TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BONNEMAY-ISRAEL (C2108)

M^e OGER (R0122)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/03275

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGRH

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. BG INGENIEURS CONSEILS (RCS de [Localité 11] n°303 559 249)

[Adresse 8]”

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Julie BONNEMAY-ISRAËL de la SELEURL JB AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2108

DÉFENDERESSE

S.C. ELYSEES PIERRE (RCS de [Localité 10] n°334 850 575)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphanie OGER de l’ASSOCIATION SMILEVITCH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0122

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/03275 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGRH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 décembre 2020, la société ELYSEES PIERRE a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société BG INGENIEURS CONSEILS des locaux, à usage exclusif de bureaux, dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9], pour une durée de neuf années et cinq mois du 1er août 2019 au 31 juillet 2028 et un loyer annuel de 269 464,56 euros, hors taxes et hors charges.

Le contrat de bail précise que les locaux loués se décomposent comme suit :

— au rez-de-chaussée, une surface de bureaux d’environ 608 m2, quote-part des parties communes incluses,

— au 9e étage, une surface de bureaux d’environ 395 m2, quote-part des parties communes incluses

— au sous-sol des réserves d’une surface de 60m2,

— au 3e sous-sol, 5 emplacements de stationnement numérotés 3,4,16,19 et 39,

— au 5e sous-sol, 14 emplacements de stationnement numérotés 97,105,106,107,108,109,110,112 bis,113,114,115,116,117 et 126,

— au 6e sous-sol, 7 emplacements de stationnement numérotés 150,153,164 bis,182,183,184 et 199.

Il est survenu plusieurs sinistres dans les locaux loués :

• le 18 décembre 2017, infiltrations au 9e étage en provenance de la toiture terrasse,

• le 02 mars 2018, inondation au 9e étage en raison de la rupture d’une canalisation collective encastrée dans le plancher haut,

• le 12 juin 2018, inondation au rez-de-chaussée à la suite d’infiltrations de la toiture terrasse,

• le 16 juin 2018, fuites au rez-de-chaussée sur les canalisations des WC,

• en octobre 2018 : fuite au 9e étage,

• en mars 2019 : infiltrations au rez-de-chaussée dans le mur porteur coté [Adresse 6] et infiltrations au 9e étage,

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/03275 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGRH

• en novembre 2019, diverses infiltrations au rez-de-chaussée et au 9e étage,

• le 24 juin 2020, dégât des eaux au 9e étage,

• le 12 octobre 2020, fuite au plafond de la cuisine du rez-de-chaussée ,

• le 26 octobre 2020, fuite au plafond de la salle de réunion du rez-de-chaussée.

En outre, le dimanche 14 février 2021, les locaux du 9e étage ont subi un dégât des eaux en raison de la rupture d’une canalisation d’eau glacée au niveau de la toiture terrasse du 10e étage.

Un litige est alors survenu entre les parties, la société ELYSEES PIERRE refusant, d’une part, d’accorder à la société BG INGENIEURS CONSEILS la compensation financière qu’elle sollicitait et, d’autre part, de mettre à sa disposition les locaux du 2e étage alors inoccupés, et ce au motif qu’elle avait immédiatement fait le nécessaire pour mettre fin à la fuite et pour éviter d’autres inondations, que la société BG INGENIEURS CONSEILS pouvait réintégrer les locaux du 9e étage dès le 17 février 2021et que la remise en état des dalles du faux-plafond et des moquettes lui incombait.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 19 avril 2021, la société BG INGENIEURS CONSEILS a indiqué à la société ELYSEES PIERRE qu’elle ne satisfaisait plus à son obligation de délivrance depuis le 14 février 2021, et l’a mise en demeure de trouver une solution pérenne pour mettre à sa disposition des locaux en état d’être occupés dans le respect des mesures sanitaires et sécuritaires.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 21 avril 2021, la société ELYSEES PIERRE a mis la société BG INGENIEURS CONSEILS en demeure d’avoir à lui régler un arriéré de loyers de 945 536,04 euros dû depuis le terme de juillet 2019.

De nouveaux dégâts des eaux sont survenus :

— le 18 mars 2021, dans les locaux du rez-de-chaussée, en raison d’une fuite sur une canalisation commune,

— le 06 juillet 2021, dans les locaux du rez-de-chaussée, en raison du débordement des bacs de condensat,

— le 09 septembre 2021, en raison d’une fuite de la climatisation ,

— le 04 octobre 2021, dans les locaux du 9e étage, en raison du dégivrage de deux groupes froids sur la terrasse du 10e étage.

Par acte d’huissier de justice signifié le 11 février 2022, la société ELYSEES PIERRE a fait délivrer à la société BG INGENIEURS CONSEILS un commandement de lui payer une somme de 187 669,88 euros correspondant au montant des loyer et charges impayés au 08 février 2022.

C’est dans ces circonstances que par acte d’huissier de justice signifié le 08 mars 2022, la société BG INGENIEURS CONSEILS a assigné la société ELYSEES PIERRE à comparaître devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Postérieurement, par acte d’huissier de justice signifié le 21 mars 2022, la société BG INGENIEURS CONSEILS a donné congé deslocaux loués à la société ELYSEES PIERRE pour le 31 décembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi le 30 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 29 août 2023), la société BG INGENIEURS CONSEILS demande au tribunal de :

« A titre principal,

— Prononcer le bien-fondé de l’exception d’inexécution formée par la société BG INGENIEURS CONSEILS et tirée de l’impossibilité d’exploiter les locaux du 9 ème étage objet du bail du 22 décembre 2020, elle-même consécutive à la survenance de deux sinistres en date des 14 février 2021 et 4 octobre 2021, et à l’absence d’intervention de la société ELYSEES PIERRE pour en réparer durablement les causes ;

— Constater la libération des lieux loués au 31 décembre 2022 par l’effet du congé signifié par la société BG INGENIEURS CONSEILS à ELYSEES PIERRE en date du 21 mars 2022

En conséquence,

— Condamner la société ELYSEES PIERRE à émettre une facture d’avoir correspondant à la quote-part inutilisable des locaux loués par la société BG INGENIEURS CONSEILS, soit 39,38%, correspondant à la somme de 320.916,37 €, pour la période courant du 1 er février 2021 au 31 décembre 2022 ;

— Condamner la société ELYSEES PIERRE à rembourser à la société ELYSEES PIERRE la somme de 47.778,35 €, correspondant au dépôt de garantie non restitué par cette dernière malgré la résiliation du bail au 31 décembre 2022 et la restitution des locaux à cette date.

A titre subsidiaire,

— Déclarer que les locaux sont, du fait des sinistres, détruits au sens du chapitre 15 du bail, avec l’impossibilité corrélative d’exploiter les locaux du 9ème étage objet du bail du 22 décembre 2020 ;

En conséquence,

— Condamner la société ELYSEES PIERRE à émettre une facture d’avoir correspondant à la quote-part inutilisable des locaux loués par la société BG INGENIEURS CONSEILS, soit 39,38%, correspondant à la somme de 320.916,37 €, pour la période courant du 1er février 2021 au 31 décembre 2022 ;

En tout état de cause,

— Déclarer que le commandement du 11 février 2022 a été délivré de mauvaise foi ;

— Prononcer le bien-fondé de l’opposition à commandement formée par la société BG ;

En conséquence,

— Prononcer la nullité du commandement du 11 février 2022 ;

— Condamner la société ELYSEES PIERRE à payer à la société BG la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Débouter la société ELYSEES PIERRE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société ELYSEES PIERRE à payer à la société BG la somme de 7.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »

Sur le fondement des articles1719 et 1170 du code civil, la société BG INGENIEURS CONSEILS expose que le bailleur reste tenu de son obligation de délivrance tout au long du bail, même en présence d’une clause du contrat obligeant le locataire à prendre en charge les gros travaux ou lui interdisant tout recours contre le bailleur pour vices cachés ou apparents, défaut ou malfaçons. Elle ajoute qu’en application de l’article 1219 du code civil, le locataire peut refuser d’exécuter son obligation de payer le prix de la location jusqu’à la délivrance des lieux loués par le bailleur.

La société BG INGENIEURS CONSEILS soutient que la récurrence des sinistres survenus dans les locaux loués témoigne de l’absence d’entretien de l’immeuble par la société ELYSEES PIERRE et indique en avoir informé cette dernière, ainsi que de ses conséquences sur la productivité et le bien-être de ses salariés, dès 2018. Elle affirme qu’il est établi que les deux sinistres des 14 février et 07 octobre 2021 ont généré d’importants désordres dans les locaux. Elle explique avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur mais n’avoir pu réaliser les travaux de remise en état et réintégrer les locaux dès le 17 février 2021 car la société ELYSEES PIERRE n’a procédé qu’à des réparations ponctuelles et partielles et parce qu’elle a dû attendre que les locaux sèchent totalement avant d’entreprendre les travaux de rénovation. Elle prétend qu’ayant omis de faire réaliser les travaux visant à assurer l’étanchéité de l’immeuble, la société ELYSEES PIERRE a commis une faute constitutive d’un manquement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. Selon elle, il existe un lien de causalité évident entre le défaut d’entretien et les sinistres, leur persistance et l’évacuation des locaux.

La société BG INGENIEURS CONSEILS soutient que la carence du bailleur dans l’entretien de l’immeuble et son refus de prendre en considération l’état très dégradé de l’immeuble en l’indemnisant de sa perte de jouissance à défaut d’en traiter les causes, l’ont conduite à retenir le paiement du loyer correspondant aux surfaces des locaux qui ne pouvaient être occupés compte tenu de leur état de dégradation puis à donner congé. Elle considère que la société ELYSEES PIERRE ne peut invoquer la non garantie stipulée à l’article 5.7.1 du bail compte tenu de son obligation de délivrance. Elle précise que postérieurement à la délivrance de l’assignation, elle a continué à devoir faire face à de nombreux troubles portant atteinte à sa jouissance paisible des locaux loués qui n’étaient pas dégradés, ce qui selon elle témoigne du très mauvais état de l’immeuble.

La société BG INGENIEURS CONSEILS prétend que pour ces raisons il ne peut lui être reproché de n’avoir exécuté aucun travaux de remise en état à la suite de son congé donné, et ce d’autant que lors d’une réunion du 19 mai 2022, il lui a été demandé de ne pas procéder à ces travaux.

Subsidiairement, en application de l’article 1722 du code civil et du chapitre 15 b) du bail relatif à la destruction des locaux, la société BG INGENIEURS CONSEILS soutient que du 14 février 2021 au 31 décembre 2022, les locaux ont été rendus inutilisables par l’effet des dégâts des eaux successifs, et que le loyer afférent doit être réduit à proportion de la surface neutralisée. Elle soutient qu’en l’espèce la jouissance de locaux du 9e étage est bien devenue impossible pour des raisons de sécurité mais aussi de santé et de bien-être des salariés. Elle souligne que selon les articles L.4121-1 et L.4121-2 du code du travail, elle avait l’obligation de procurer à ses salariés

un cadre de travail sans risques pour leur sécurité et leur santé. Elle rappelle que dans les mois qui ont suivi le 14 février 2021, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de procéder aux travaux de remise en état des locaux en raison d’un second dégât des eaux, le 4 octobre 2021, qui a produit une réhumidification des locaux qui étaient en train de sécher. Elle soutient qu’à compter du mois de mai 2022, il lui a été expressément demandé par le bailleur de ne pas exécuter les travaux de remise en état des locaux du 9e étage. Elle en conclut que la société ELYSEES PIERRE doit lui consentir un abattement de loyer de 39,38%, correspondant à la somme de 320 916,37 euros, pour la période du 15 février 2021 au 31 décembre 2022.

En tout état de cause, la société BG INGENIEURS CONSEILS soutient qu’en ne donnant jamais suite à ses demandes d’exonération du loyer et en exigeant, au contraire, que le règlement du loyer ne soit pas interrompu et réglé dans son intégralité, nonobstant le caractère avéré de l’impossibilité d’exploiter près de 40 % des surfaces louées, la société ELYSEES PIERRE a fait délivrer le commandement du 11 février 2022 avec une mauvaise foi caractérisée, de sorte qu’il doit être déclaré nul et de nul effet. Elle expose en outre, que durant l’année 2021, la société ELYSEES PIERRE lui a réclamé des sommes extravagantes ou fantaisistes, et ne lui a jamais donné d’explications à ce sujet malgré ses demandes.

Sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la société BG INGENIEURS CONSEILS sollicite la condamnation de la société ELYSEES PIERRE à lui payer des dommages-intérêts en soutenant avoir dû totalement se réorganiser pour que ses collaborateurs puissent travailler en distanciel, puis conclure, le 26 septembre 2021, un contrat de location temporaire de locaux équipés avec la société REGUS, moyennant un coût mensuel de 17 000 € HT hors services, jusqu’au terme du congé et en avançant que la société ELYSEES PIERRE n’a pas hésité à organiser une visite des locaux du 9e étage sans même l’en avertir et sans sa présence, en violation des stipulations contractuelles.

En ce qui concerne le remboursement des travaux de remise en état réalisés à la suite de son départ, la société BG INGENIEURS CONSEILS expose qui lui a été demandé par la société ELYSEES PIERRE de ne pas réaliser ces travaux et que malgré sa demande, cette dernière nelui a jamais adressé de confirmation écrite. Elle soutient avoir restitué les locaux du rez-de-chaussée

en bon état et ceux du 9e étage en bon état ou en état moyen, ledit état moyen étant la conséquence des sinistres ayant affecté les locaux en 2021, et dans un état conforme à celui exigé aux termes du bail. Elle souligne qu’en tout état de cause, la demande de condamnation formée par la société ELYSEES PIERRE au titre des travaux de remise en état ne saurait aboutir puisque cette dernière a failli à son obligation prescrite à l’article 8 (e) du bail selon laquelle le bailleur doit adresser au preneur, dans un délai raisonnable suivant le pré-état des lieux, la liste des réparations et remises en état lui incombant. Enfin, la société BG INGENIEURS CONSEILS constate que les demandes de la société ELYSEES PIERRE excédent largement les obligations mises à sa charge puisqu’elle prétend à une réfection à neuf des locaux.

Dans ses dernières conclusions (conclusions IV notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023), la société ELYSEES PIERRE demande au tribunal de :

«Déclarer tant recevable que bien fondée la Société ELYSEES PIERRE en ses demandes, fins et prétentions,

L’y recevant,

Déclarer irrecevable et mal fondée la Société BG INGENIEURS CONSEILS en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

L’en débouter,

Condamner la Société BG INGENIEURS CONSEILS à payer à la Société ELYSEES PIERRE la somme de 320.916,37 € TTC au titre de son arriéré locatif suivant décompte

locatif arrêté au 8 décembre 2022,

Condamner la Société BG INGENIEURS CONSEILS à payer à la Société ELYSEES PIERRE la somme de 95.857,20 € TTC au titre du coût des travaux de remise en état des locaux,

Ordonner la compensation du dépôt de garantie avec les sommes dues par la Société BG INGENIEURS CONSEILS à la Société ELYSEES PIERRE,

Subsidiairement,

Désigner un Expert judiciaire avec pour mission de donner son avis, sur pièces, sur le coût des travaux de remise en état incombant à la Société BG INGENIEURS CONSEILS,

Condamner la Société BG INGENIEURS CONSEILS à payer à la Société ELYSEES PIERRE la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la Condamner la Société BG INGENIEURS CONSEILS en tous les dépens. »

La société ELYSEES PIERRE expose qu’il ne peut lui être reproché d’avoir fait preuve de carence dans l’entretien de l’immeuble puisque la liste des sinistres qui ont été répertoriés par l’assureur de la société BG INGENIEURS CONSEILS montre qu’elle ne peut en être tenue responsable. Elle affirme avoir traité les sinistres dès qu’elle en a été informée, que la société BG INGENIEURS CONSEILS qualifie ses réparations de sommaires sans en rapporter la preuve et qu’elle ne s’est jamais plainte que son activité a été affectée. Elle souligne que les sinistres survenus postérieurement au 14 février 2021 ont une cause étrangère à celui-ci et que la société BG INGENIEURS CONSEILS ne les a jamais évoqués lors de leurs échanges.

S’agissant du dégât des eaux du 14 février 2021, la société ELYSEES PIERRE explique que l’expertise diligentée par l’expert dommages-ouvrage a révélé qu’il était dû au gel d’une conduite d’eau. Elle précise que dans la demi-heure après avoir été informée du sinistre, elle a fait procéder à la recherche de la fuite et à des mesures conservatoires dans les parties privatives et communes touchées et a tenu la société BG INGENIEURS CONSEILS informée des travaux entrepris de sorte que dès le 16 février 2021 les locaux étaient mis hors d’eau et la cause de l’infiltration traitée. Elle ajoute avoir également entrepris divers travaux afin de limiter le risque de fissure ou de rupture dues aux intempéries.

La société ELYSEES PIERRE soutient n’avoir commis aucun manquement à son obligation de délivance. Elle prétend que les travaux qu’elle a fait réaliser pour réparer l’origine de la fuite sont attestés par la société UNITHERMIC. Elle soutient qu’il ne lui appartient pas de remettre en état les locaux à la suite d’un dégât des eaux et que la société BG INGENIEURS CONSEILS a dû percevoir pour cela une indemnisation de son assureur. Elle considère que l’article 5.7.1 du contrat de bail prévoit une renonciation à recours qui doit être appliquée puisque les taux d’humidité relevés dans les locaux ne sont pas significatifs d’une impossibilité de procéder aux travaux de remise en état et encore moins d’exploiter les locaux loués. Elle souligne que le délai d’assèchement des locaux ne relève pas de sa responsabilité. Elle ajoute que compte tenu de leur nature, aucun des sinistres évoqués ne peut constituer un défaut de délivrance des locaux. Elle en conclut que n’établissant pas la faute qu’elle aurait commise dans ses obligations contractuelles, la société BG INGENIEURS CONSEILS ne peut soulever l’exception d’inexécution pour refuser d’exécuter son obligation de payer les loyers et charges du bail.

Subsidiairement, la société ELYSEES PIERRE soutient que les locaux ne peuvent être considérés comme détruits au sens de l’article 1722 du code civil dans la mesure où ils ne sont ni détruits ni inutilisables, que la société BG INGENIEURS CONSEILS ne rapporte pas la preuve qu’elle était dans l’impossibilité totale de les exploiter et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre son choix d’avoir évacué les locaux et le dégât des eaux du 14 février 2021.

La société ELYSEES PIERRE prétend en outre que la demande de dommages-intérêts de la société BG INGENIEURS CONSEILS n’est pas fondée car elle n’établit pas une faute de sa part dans l’exécution de ses obligations, d’un préjudice avéré et d’un lien de causalité. Elle considère également que cette demande de dommages-intérêts a vocation à réparer le même préjudice que celui pour lequel elle sollicite un avoir sur les loyers.

En ce qui concerne le commandement de payer, la société ELYSEES PIERRE explique l’avoir délivré en raison du défaut de paiement des loyers, sans juste motif et sans autorisation de sa part ou autorisation judiciaire. Elle prétend avoir donné à la société BG INGENIEURS CONSEILS les explications nécessaires sur les écarts existant entre leurs comptabilités respectives en raison de la reconstitution du dépôt de garantie.

S’agissant des travaux de remise en état des locaux, la société ELYSEES PIERRE avance que l’état des lieux de sortie montre que les locaux ont été restitués dans un état non conforme à l’article 8 c) du bail et que les devis des travaux lui ont été adressés pour une somme de 95 857,20 euros TTC. Elle conteste s’être engagée à réaliser les travaux en lieu et place de la société BG INGENIEURS CONSEILS et précise ne pas avoir pu envoyer à cette dernière la liste des travaux à réaliser en raison de la rupture concomittante du mandat de gestion qu’elle avait confié à la société NEXITY.

Enfin, la société ELYSEES PIERRE indique ne pouvoir restituer le dépôt de garantie tant que la société BG INGENIEURS CONSEILS ne se sera pas acquittée des sommes qui lui sont dues, tant au titre des loyers et charges que des travaux de remise en état.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 12 décembre 2024 à laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de condamnation de la société ELYSEES PIERRE à lui remettre une facture d’avoir d’un montant de 320 916,37 euros

a) Sur l’exception d’inexécution

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 1219 dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est acquis que lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution pour s’exonérer momentanément de payer son loyer et ses charges. L’exception d’ inexécution ne peut cependant être invoquée utilement par le preneur que si le manquement du bailleur à son obligation de délivrance porte sur la totalité de la chose louée et rend les locaux inexploitables en totalité.

L’article 5.7.1 du contrat de bail stipule que :

« Le Preneur renonce, et s’engage à faire renoncer ses assureurs, à tous recours et actions contre le Bailleur, son mandataire, ou ses assureurs notamment dans les cas suivants :

(a) du fait de l’endommagement et/ou de la destruction totale ou partielle de ses matériaux et marchandises, de son mobilier, et plus généralement tous objets lui appartenant ou dont il serait détenteur à quelque titre que ce soit, y compris des dommages causés aux aménagements qu’il aura effectués dans les Locaux Loués, et du fait de la privation de jouissance, (…)

(c) pour tous accidents ou tous dégâts qui pourraient survenir dans l’Immeuble ou à l’extérieur de celui-ci, notamment par suite de rupture de canalisation de gaz, d’eau, d’électricité, de chauffage central ou d’air conditionné,

(d) en cas de vice ou de défaut de l’Immeuble ou des Locaux Loués, le Preneur renonçant à se prévaloir des dispositions des articles 1719-2°, 3° et 4°, 1720 et 1721 du Code civil, (…) ».

La société BG INGENIEURS CONSEILS fait état de plusieurs sinistres survenus au cours de son occupation des locaux mais ne produit aucun élément qui permettrait de retenir qu’ils étaient dus à un manquement de la société ELYSEES PIERRE à son obligation d’entretien de l’immeuble.

L’état des sinistres établis par son assureur GENERALI le 03 mars 2021 et pour la période du 1er octobre 2017 au 03 mars 2021mentionne, au contraire, des sinistres d’origines accidentelle, climatique, délictuelle ou indéterminée.

S’agissant des sinistres postérieurs au 03 mars 2021, si les constats amiables d’assurance, les procès-verbaux d’huissier de justice et la correspondance échangée entre les parties permettent d’établir leur réalité, il ne contiennent aucun élément qui permettrait de les imputer à un manquement de la société ELYSEES PIERRE à son obligation d’entretien des locaux loués.

La responsabilité de cette dernière ne peut pas non plus être déduite de la répétition des sinistres.

En outre, la société BG INGENIEURS CONSEILS n’invoque ni ne rapporte la preuve que chacun de ces sinistres l’aurait empêchée d’exploiter les lieux loués et d’exercer son activité.

En ce qui concerne les sinistres du 14 février 2021 et du 04 octobre 2021, il est constant que les locaux du 9e étage ont subi un dégât des eaux et des dommages en raison, d’ infilltrations au travers du plancher haut provoquées, le 14 février 2021, par le gel d’une canalisation d’eau de la toiture terrasse située au-dessus et, le 04 octobre 2021, par le dégivrage de deux groupes froids de la terrasse ou le gel d’une conduite d’eau.

La société BG INGENIEURS CONSEILS ne produit pas d’élément qui permettrait de retenir que les deux sinistres sont liés et que la responsabilité de la société BG INGENIEURS CONSEILS se trouve engagée.

Il apparaît également que l’impossibilité d’exploiter les locaux n’était pas totale, les autres locaux, notamment ceux situés au rez-de-chaussée d’une surface de bureaux d’environ 608 m2, quote-part des parties communes incluses, n’ayant pas été atteints. La société BG INGENIEURS CONSEILS rapporte d’ailleurs avoir déplacé ses collaborateurs dans les locaux du rez-de-chaussée et n’invoque pas que l’exercice de son activité aurait été empêché.

En outre, la société BG INGENIEURS CONSEILS ne peut reprocher à la société ELYSEES PIERRE de ne pas avoir pu réintégrer les locaux.

En effet, d’une part et ainsi que cela a déjà été retenu, il n’est pas établi que le sinistre du 04 octobre 2021 était une conséquence du précédent sinistre du 14 février 2021, notamment parce que le bailleur n’aurait fait procéder qu’à des réparations insuffisantes ainsi que le soutient la société BG INGENIEURS CONSEILS. Il n’est pas non plus rapporté la preuve par cette dernière qu’il était nécessaire d’entreprendre d’importants travaux d’étanchéité afin d’éviter tout autre sinistre en provenance de la toiture. L’attestation du gérant de la société KUBAS en date du 15 décembre 2021 selon laquelle il existe au niveau de la toiture des infiltrations persistantes provoquant des fuites dans le faux plafond, auxquelles il convient de remédier avant qu’il ne réalise les travaux de remise en état, ne présente aucun caractère probant dès lors que le témoin ne déclare pas expressément avoir constaté ces infiltrations. D’autre part, la société ELYSEES PIERRE ne peut être tenue responsable du temps d’assèchement des locaux. Enfin, la société BG INGENIEURS CONSEILS ne peut aujourd’hui soutenir qu’il lui a été demandé par la société ELYSEES PIERRE de ne pas réaliser les travaux de remise en état alors qu’il ressort de son e-mail du 19 mai 2022 qu’elle devait seulement respecter un planning d’intervention, le cloisonnement qui selon elle lui incombait devant être réalisé postérieurement aux travaux de peinture et de remplacement des moquettes et dalles de faux-plafond.

Dans ces conditions, il ne peut être retenu que la société ELYSEES PIERRE a manqué à son obligation de délivrance et le moyen tiré de l’exception d’ inexécution ne peut être retenu.

b) Sur la destruction de la chose louée

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’article 15 (b) du contrat de bail stipule que « Si les locaux viennent à être détruits ou rendus inutilisables en partie par inondation, grève, faits de guerre, guerre civile, émeute ou autre cause indépendante de la volonté du Bailleur, le Bailleur aura la faculté soit de résilier le [5] de plein droit sans indemnité, soit de ne pas résilier le Bail en consentant un abattement de Loyer pendant la perte de jouissance partielle. Il est précisé que dans ce deuxième cas, et à condition que le Bailleur reconstruise l’immeuble dans le délai de trois ans maximum, le Bail continuera à porter sur l’intégralité des Locaux Loués et que l’abattement de Loyer sera calculé en fonction de la surface utile détruite. Ce calcul sera effectué par un expert choisi d’un commun accord par les parties.»

S’il est acquis que les locaux ont fait l’objet de dégâts des eaux le 14 février 2021 puis le 04 octobre 2021, il ne résulte pas des constats amiables de dégâts des eaux, des procès-verbaux de constat des 25 juin 2021 et 07 octobre 2021ainsi que de l’état des lieux de sortie du 30 décembre 2022, que ces sinistres ont entraîné une destruction partielle des locaux loués ou ont provoqué une impossibilité absolue et définitive d’user, même partiellement,des locaux, conformément à leur destination au sens de l’article 1722 du code civil et des stipulations contractuelles susvisées.

En outre, s’il y a eu un dégât des eaux, il n’est pas établi qu’il y aurait eu une inondation au sens où les locaux se seraient trouvés submergés par de l’eau.

Le moyen tiré de la destruction de la chose loué ne peut donc être retenu.

*****

Par conséquent, la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de condamnation de la société ELYSEE PIERRE à émettre une facture d’avoir d’un montant de 320 916,37 euros correspondant à la quote-part inutilisable de 39,38 % des locaux loués pour la période du 1er février 2021 au 31 décembre 2022 sera rejetée.

2- Sur la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de nullité du commandement de payer du 11 février 2022

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Il est acquis qu’est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.

La société BG INGENIEURS CONSEILS demande au tribunal de prononcer la nullité du commandement de payer du 11 février 2022 au motif qu’il lui a été délivré de mauvaise foi par la société ELYSEES PIERRE.

Cependant, il s’avère que ce commandement n’est pas un commandement de payer afin d’acquisition de la clause résolutoire mais un commandement de payer simple.

Par conséquent, la société BG INGENIEURS CONSEILS ne peut se prévaloir de la mauvaise foi de la société ELYSEES PIERRE pour en obtenir la nullité, étant rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré de mauvaise foi n’est pas nul mais ne produit aucun effet.

Dès lors, la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de nullité du commandement de payer du 11 février 2022 sera rejetée.

3- Sur la demande de la société ELYSEES PIERRE de condamnation de la société BG INGENIEURS CONSEILS à lui payer la somme de 320 916,37 euros au titre de l’arriéré locatif

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Décision du 27 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/03275 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGRH

Il ressort de l’article 1728 du même code que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1353, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société ELYSEES PIERRE produit un relevé de compte arrêté au 08 décembre 2022 selon lequel la société BG INGENIEURS CONSEILS reste lui devoir la somme de 320 916,37 euros au titre du loyer et des charges.

La société BG INGENIEURS CONSEILS ne conteste pas le montant réclamé et il a été jugé dans les développements précédents que cet arriéré était exigible.

Par conséquent, elle sera condamnée à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 320 916,37 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges dû au 08 décembre 2022.

4- Sur la demande de la société ELYSEES PIERRE de condamnation de la société BG INGENIEURS CONSEILS à lui payer la somme de 95 857,20 euros au titre des travaux de remise en état des locaux

L’article L. 145-40-1 du code de commerce dispose que lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 1755 dispose qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le chapitre 8 du contrat de bail relatif à la restitution des locaux stipule :

— « (c) Le Preneur devra, au plus tard le jour de la fin du Bail, restituer les Locaux Loués, après avoir réalisé le cas échéant les travaux de remise en état initial demandés par le Bailleur, en parfait état d’entretien, de réparations, de sécurité, de propreté et de fonctionnement, le Preneur conservant à sa charge les travaux dus à la vétusté par dérogation à l’article 1755 du Code civil.» ;

— « (e) Il sera procédé contradictoirement entre les Parties, à la demande du Bailleur et préalablement à la date de départ du Preneur des Locaux Loués à un pré-état des lieux des Locaux Loués, soit amiablement, soit en présence d’un huissier de justice (le « Pré-Etat des Lieux »), aux frais du Preneur. Ce Pré-Etat des Lieux viendra constater l’état général des Locaux Loués à cette date. Le Bailleur indiquera alors au Preneur dans un délai raisonnable suivant le Pré-Etat des Lieux, le cas échéant, la liste des réparations et remises en état incombant au Preneur au titre du Bail et s’il souhaite la remise des Locaux Loués en tout ou partie dans leur état initial.»

— « (t) Les Parties procèderont à la date du départ du Preneur à un état des lieux de sortie contradictoire, le cas échéant, en présence d’un huissier de justice, aux frais du Preneur. Cet état des lieux comportera, le cas échéant, le relevé des réparations incombant au Preneur au titre du Bail et notamment les réparations mentionnées dans le Pré-Etat des Lieux qui n’auraient pas été réalisées à cette date, ainsi que celles qui ne seraient pas apparues lors de l’établissement du Pré-Etat des Lieux du fait que les Locaux Loués n’avaient pas été encore entièrement vidés de tous meubles, équipements et matériels. Ainsi, le Bailleur présentera au Preneur des devis au titre des réparations à effectuer. Le Preneur devra les accepter ou les refuser dans un délai de 5 Jours ouvrés à compter de leur réception. En cas de silence du Preneur au-delà de ce délai, les estimations de coût seront réputées acceptées.»

— « (g) Le Preneur sera tenu de régler sans délai au Bailleur une indemnité forfaitaire correspondant au montant des réparations ou travaux de remise en état (TVA incluse); cette indemnité étant acquise au Bailleur sans que celui-ci soit tenu de réaliser les travaux pour quelque raison que ce soit.»

Le non respect par la société ELYSEES PIERRE de la procédure contractuelle de réalisation d’un pré-état des lieux de sortie puis de transmision à la société BG INGENIEURS CONSEILS de la liste des réparations à effectuer et de réalisation de l’état des lieux de sortie auquel devait être annexé le relevé des réparations restant à réaliser par la société BG INGENIEURS CONSEILS ne dispense pas cette dernière du règlement d’une éventuelle indemnité au titre de la remise en état des locaux restitués, à défaut de stipulation en ce sens et cette procédure n’ayant pour but pour le bailleur que de faciliter la remise en état des locaux et de l’obtenir avant la restitution des locaux par le locataire.

En outre, ainsi que cela a été précédemment retenu, il n’est pas établi qu’il aurait été demandé à la société BG INGENIERIE INGENIEURS CONSEILS de ne pas réaliser les travaux de remise en état des locaux du 9e étage dès lors qu’il apparaît qu’elle devait seulement respecter un planning d’intervention.

Le constat d’état des lieux de sortie mentionne que les locaux du rez-de-chaussée ont été restitués en bon état et apporte parfois des précisions au sujet de certaines pièces au sujet de certains composants ou ouvrages tels que, par exemple, la moquette ou un mur présente des tâches, une dalle de faux-plafond est manquante ou un mur présente des trous de cheville.

Le devis, non daté, présenté par la société ELYSEES PIERRE et établi par la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT s’élève à la somme de 49 536 euros pour la remise en état des locaux du rez-de-chaussée.

Il convient cependant de soustraire les postes curage d’un montant de 8 450 euros HT, CFO (courant fort) de 9 400 euros HT, CVC (chauffage, ventilation, climatisation) de 2 500 euros HT et le poste mission bureau de contrôle de 1 300 euros, car la société ELYSEES PIERRE ne démontre pas que ces travaux sont nécessaires.

Il doit être conservé les lots Peinture de 4 490 euros HT, [Localité 7]-plafonds de 2 100 euros HT, Sanitaires de 3 500 euros HT, Moquette de 6 890 euros HT et Installation de chantier de 2 650 euros, soit une somme totale de 19 630 euros HT.

En ce qui concerne les locaux du 9e étage, le constat des lieux de sortie indique qu’ils sont en bon état ou en état moyen, et apporte parfois des précisions au sujet de certaines pièces au sujet de certains composants ou ouvrages tels que, par exemple, la moquette présente des tâches ou des traces de ruissellement d’eau, il manque des dalles au faux-pladond ou celui-ci présente des tâches ou la peinture d’un mur est écaillée.

Le devis, non daté, de la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT s’élève à la somme de 46 321,20 euros HT.

Il convient également de soustraire les postes curage d’un montant de 9 238 euros HT, CFO de 6 450 euros HT, Menuiserie de 1 600 euros HT, CVC de 1 100 euros HT et mission bureau de contrôle de 1 300 euros, car la société ELYSEES PIERRE ne démontre pas davantage que ces travaux sont nécesssaires.

Il doit être conservé les lots Peinture de 8 900 euros HT, Sanitaires de 3 500 euros HT, Moquette de 4 663 euros HT et Installation de chantier de 1 850 euros, soit une somme totale de 18 913 euros HT.

Les travaux de remise en état s’élèvent ainsi à la somme de (19 630 + 18 913 =) 38 543 euros HT, soit 46 251, 60 euros TTC (TVA 20% 38 543 x 20 % = 7 708,60 + 38 543 = 46 251,60).

Par conséquent, la société BG INGENIEURS CONSEILS sera condamnée à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 46 251, 60 euros au titre des travaux de remise en état des locaux.

5- Sur la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de restitution du dépôt de garantie

L’article 3.4. du contrat de bail stipule que : « (f) Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du Bail jusqu’au règlement entier et définitif de toute somme de quelque nature qu’elle soit que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à l’expiration du Bail et après exécution des travaux lui incombant contractuellement, libération des lieux, remise des clefs, reddition définitive des charges de l’année de sortie des lieux et production par le Preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques.»

La société ELYSEES PIERRE sera condamnée à restituer à la société BG INGENIEURS CONSEILS le dépôt de garantie d’un montant de 47 778,35 euros.

6- Sur la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de condamnation de la société ELYSEES PIERRE à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Compte tenu des décisions prises antérieurement, la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS sera rejetée.

7- Sur les demandes accessoires

La société BG INGENIEURS CONSEILS qui succombe sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter sa demande de condamnation de la société ELYSEES PIERRE à lui payer la somme de 7 500 euros.

Les créances et dettes respectives des parties remplissant les conditions légales, il y aura lieu d’ordonner leur compensation en application des articles 1347, 1347-1 et 1348 du code civil.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de condamnation de la société ELYSEE PIERRE à émettre une facture d’avoir d’un montant de 320 916,37 euros correspondant à la quote-part inutilisable de 39,38 % des locaux loués pour la période du 1er février 2021 au 31 décembre 2022 ;

Rejette la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de nullité du commandement de payer du 11 février 2022 ;

Condamne la société BG INGENIEURS CONSEILS à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 320 916,37 euros (trois cent vingt mille neuf cent seize euros et trente sept centimes) au titre de l’arriéré de loyer et charges dû au 08 décembre 2022 ;

Condamne la société BG INGENIEURS CONSEILS à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 46 251, 60 euros (quarante six mille deux cent cinquante et un euros et soixante centimes) au titre des travaux de remise en état des locaux ;

Condamne la société ELYSEES PIERRE à restituer à la société BG INGENIEURS CONSEILS le dépôt de garantie d’un montant de 47 778,35 euros ;

Rejette la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de condamnation de la société ELYSEES PIERRE à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages-intérês ;

Condamne la société BG INGENIEURS CONSEILS aux dépens ;

Condamne la société BG INGENIEURS CONSEILS à payer à la société ELYSEES PIERRE la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société BG INGENIEURS CONSEILS de condamnation de la société ELYSEES PIERRE à lui payer la somme de 7 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la compensation des créances et dettes réciproques des parties.

Fait et jugé à [Localité 11] le 27 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER