N° RG 25/07439 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZE4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/07439 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZE4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Grégory ENGEL

M. [M] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Grégory ENGEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A. ICF NORD EST immatriculée au rcs de [Localité 3] sous le n° 301 747 836 et représentée par son Président

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Floriane ROMERA substituant M^e Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 256

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 mars 2017 avec prise d’effet au 3 avril 2017, la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST a loué à Monsieur [G] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 259,29 euros outre 61,35 euros de provision pour charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 926,46 euros au titre des loyers et charges échus au mois 31 mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST a fait assigner Monsieur [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et ce, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et indépendamment de l’indemnité d’occupation,

— dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il sera procédé avec le concours de la force publique,

condamner le locataire à payer la somme de 1 440,03 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le locataire à payer, à compter du mois de juin 2025, une indemnité d’occupation mensuelle de 450 euros et de dire que cette indemnité sera indexée sur l’indice national du coût de la construction et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clefs au bailleur,

— condamner le locataire à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 11 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 590,56 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [G] [N] ne comparaît pas.

L’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives est parvenu le 13 janvier 2026 après la clôture des débats à l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 1er avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [G] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [G] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [G] [N] s’élève à la somme de 1 590,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [N] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [G] [N] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2017 avec prise d’effet au 3 avril 2017 entre la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST, d’une part, et Monsieur [G] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 2 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au bailleur, la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à verser à la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST la somme de 1 590,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 5 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à verser à la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST du surplus de ses

prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à verser à la SA d’habitation à loyer modéré ICF NORD-EST une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie du présent jugement à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Gussun KARATAS