N° RG 23/05577 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MAU2

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/05577 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MAU2

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Marie-laurence LANG

M^e Pierre STORCK

Le

Le greffier

M^e Marie-laurence LANG

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [X] [O] épouse [L]

née le 04 Juin 1932 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-laurence LANG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 311

DEFENDERESSE :

S.A.S. YOMEC, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 852.470.426. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [M] [L] et Mme [X] [O] épouse [L], mariés sous le régime de la communauté universelle, sont propriétaires d’une maison à usage d’habitation et de dépendances non attenantes sis [Adresse 3].

Par compromis de vente en date du 4 octobre 2022, ils se sont engagés à vendre ce bien à la S.A.S YOMEC au prix de 825 000 €. Il était stipulé une réitération au plus tard le 4 mars 2023.

En l’absence de réitération dans le délai conventionnel, ce compromis a été résilié conventionnellement par un acte du 31 mars 2023 et un nouveau compromis de vente a été conclu le même jour et dans les mêmes termes. Il était stipulé une réitération au plus tard le 1er mai 2023.

M. [L] est décédé le 29 avril 2023.

Après une sommation d’avoir à se présenter à l’étude aux fins de signature de l’acte de vente en date du 23 mai 2023, Maitre [S] [T], notaire, a dressé un procès-verbal de carence le 25 mai 2023, la S.A.S YOMEC ne s’étant pas présentée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 mai 2023, Mme [O] épouse [L] a mis en demeure la S.A.S YOMEC de confirmer l’acceptation de régulariser la vente dans un délai de 7 jours.

Par courrier en date du 5 juin 2023, la S.A.S YOMEC a indiqué à Mme [O] épouse [L] son refus de réitérer l’acte de vente.

Par assignation signifiée le 4 juillet 2023, Mme [O] épouse [L] a fait attraire la S.A.S YOMEC devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de la voir condamner à procéder à la passation d’un acte authentique sur l’immeuble sis [Adresse 3] à Strasbourg, payer la somme de 825 000 € au titre du prix de vente et 82 500 € au titre de l’immobilisation du bien.

Par ordonnance en date du 18 décembre 2024, le juge de la mise en état a donné acte à Mme [O] épouse [L] qu’elle se désiste de sa demande tendant à voir condamner la S.A.S YOMEC à la passation de l’acte authentique de vente.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 10 décembre 2025 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 octobre 2025, Mme [O] épouse [L] demande au tribunal de :

— CONSTATER que la vente portant sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 2] section MK n°[Cadastre 1] et MK n°[Cadastre 2] contenance 00 ha 09 a 3 ca, est parfaite entre les parties ;

— JUGER son action recevable et bien fondée ;

— Lui DONNER ACTE de ce qu’elle se désiste de sa demande mais uniquement en ce qu’elle tend à voir CONDAMNER la S.A.S YOMEC à procéder à la passation de l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 2] section MK n°[Cadastre 1] et MK n°[Cadastre 2] contenance 00 ha 09 a 3 ca (sol, maison et bâtiments accessoires) ;

— CONDAMNER la S.A.S YOMEC à lui verser la somme de 82 500 € au titre de l’immobilisation du bien depuis le 4 octobre 2022 ;

— DEBOUTER la S.A.S YOMEC de l’intégralité de ses demandes ;

— CONDAMNER la S.A.S YOMEX à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La CONDAMNER aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient, sur le fondement des articles 1582 et suivants du code civil, que la vente entre elle et la S.A.S YOMEC est parfaite dès lors qu’ils ont convenu du prix et de la chose, et que la réitération par acte authentique ne constituait pas un élément constitutif du consentement mais une simple modalité d’exécution.

Toutefois, elle n’entend pas solliciter la passation de l’acte authentique mais seulement la condamnation de la S.A.S YOMEC à lui verser une indemnité d’immobilisation du bien sur le fondement de la clause pénale prévue au compromis de vente du 31 mars 2023. Elle estime en effet que, la vente étant parfaite entre les parties, le refus de la S.A.S YOMEC de réitérer l’acte de vente est fautif et la pénalité prévue au contrat est applicable.

Elle soutient qu’aucune nullité des compromis n’est encourue et que la S.A.S YOMEC ne dispose d’aucun motif légitime pour refuser de réitérer l’acte. En effet, s’agissant du compromis de vente conclu avec un tiers, elle indique que celui-ci était caduc ou anéanti au plus tard au 20 décembre 2022, de sorte qu’il ne pouvait avoir aucun effet sur la relation contractuelle avec la S.A.S YOMEC. S’agissant du livre foncier, elle indique que l’inscription du changement de propriétaire ne conditionne nullement le droit de propriété de sorte que la S.A.S YOMEC, informée du transfert de propriété du fait du mariage en 2008, ne peut se prévaloir du défaut d’inscription pour refuser la réitération. De même, elle indique que le décès de M. [L] est sans emport sur le compromis dès lors que les effets de la promesse de vente sont transmissibles activement et passivement à cause de mort. Enfin, elle estime que la S.A.S YOMEC, professionnelle de l’immobilier avait renoncé à l’introduction d’une condition suspensive d’obtention de permis de construire selon des critères précis, de sorte qu’elle ne peut refuser la réitération sur le fondement de l’existence d’une servitude dont elle avait connaissance.

De plus, elle s’oppose à la demande subsidiaire de minoration de la clause pénale dès lors que la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le créancier n’est pas exigée et qu’en tout état de cause, la résistance de la S.A.S YOMEC a eu pour conséquence d’immobilier son bien durant près de 7 mois.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 1er décembre 2025, la S.A.S YOMEC demande au tribunal de :

— JUGER l’action de Mme [O] épouse [L] mal fondée ;

— PRONONCER la nullité du compromis de vente du 4 octobre 2022 et du compromis de vente du 31 mars 2023 ;

— DEBOUTER Mme [O] épouse [L] de l’ensemble de ses fins et prétentions ;

Subsidiairement,

— ORDONNER la réduction de l’indemnité d’immobilisation à 1 € symbolique ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Mme [O] épouse [L] à lui payer la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELER le caractère exécutoire par provision sur les condamnations qui seraient prononcés à l’encontre de Mme [O] épouse [L] ;

— DIRE n’y avoir lieu à l’exécution provisoire sur les éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

À l’appui de ses prétentions, elle soutient qu’il n’y a pas lieu pour le tribunal de statuer sur le caractère parfait de la vente compte tenu du désistement partiel de Mme [O] épouse [L]. En outre, elle indique que la vente ne pourrait être considérée comme parfaite dès lors que l’action de cette dernière portant sur la régularisation de la vente est forclose, à la fois au regard du délai conventionnel d’un mois et du délai légal de six mois.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [O] épouse [L], elle soutient que les conditions n’étaient pas remplies du fait du consentement de droits à un tiers par le vendeur, l’absence de transcription effective du droit de propriété et l’existence de servitudes affectant le bien. Elle précise que les compromis de vente encourent la nullité au titre un vice du consentement résultant du défaut d’information quant à l’existence d’un compromis authentique antérieur. En tout état de cause, elle indique qu’elle disposait de motifs légitimes de refuser de réitérer l’acte de vente, tenant au défaut de modification du livre foncier, du défaut d’information du décès de M. [L] et ses conséquences ainsi que de l’existence de servitudes affectant le bien immobilier.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction de la clause pénale estimant que Mme [O] épouse [L] n’a subi aucun préjudice d’immobilisation et que le montant de ladite clause est manifestement excessif au regard d’une offre d’achat réalisée par la société NEXXT IMMO.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

À titre liminaire :

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

A cet égard, la demande de Mme [O] épouse [L] tendant à la constatation du caractère parfait de la vente ne constitue pas une prétention au sens des articles 768 et 4 du code de procédure civile, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

En tout état de cause, dès lors que Mme [O] épouse [L] s’est désistée de sa demande relative à la passation forcée de l’acte de vente et qu’elle indique explicitement ne pas souhaiter une telle passation forcée de la vente, sa demande est sans objet.

I – Sur la nullité du compromis de vente

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d’un contrat le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1137 du code civil prévoit que : " Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ".

La S.A.S YOMEC indique que Mme [O] épouse [L] a vicié son consentement à défaut d’information quant à l’existence d’un compromis authentique de vente conclu avec un tiers le 20 novembre 2021, estimant que si elle avait eu connaissance dudit compromis, elle n’aurait jamais contracté avec Mme [O] épouse [L].

En l’espèce, la qualité du consentement de la SAS YOMEC doit s’apprécier à la date du 31 mars 2023 à laquelle le compromis a été conclu, cet acte ayant résolu le précédent compromis, qui a été anéanti rétroactivement. Le compromis du 4 octobre 2022 ne peut donc être annulé, celui-ci ayant dors et déjà été anéanti.

Il est constant que, par acte authentique en date du 20 novembre 2021, les époux [L] se sont engagés à vendre leur bien sis [Adresse 3] à la S.A.S HEXAGONE DEVELOPPEMENT ET CONSEIL pour un prix de 800 000 € et sous différentes conditions suspensives, notamment d’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir dans un délai de 13 mois. Il était stipulé une réitération au plus tard le 5 janvier 2023, date constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, Haut-Rhin et de la Moselle, tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

Dès lors que le compromis du 20 novembre 2021 a été conclu par acte authentique, la sanction de caducité à défaut de réitération par acte authentique dans un délai de six mois n’est applicable.

Toutefois, il ressort du dossier que les conditions suspensives, notamment d’obtention d’un permis de construire valant permis de démolir dans un délai de 13 mois, soit au 20 novembre 2022, n’ont pas été réalisées. Or, la S.A.S HEXAGONE DEVELOPPEMENT ET CONSEIL a renoncé au bénéfice de la vente en août 2022 en indiquant ne pas pouvoir assumer le prix prévu par le compromis (cf échanges électroniques tenus entre l’étude notariale et la fille des époux [L], Mme [D]).

Ainsi, le défaut de réalisation de la vente incombait à l’acquéreur et Mme [O] épouse [L] avait renoncé à la vente, en indiquant qu’ils ne signeraient pas de nouveau compromis quand son notaire lui a indiqué qu’un nouvel compromis devait être signé. Par conséquent, il n’apparait pas que la S.A.S HEXAGONE DEVELOPPEMENT ET CONSEIL bénéficiait toujours de la possibilité d’agir en passation forcée de la vente au titre du compromis qui la lie à Mme [O] épouse [L].

Par conséquent, l’information de l’existence d’un précédent compromis dont le délai de réalisation était antérieur à la signation du compromis entre S.A.S YOMEC et Mme [O] épouse [L] n’était pas déterminante pour le consentement de la SAS YOMEC au vu de la renonciation du précédent acquéreur et du vendeur au précédent compromis.

En conclusion, le consentement de la SAS YOMEC n’était pas vicié, l’information n’étant pas déterminante.

En conséquence, la S.A.S YOMEC, sera déboutée de sa demande de nullité des compromis de vente du 4 octobre 2022 et du 31 mars 2023.

II – Sur la clause pénale prévue au compromis du 31 mars 2023

A) Sur la demande de mise en œuvre de la clause pénale

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Le compromis de vente du 31 mars 2023, stipule que " au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUATRE-VINGT-DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (82.500,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil […] ".

Par lettre recommandée avec accusé de réception, Mme [L] a mis en demeure la S.A.S YOMEC de régulariser la vente, à défaut de quoi elle l’assignerait, y compris aux fins d’obtenir le paiement de la pénalité contractuelle.

Il est constant que, par courrier du 5 juin 2023, la S.A.S YOMEC a confirmé son refus de réitérer la vente par acte authentique.

La notion de conditions relatives à l’exécution du compromis doit être interprétée comme étant restreinte aux conditions suspensives, c’est-à-dire aux seules obligations auxquelles les parties ont subordonné la réitération de la vente par acte authentique ; la promesse de vente valant vente.

En l’espèce, les compromis de vente comportent une renonciation de l’acquéreur aux conditions suspensives d’obtention de prêt, d’obtention d’un permis de construire et d’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel.

Est néanmoins stipulé dans le titre « conditions suspensives de droit commun » que « les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner. Le vendeur devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. »

Pour justifier son absence de régularisation de la vente, la S.A.S YOMEC se prévaut de la défaillance de plusieurs conditions, à savoir :

— la garantie d’éviction du vendeur ;

— l’obligation de transcription du changement de propriété au livre foncier ;

— l’information sur l’incidence du décès de M. [L] ;

— le maintien d’une servitude non altius tollendi.

Or, aucune de ces défaillances n’est relative aux conditions suspensives prévues aux compromis de vente, de sorte que les éventuelles inexécutions contractuelles soulevées par la S.A.S YOMEC ne sont pas de nature à faire obstacle à l’application de la clause pénale stipulée.

B) Sur la minoration de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Il est constant que la clause pénale a pour objectif à la fois de contraindre à l’exécution de l’obligation et d’évaluer de manière conventionnelle et forfaitaire le préjudice causé par son inexécution.

A cet égard, la clause pénale s’élève à 82 500 €, soit 10 % du prix de vente de l’immeuble fixé au compromis. Une telle somme n’apparaît pas en soi manifestement excessive ni dérisoire.

La S.A.S YOMEC affirme que le bien immobilier de Mme [O] épouse [L] n’a en réalité pas été immobilisé, dès lors que cette dernière a consenti une promesse notariée de vente du même bien au profit d’un tiers.

Néanmoins, il convient de rappeler que ce compromis antérieur était notamment soumis à une condition suspensive non réalisée, de sorte que l’absence de réitération de la vente par la S.A.S YOMEC a effectivement causé un préjudice d’immobilisation à Mme [O] épouse [L] pendant sept mois, entre la signature du premier compromis de vente le 4 octobre 2022, et le 23 mai 2023, date du procès-verbal de carence et a retardé la vente.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu de réviser le montant de la clause pénale.

La S.A.S YOMEC sera, en conséquence, condamnée à payer à Mme [O] épouse [L] la somme de 82 500 € au titre de la clause pénale.

III – Sur les demandes accessoires

La S.A.S YOMEC, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

La S.A.S YOMEC sera encore condamné à payer à Mme [O] épouse [L] la somme 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La S.A.S YOMEC sollicite dans son dispositif l’écartement de l’exécution provisoire en cas de condamnation de celle-ci, mais ne soulève aucun moyen au soutien de cette demande.

En l’espèce, aucune incompatibilité ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la S.A.S YOMEC de sa demande de nullité des compromis de vente du 4 octobre 2022 et du 31 mars 2023 ;

CONDAMNE la S.A.S YOMEC à payer à Mme [X] [O] épouse [L] la somme de 82 500 € au titre de la clause pénale du compromis de vente en date du 31 mars 2023 ;

DEBOUTE la S.A.S YOMEC de sa demande de minoration de a clause pénale ;

CONDAMNE la S.A.S YOMEC aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.S YOMEC à payer à Mme [X] [O] épouse [L] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 29 avril 2026

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT