 et des pénalités et frais de rejet et relance y afférents, la demanderesse a fait signifier à la SAS SMU, le 24 septembre 2025, un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 13.556,45 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré par remise de l’acte à personne morale, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

La SAS SMU, qui ne comparait pas bien que régulièrement assignée, ne conteste pas le principe ni le montant de la dette locative, étant précisé qu’il ressort d’un décompte arrêté à la date du 27 octobre 2025 qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le 24 septembre 2025.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 25 octobre 2025 et le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la défenderesse est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile, suivant détail précisé au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

*

La SAS ARMADA sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une “indemnité d’occupation journalière égale au loyer courant charges et taxes comprises, pour chaque jour de retard, jusqu’à justification de la complète et effective libération des lieux”.

Il convient en l’espèce de la fixer à titre provisionnel à la valeur du dernier loyer en ce compris la provision pour charges, la provision sur taxe foncière et la provision sur la taxe sur les bureaux et stationnement soit à la somme mensuelle de 4.948,73 € (soit 14.846,20 € TTC / 3), à compter du 25 octobre 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés.

En effet, l’indemnité d’occupation ne constitue pas la rémunération d’une prestation de service à titre onéreux mais répare un préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de sorte qu’elle n’est pas soumise à TVA.

La SAS SMU sera condamné à titre provisionnel, en tant que de besoin, à son paiement.

*

La SAS ARMADA sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une somme provisionnelle de 28.711,15 € suivant décompte arrêté au 27 octobre 2025 et sollicite que le dépôt de garantie, d’un montant de 10.593,83€, lui reste acquis.

Il ressort dudit décompte que le montant de 28.711,15 € correspond :

— à l’échéance partiellement payée des mois de juillet 2025, août 2025 et septembre 2025 (montant impayé de 9.897,47 € sur celui de 14.846,20 € appelé),

— à des frais de rejet et de relance du 12 août 2025 (26,04 €),

— aux pénalités dues au titre de la clause pénale, facturées le 9 septembre 2025 (3.569,34 € TTC),

— à des frais de rejet et de relance du 9 septembre 2025 (63,60 €),

— à des frais du commissaire de justice du 29 septembre 2025 (200,50 €),

— à des frais de dossier huissier du 29 septembre 2025 (108 €),

— à l’échéance des mois d’octobre 2025, novembre 2025 et décembre 2025 (14.846,20 €).

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision au titre des frais de commissaire de justice exposés, qui font partie des dépens, ni au titre des frais de dossier huissier qui ne sont pas justifiés. Il sera en revanche tenu compte des sommes réclamées au titre des frais de rejet et relance (26,04 € + 63,60 €), la clause pénale stipulée au contrat prévoyant que les sommes impayées seront automatiquement majorées d’une pénalité, sans préjudice de tous frais engagés pour le recouvrement des sommes.

Concernant les sommes correspondant aux loyers et provisions sur charges réclamés au titre de la période du 1er octobre au 31 décembre 2025, il sera rappelé que l’avenant en date du 7 janvier 2025 prévoit désormais le règlement mensuel, et non plus trimestriel, des loyers. Dès lors, les sommes dues au titre des mois de novembre 2025 et décembre 2025 n’étaient pas encore échues au 27 octobre 2025, date du décompte sur lequel la bailleresse forme ses demandes provisionnelles.

Par ailleurs, la SAS ARMADA n’est pas fondée à solliciter la condamnation provisionnelle de la SAS SMU au paiement de loyers pour les mois de novembre 2025 et décembre 2025, dès lors qu’à compter du 25 octobre 2025, la locataire est redevable d’une indemnité d’occupation telle que précédemment fixée, et non pas d’un loyer.

Au regard de ces éléments, la SAS SMU sera condamnée à verser à la SAS ARMADA, à titre provisionnel, la somme de 14.935,84 € (soit 9.897,47 € correspondant au solde restant dû au titre des loyers de juillet 2025, août 2025 et septembre 2025 + 26,04 € et 63,60 € au titre des frais de rejet et de relance + 4.948,73 € au titre du loyer devenu exigible le 1er octobre 2025).

En dernier lieu, le bail commercial contient une clause pénale ( I.16) libellée ainsi :

“à défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par lettre recommandée avec accusé de réception par le bailleur ou son mandataire au preneur ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes et de toutes indemnités qui pourraient être mise à la charge du preneur.

Ces pénalités seront calculées par mois, à compter de la date d’exigibilité, chaque mois commencé étant considéré comme mois entier.

En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. Il en sera de même en cas de départ anticipé du preneur faisant l’objet du présent bail”.

Cette clause est claire et sans équivoque de sorte que le juge des référés ne saurait écarter son application, tant au regard de la pénalité de 20% que du dépôt de garantie.

La facture n° 9436 du 9 septembre 2025 produite aux débats fait état d’une pénalité de 3.569,34 € TTC (soit 2.974,45 € HT) égale à 20% des sommes facturées à la SAS SMU au titre des mois de juillet 2025, août 2025 et septembre 2025.

Or, la clause pénale a un caractère indemnitaire de sorte que rien ne justifie qu’elle soit majorée de la TVA.

Il convient ainsi de condamner la SAS SMU à verser à la SAS ARMADA la somme provisionnelle de 2.974,44 € au titre de la pénalité de 20% et de faire droit à la demande de cette dernière tendant à voir dire que le dépôt de garantie d’un montant de 10.593,83 € lui restera acquis à titre provisionnel.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS SMU, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Yvan-François VIALE, avocat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS ARMADA la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Constate la résiliation de plein droit, à compter du 25 octobre 2025, du bail commercial liant la SAS ARMADA, bailleresse, à la SAS SMU, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS SMU des locaux commerciaux (lot C3) sis [Adresse 6] , ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Dit que l’obligation de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance est assortie d’une astreinte de cinquante euros (50 €) par jour de retard, qui courra pendant un délai de trois (3) mois passé lequel délai il pourra être à nouveau statué sur l’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à la somme de 4.948,73 € en ce compris la provision pour charges, la provision sur taxe foncière et la provision sur la taxe sur les bureaux et stationnement, à compter du 25 octobre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SAS SMU ;

Condamne la SAS SMU à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SAS ARMADA ;

Condamne la SAS SMU à payer à la SAS ARMADA la somme provisionnelle de 14.935,84 € au titre des loyers et frais restant dus au 24 octobre 2025;

Condamne la SAS SMU à payer à la SAS ARMADA la somme provisionnelle de 2.974,44 € au titre de la pénalité de 20 % stipulée dans le bail (article I.16);

Dit que le dépôt de garantie d’un montant de 10.593,83 € restera acquis, à titre provisionnel, à la SAS ARMADA (article I.16) ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes provisionnelles formées par la SAS ARMADA .

Condamne la SAS SMU aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 septembre 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Maître Yvan-François VIALE, avocat ;

Condamne la SAS SMU à payer à la SAS ARMADA une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés