N° RG 25/04393 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSUI

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

[A] Civil

N° RG 25/04393 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSUI

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à [Localité 2] HABITAT

Mme [E]

M. [O]

Expédition à Préfecture

le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

9 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Société [Localité 2] HABITAT, société d’économie mixte

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Mme [K] [M] munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [L] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

Monsieur [P] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 19 mai 2025, la société [Localité 2] HABITAT, venant aux droits de la Société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR) et de l’Office Public de l’Habitat OPUS 67, a fait assigner Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] devant le tribunal de proximité de Haguenau aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du bail portant sur un logement à usage d’habitation de 3 pièces, référencé n°0396.01.01.1004, situé [Adresse 3] à GRIES (67240) ainsi que leur expulsion des lieux.

Elle demande en outre leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, ainsi que la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement, outre leur condamnation aux dépens et au paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles qu’elle a engagés pour la présente instance.

Après un premier renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2025, à laquelle la société [Localité 2] HABITAT a comparu et maintenu l’intégralité de ses demandes en reprenant le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle demande ainsi au tribunal de :

— Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [E] [L] et Monsieur [O] [P], à compter de la date de la décision à intervenir ;

— Condamner en conséquence Madame [E] [L] et Monsieur [O] [P] ainsi que tout occupant de leur chef, à évacuer immédiatement de corps et de biens le local d’habitation et la cave sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— Rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce.

— Dire qu’à défaut de libération volontaire des locaux dans les délais réglementaires, il sera procédé à leur expulsion et à celles de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à [Localité 2] HABITAT, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à vidage effectif des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal ;

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à [Localité 2] HABITAT la somme de 2725,39 €, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— Dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner les défendeurs en tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront notamment les frais d’assignation et sa dénonciation à la préfecture, outre 500.00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Rappeler que la décision intervenir exécutoire de plein droit provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, la société [Localité 2] HABITAT expose que, par contrat ayant pris effet le 5 avril 2018, Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] ont été locataires du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Elle rappelle que, par jugement du tribunal de proximité de Haguenau en date du 22 septembre 2020, le bail avait été résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement.

Elle précise qu’à la suite de cette décision, un commandement de quitter les lieux leur a été signifié le 1er décembre 2020, puis qu’un procès-verbal d’expulsion a été dressé le 29 septembre 2021.

La demanderesse fait néanmoins valoir que, postérieurement à cette expulsion, les occupants ont réintégré le logement, qu’ils occupent depuis lors de manière continue, soit depuis plus de 3 ans, sans s’acquitter régulièrement des loyers et charges, et sans justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Elle actualise à l’audience sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5026,62 euros, suivant décompte arrêté à la date du 10 décembre 2025, qu’elle verse aux débats.

Elle soutient que l’occupation continue des lieux, conjuguée à la production de quittances, caractérise l’existence d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et que les défendeurs ont gravement manqué aux obligations essentielles nées de ce bail, tant par le défaut de paiement des loyers et charges que par l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs.

La société [Localité 2] HABITAT sollicite en conséquence la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des défendeurs, leur expulsion, leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’aux dépens et au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, il sera renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux termes de son assingation ?

Pour leur part, Madame [E] et Monsieur [O], régulièrement assignés par dépôt à étude, n’ont ni comparu ni été représentés à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS

À titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail verbal

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix que celle-ci s’oblige à payer.

L’article 1714 du même code prévoit que le bail peut être conclu verbalement ou par écrit.

Il résulte enfin de l’article 1715 que, lorsque le bail verbal a reçu un commencement d’exécution, sa preuve peut être rapportée par tout moyen.

En l’espèce, la société [Localité 2] HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 10 décembre 2025, établi à compter du procès-verbal d’expulsion du 29 septembre 2021, duquel il ressort que Madame [E] et Monsieur [O] ont continué à s’acquitter, au moins partiellement, des sommes dues au titre de l’occupation du logement.

Ce décompte fait apparaître le versement mensuel et régulier de l’aide personnalisée au logement (APL) par la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin sur la période 2022 à 2025, ainsi que l’existence de seize prélèvements automatiques effectués directement par les occupants entre 2022 et 2024 auprès d'[Localité 2] HABITAT, complétés par plusieurs paiements ponctuels réalisés par virements bancaires et par carte bancaire.

La demanderesse verse en outre aux débats des quittances de loyers établies de manière continue de 2022 à ce jour, lesquelles traduisent une gestion locative suivie et régulière du logement par le bailleur.

Ces éléments établissent non seulement une occupation effective et continue du logement par les défendeurs, mais également l’existence de relations financières récurrentes entre les parties, caractérisées par le paiement, même partiel, des sommes dues en contrepartie de cette occupation.

L’ensemble de ces éléments, précis, concordants et non équivoques, caractérise ainsi un commencement d’exécution manifeste du contrat de location postérieurement à l’expulsion, permettant d’établir l’existence d’un bail verbal à usage d’habitation entre les parties, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, le paiement du loyer constituant l’une des obligations essentielles nées du contrat de location.

Cette exigence est reprise et précisée par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux termes duquel le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, pendant toute la durée du bail.

Par ailleurs, l’article 7 g) de la même loi fait obligation au locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier au bailleur, cette obligation présentant un caractère d’ordre public.

Enfin, l’article 1227 du code civil prévoit que la résolution d’un contrat peut être, en toute hypothèse, demandée en justice lorsque les manquements invoqués présentent une gravité suffisante.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par la société [Localité 2] HABITAT que Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] ont progressivement constitué un arriéré locatif persistant, lequel n’a cessé de s’aggraver au fil du temps pour atteindre un solde particulièrement conséquent, supérieur à 5 000 euros à la date du décompte.

Ce décompte fait en outre apparaître que, depuis le mois de juin 2024, soit depuis plus de 18 mois, les défendeurs n’ont procédé à aucun paiement direct au titre des loyers et charges, traduisant une inexécution durable et continue de leur obligation principale de paiement.

Il n’est par ailleurs justifié par les défendeurs d’aucune assurance couvrant les risques locatifs, en violation d’une obligation d’ordre public issue de la loi du 6 juillet 1989, laquelle a pour finalité de garantir tant le bailleur que les tiers contre les conséquences des dommages susceptibles d’être causés par l’occupation des lieux.

Ces manquements, tenant tant au défaut prolongé de paiement des loyers et charges, caractérisé par l’aggravation continue de l’arriéré locatif, qu’à l’absence totale d’assurance, portent sur des obligations essentielles du bail et présentent, par leur durée, leur ampleur et leur cumul, un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de location.

Il y a lieu, en conséquence, de prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal à usage d’habitation liant les parties, aux torts exclusifs de Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O], à compter du présent jugement.

La résiliation du bail met fin à tout droit au maintien dans les lieux, les intéressés se trouvant dès lors occupants sans droit ni titre, dans l’obligation de libérer les lieux et d’en restituer la jouissance au bailleur.

Il convient en conséquence d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société [Localité 2] HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 10 décembre 2025, faisant apparaître un arriéré locatif d’un montant de 5026,62 euros.

Ce décompte, suffisamment précis et circonstancié, permet d’établir la réalité et le montant de la créance invoquée.

A contrario, Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O], non-comparants, ne produisent par définition aucun élément de nature à contester les sommes réclamées ni aucun justificatif de paiement, même partiel, de cette dette.

Il est d’autre part rappelé qu’en vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas, celle-ci devant résulter soit de la loi, soit d’une convention.

Or, au cas présent, le bail liant les parties étant verbal, aucune clause de solidarité n’est établie et aucun texte n’impose une telle solidarité entre les occupants.

Il convient en conséquence de les condamner, sans solidarité, à payer à la société [Localité 2] HABITAT la somme de 5 026,62 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 décembre 2025, augmentée des sommes dues au titre de l’occupation du logement jusqu’à la date du présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter de celui-ci, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, à compter de la résiliation judiciaire du bail, et jusqu’à la libération effective des lieux, l’occupation du logement, devenue sans droit ni titre, cause au bailleur un préjudice distinct, en ce qu’elle le prive de la libre disposition de son bien.

Il y a donc lieu de condamner Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] à verser une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, destinée à réparer ce préjudice, fixée à hauteur du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société [Localité 2] HABITAT l’intégralité des frais qu’elle a exposés pour assurer la défense de ses intérêts.

Il convient en conséquence de faire droit à sa demande et de lui allouer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile applicable au présent litige, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur le logement de 3 pièces, référencé n°0396.01.01.1004, situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], aux torts exclusifs de Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O], à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O], ainsi que de tous occupants de leur chef, à défaut de libération volontaire du logement dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT que cette expulsion pourra être effectuée, si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] à payer à la société [Localité 2] HABITAT la somme de 5026,62 euros au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté à la date du 10 décembre 2025, augmentée des sommes dues au titre de l’occupation du logement jusqu’à la date du présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] à verser à la société [Localité 2] HABITAT, à compter de la résiliation judiciaire du bail, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, cette indemnité portant intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

DIT que l’indemnité d’occupation devra être réglée chaque mois à terme échu, au plus tard le 5 du mois suivant, et au prorata temporis jusqu’à la libération effective du logement ;

CONDAMNE Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [L] [E] et Monsieur [P] [O] à payer à la société [Localité 2] HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, aux jour mois et an susdits, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE