N° RG 25/04699 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTH6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/04699 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTH6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Véronique LECHEVALLIER

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 6 février 2026

Le Greffier

Véronique LECHEVALLIER

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par M^e Véronique LECHEVALLIER,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 06/06/2023, l’OPHEA a donné à bail à Monsieur [W] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4].

Le loyer mensuel actuel s’élève à 528,20 € provision sur charges et prestations de service comprises.

Par acte signifié le 05/02/2024, le bailleur a délivré congé au locataire au motif du non-paiement des loyers et accessoires, avec effet au 31/03/2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11/04/2025, l’OPHEA a fait assigner Monsieur [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 8 693,84 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 528,20 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 550 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,

* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur expose que le locataire qui n’exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux, prévu par l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Chacune des parties a constitué avocat.

A l’audience de renvoi du 02/12/2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le bailleur a repris les termes de ses conclusions du 06/10/2025 en actualisant sa demande principale en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 14 029,83 € et soulignant l’absence de paiement depuis près d’un an.

Il a indiqué s’opposer à tout report ou échelonnement de paiement de la dette locative.

Enfin il a fait valoir que les attestations de témoin versées aux débats ne respectent pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile en ce qu’elles ne mentionnent pas que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

Monsieur [W] [L] s’est référé à ses conclusions déposées le jour même, aux termes desquelles il a demandé de voir prononcer la nullité du congé délivré par le bailleur, débouter ce dernier de toutes ses demandes, et à titre reconventionnel, de lui accorder un moratoire d’un an ou les délais de paiement les plus larges, d’ordonner la compensation des frais entre les parties et écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il a indiqué que le congé est nul au motif qu’il ne reproduit que le premier alinéa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, qu’il ne précise pas qu’il ne vaut pas obligation d’avoir à quitter les lieux, que le bailleur ne l’a pas avisé de manière claire et explicite de la définition d’un locataire de bonne foi, en violation des articles 8, 13 et 14 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme, qu’il n’a pas été en mesure d’effectuer les démarches en vue du renouvellement de son titre de séjour compte tenu de sa fragilité psychique, que l’absence de titre de séjour valide fait obstacle à sa possibilité de pourvoir un emploi ou bénéficier du RSA et donc de régler son loyer, qu’enfin, il est père d’un enfant français et qu’en cas d’expulsion de son logement, il ne pourra exercer son droit de visite et d’hébergement.

Il convient de se reporter aux écritures susvisées des parties pour plus ample exposé des moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux n’entre en vigueur qu’après que le locataire a reçu congé et pris la qualité d’occupant légal.

Ce congé est réglementé par l’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, afin d’assurer une complète information du locataire.

L’article 4 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit que :

«  Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) ".

L’article 6 f) 1. des conditions générales du contrat de bail intitulé « résiliation du bail – défaut de paiement » conclu entre les parties stipule que :

« En cas de non-paiement à son échéance exacte, en tout ou partie, d’un seul terme de loyer ou du montant des provisions sur charges ou des charges récupérables, ou en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent bail sera résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet, ou par voie de congé à trois mois délivré par un courrier recommandé avec accusé de réception conformément aux prescriptions de la loi du 1er septembre 1948 en son article 4. »

En l’espèce, le bailleur a notifié au locataire un congé avec effet au 31/03/2024 pour défaut de paiement des loyers et accessoires par courrier recommandé avec AR daté du 22/12/2023.

Le courrier lui ayant été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé », il a fait signifier ce même courrier et le relevé de compte locatif arrêté au 22/12/2023 par acte de commissaire de justice en date du 05/02/2024.

Outre que le congé n’a pas été délivré au locataire dans le délai de trois mois, il ne reproduit que les dispositions de l’alinéa 1er de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Il n’est pas démontré que la copie intégrale de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 résultant de la consultation du site internet Légifrance, versée aux débats, ait été effectivement signifiée au locataire, la seule pièce visée tant dans le courrier recommandé du 22/12/2023 que dans l’acte de signification du 05/02/2024 étant le décompte de créance.

Enfin, le défaut d’indication dans le congé de la mention qu’il ne comporte pas l’obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux, a nécessairement fait grief au locataire qui ne peut connaître l’étendue de son droit à l’expiration du bail (CA [Localité 5], 08 janvier 2021, n° 18/21610).

Dans ces conditions, il convient de dire que le congé est nul.

Monsieur [W] [L] conserve son statut de locataire de sorte que le bailleur ne peut utilement invoquer un droit au maintien dans les lieux qui aurait succédé au bail et partant, solliciter le prononcé de la déchéance de ce droit.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a/ de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1741 du même code rappelle que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le loyer est payable chaque mois à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Il ressort des pièces de la procédure que les impayés locatifs persistent depuis juillet 2023 et que la dette – non contestée – s’élève à la somme de 14 029,83 € à la date de l’audience.

Le locataire s’étant abstenu, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, au regard du montant de la dette, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du prononcé du présent jugement.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de réduire voire de supprimer le délai d’expulsion. La demande formée à ce titre est rejetée.

Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir à la date du 02/12/2025 la somme de 14 029,83 €, terme de novembre 2025 inclus.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [W] [L] au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Monsieur [W] [L] sera également condamné à régler les loyers et provisions sur charges échus impayés à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code Civil.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, seul applicable en cas de prononcé de la résiliation du bail, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [L] ne règle pas le loyer courant, est sans ressource et sans titre de séjour valide lui permettant d’exercer un emploi sur le territoire français depuis le 03/06/2023, et que sa demande de renouvellement de son titre de séjour lui a été refusée par l’autorité préfectorale, laquelle a pris un arrêté en date du 09/06/2025 portant obligation de quitter le territoire français avec interdiction de retour d’une durée d’un an.

Au regard de ces éléments, la demande de report de paiement d’un an ainsi que la demande d’échelonnement de paiement de la dette locative, ne peuvent qu’être rejetées.

Monsieur [W] [L] devenant sans droit ni titre à compter du prononcé du jugement, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

L’expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété.

Monsieur [W] [L] sera condamné à régler une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance,

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [L] qui succombe, supportera les dépens.

Compte tenu de la situation économique de Monsieur [W] [L], il convient de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance et de rejeter la demande formée à ce titre.

Aux termes de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sans qu’il soit nécessaire de le prévoir dans le jugement, à l’exception des honoraires d’huissier et du droit de recouvrement que le tarif des huissiers met à la charge du créancier.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé signifié à Monsieur [W] [L] au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 est nul,

REJETTE en conséquence la demande tendant au prononcé de la déchéance du droit de Monsieur [W] [L] au maintien dans les lieux,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à la date du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [L] et de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 6] à [Localité 4], au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à OPHEA la somme de 14 029,83 €, au titre des loyers et charges dus arrêtés à la date du 02/12/2025, terme de novembre 2025 inclus,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à OPHEA les loyers et charges dus à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’au jour du prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail,

DIT que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, des charges et des prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chaque échéance,

REJETTE les demandes de report et d’échelonnement de paiement

CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA