Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 28 janvier 2026, n° 25/06289

TJ Strasbourg 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du Syndicat est justifiée par les pièces produites, et que Madame [T] [Z] [C] ne justifie d'aucune contestation ni paiement libératoire.
Autre
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant
La cour a jugé que les frais de mise en demeure et de relance sont imputables au copropriétaire défaillant, mais a rejeté une partie des frais pour absence de justification de diligences exceptionnelles.
Accepté
Faute de paiement des charges de copropriété
La cour a reconnu que le refus de paiement a causé un préjudice direct et certain à la copropriété, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que l'équité justifie la condamnation de Madame [T] [Z] [C] aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 28 janv. 2026, n° 25/06289
Numéro(s) :	25/06289
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Paul STIEBERTMireille STIEBERT-LACOUR
Parties :	agissant par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE, Syndicat des copropriétaires de L' IMMEUBLE [ Adresse 1 ]

Texte intégral

N° RG 25/06289 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NW6O

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 10]

[Localité 8]

11ème civ. S4

N° RG 25/06289 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NW6O

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE [Adresse 1]

situé [Adresse 5]

agissant par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE

FRANCHE COMTE

représentée par M^e Jean-Paul STIEBERT, substituant M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

Madame [T] [Z] [C]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Fanny JEZEK, Greffier

[D] [P], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06289 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NW6O

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [Z] [C] est propriétaire du lot n°1 au sein de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble1-[Adresse 6] situé [Adresse 1] à 67100 Strasbourg (Syndicat des copropriétaires) a fait assigner Madame [T] [Z] [C] devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer,sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de cette dernière à lui payer :

* la somme de 5.423,95 € à titre de solde sur les charges et travaux arriérés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 février 2025 ;

* la somme de 1.076,18 € au titre des frais de recouvrement qu’il a exposés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 3 février 2025 ;

* la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil que les manquements répétés de Madame [T] [Z] [C], qui se refuse à s’acquitter régulièrement des charges de copropriété sans justifier de raison valable constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain ; qu’en outre ce non-paiement régulier des charges le prive de la trésorerie nécessaire au fonctionnement de la copropriété.

A l’audience du 17 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignée par dépôt à l’étude de Me [W] [E], Commissaire de Justice à [Localité 12] le 19 juin 2025, Madame [T] [Z] [C] ne s’est pas présentée ni faite représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires est suffisamment jusitifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier en date du 27 mai 2025 démontrant que Madame [T] [Z] [C] est propriétaire du lot n°1au sein de la copropriété [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Adresse 9] [Localité 12] ;

— le contrat de syndic approuvé par assemblée générale du 25 septembre 2023 et portant sur la période du 25 septembre 2023 au 24 septembre 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 septembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024et adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 3 juillet 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, adoptant la résolution relative à la réalisation de travaux de désignation d’un AMO, adoptant les résolution relatives au choix de la société pour la réalisation des travaux de désignation d’un AMO ainsi qu’aux honoraires sur ces travaux et sur les modalités de financement des travaux (résolutions 11-1 à 11-6) ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 avril 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 et adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 ;

— un extrait du règlement de copropriété concernant l’immeuble situé [Adresse 11] et daté du 23 octobre 1962 duquel il résulte de l’article 5 § 2 « détermination, répartition et règlement des charges communes » qu’à défaut de versement à leur date d’exigibilité, les sommes impayées seront, de plein droit, productives d’intérêt au taux légal ;

— les appels de fonds (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025 ;

— les appels de provisions pour travaux du 16 août 2024, du 1er décembre 2024, du 1er janvier 2025, du 1er février 2025, du 1er mars 2025 et du 1er avril 2025 ;

— le bilan annuel des charges du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ;

— un extrait de compte arrêté au 9 avril 2025 ;

— une mise en demeure pour impayé en date du 6 mai 2024, une mise en demeure pour impayé en date du 12 novembre 2024 et une relance après mise en demeure du 2 décembre 2024 ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 4 février 2025 et portant sur la somme de 4.493,87 € au titre du solde sur charges de copropriété ainsi que la facture du commissaire de justice en ce qui concerne cette sommation de payer d’un montant de 158,22 €.

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [T] [Z] [C] d’un montant de 5.423,95 €, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Madame [T] [Z] [C], non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire.

Elle sera ainsi condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges, cotisation pour fonds de travaux et travaux dus pour la période du 1er janvier 2024 au 6 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, la somme de 5.423,95 €.

Conformément aux dispositions de l’article l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025, date du commandement de payer sur le montant de 4.174,35 € (sommes dues à titre de charges, cotisation fonds travaux et provision sur travaux au moment de la sommation de payer), et à compter du 19 juin 2025, date de l’assignation pour le surplus.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 1.076,18 € au titre de l’article 10-1 de la loi précitée, laquelle est décomposée de la manière suivante :

—  40 € au titre de la mise en demeure du 6 mai 2024,

—  40 € au titre de la mise en demeure du 12 novembre 2024,

—  30 € au titre de la relance après mise en demeure du 2 décembre 2024,

—  9,96 € au titre des intérêts de retard,

—  399 € au titre des frais de transmission à l’huissier de justice,

—  399 € au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, les frais de mises en demeure du 6 août 2024 et du 12 novembre 2024 et de la relance après mise en demeure en date du 2 décembre 2024 pour les montants respectifs de 40 €, 40 € et 30 € correspondant aux coûts prévus par le contrat de syndic produit aux débats constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Il en va de même pour la sommation de payer du 4 février 2025 d’un montant de 158,22 €.

Cependant, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et celle pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 798 €.

Enfin, en ce qui concerne les intérêts mis en compte, il résulte de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 que les sommes dues au titre de l’article 35 dudit décret (c’est-à-dire les avances, provisions et remboursements) portent intérêt au taux légal en matière civile à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il ne peut être prévu un autre taux de cet intérêt, les dispositions de l’article 36 étant d’ordre public. En outre, la condamnation au règlement de ces sommes dans la présente décision est assortie des intérêts tels que prévus par l’article 36 du décret du 17 mars 1967 précité.

Le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas du calcul du montant de 9,96 € mis en compte au titre des intérêts au taux légal; il n’indique ni son point de départ, ni le taux appliqué.

Par conséquent, la somme précitée mise en compte au titre des intérêts ne sera pas retenue.

Madame [T] [Z] [C] sera par conséquent condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 268,22 € au titre frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025, date de la sommation de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, en refusant de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [T] [Z] [C] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Madame [T] [Z] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Madame [T] [Z] [C] soit condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [T] [Z] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 3] :

— la somme de 5.423,95 € au titre des arriérés de charges, cotisation pour fonds de travaux et travaux dus pour la période du 1er janvier 2024 au 9 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 4.174,35 €, et à compter du 19 juin 2025, pour le surplus ;

— la somme de 268,22 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 2] [Localité 12] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble1-[Adresse 6] situé [Adresse 3] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [T] [Z] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Fanny JEZEK Véronique BASTOS