Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/01089 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N2PT

Minute n°

copie le 10 février 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 février

2026 à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— Mme [Z] [E]

— M. [K] [E]

pièces retournées

le 10 février 2026

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

10 FEVRIER 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552 046 484

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [Z] [E]

née le 04 Septembre 1974

demeurant [Adresse 3] [Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [K] [E]

né le 30 Août 1990

demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[D] [L], Attaché de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 janvier 2026

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Sur les faits et la procédure

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [E] et Mme [K] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 443,68 euros et d’une provision pour charges de 112,02 euros.

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2021, les parties précitées ont également conclu un contrat de location d’un garage situé à la même adresse, moyennant le paiement d’une échéance locative mensuelle de 60,52 euros.

Par actes de commissaire de justice du 08 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 258,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 12 novembre 2024.

Par assignations du 17 et 21 juillet 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [K] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 195,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 08 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

M. [K] [E] n’a pas comparu à l’audience du 13 janvier 2026 et ne s’est pas fait représenter.

Mme [Z] [E] était quant à elle comparante.

Lors du délibéré, la partie demanderesse a valablement produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à 92,29 euros à la date du 12 janvier 2026.

Sur les prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé la dette à la somme de 1 092,29€ à la date du 06 janvier 2026. La société bailleresse a également confirmé que la dette locative s’élevait à 92,29€ au 12 janvier 2026, suite à un virement de 1 000€. Par ailleurs, la demanderesse considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Mme [Z] [E] reconnaît la dette locative, tant dans son principe que dans son montant, et sollicite des délais de paiement. Elle affirme avoir effectué un virement de 1 000 euros le 12 janvier 2026 et s’engage à régler le montant restant, soit 92,29 euros avec le prochain loyer courant. La défenderesse demande par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [K] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de M. [Z] [E]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [K] [E] a été assignée devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de Justice, remis à personne, le 17 juillet 2025. Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice a accompli les diligences nécessaires afin de rechercher M. [Z] [E], en vain, l’intéressé étant sans lieu de domicile ou de résidence, ni lieu de travail connus. En dépit de plusieurs recherches, restées infructueuses, le commissaire de Justice a dû se résoudre à dresser un procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile. Les recherches apparaissent suffisantes, Mme [K] [E] ayant indiqué n’avoir aucune adresse de M. [Z] [E].

M. [Z] [E] n’a pas comparu à l’audience et n’y était pas représenté.

Il sera statué sur le fond.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 21 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales ainsi que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 08 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 258,12 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 09 janvier 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite. En effet, Mme [K] [E] justifie d’un versement de 1 000 euros le 12 janvier 2026, ramenant le montant de l’arriéré locatif à 92,29 euros, suivant décompte produit par la demanderesse lors du temps du délibéré le 14 janvier 2026.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et de l’audience que le montant total des ressources de la défenderesse est estimé à 1 467 euros par mois alors que ses charges s’élèveraient à 771 euros. Ainsi, les revenus de Mme [K] [E] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement de cette somme de 92,29 euros en plus du loyer courant, et au plus tard un mois après signification de la présente décision, afin d’apurer la dette locative.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires afin qu’ils s’acquittent des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, M. [Z] [E] et Mme [K] [E] lui devaient la somme de 92,29 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Z] [E] et Mme [K] [E] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause la dette locative, tant dans son principe que dans son montant.

Ils seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 92,29 euros à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [E] et Mme [K] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [E] et Mme [K] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 08 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai légal de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 novembre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [Z] [E] et Mme [K] [E], d’autre part, concernant le logement d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 09 janvier 2025 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 novembre 2021 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [Z] [E] et Mme [K] [E], d’autre part, concernant le garage situé au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 09 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [K] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 92,29 euros (quatre-vingt-douze euros et vingt-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [Z] [E] et Mme [K] [E] à se libérer de leur dette locative en réglant la somme de 92,29 euros en plus du loyer courant ;

DIT que le premier et unique règlement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [E] et Mme [K] [E] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée à son échéance :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 09 janvier 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [E] et Mme [K] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [Z] [E] et Mme [K] [E] seront solidairement condamnés à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [K] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 08 novembre 2024 et celui des assignations du 17 et 21 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [K] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge