N° RG 24/11447 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHH4

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/11447 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHH4

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Baptiste LUTTRINGER

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

M^e Philippe-didier DIETRICH

M^e Baptiste LUTTRINGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [T]

né le 21 Février 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Baptiste LUTTRINGER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 174

DEFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]” représenté par la SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE en sa qualité de syndic, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 312.478.274. ayant son siège social [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe-didier DIETRICH, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 30

S.A.S. AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° B 312.478.274. prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 111

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Mai 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

N° RG 24/11447 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHH4

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [P] [T] est propriétaire d’un appartement au sein de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4]. Le lot fait partie de la copropriété [L] [S] BAT F-G-H situé [Adresse 7].

Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 août 2024 a été notifié à Monsieur [T] le 18 octobre 2024.

Par assignations remises le 10 décembre 2024 dans les conditions de l’article 654 du code de procédure civile, Monsieur [T] a attrait le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] et la SAS ASI devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 11 décembre 2025 et renvoyé l’affaire devant le tribunal statuant à juge unique à l’audience du 5 mars 2026. Le jugement a été mis en délibéré au 7 mai 2026.

Par conclusions régulièrement déposées le 19 septembre 2025, Monsieur [T] demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER la demande Monsieur [T] recevable et bien fondée

Y faisant droit,

ANNULER la résolution n° 4 relative à l’approbation des comptes de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

ANNULER la résolution n° 5 relative au quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 30 mars 2024 par application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

ANNULER la résolution n° 6 relative à la désignation de la société SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE comme syndic de la copropriété, par application de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

ENJOINDRE la SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE à produire aux débats et à communiquer sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours suivant la signification du jugement à intervenir le contrat intitulé « pris fixe 2023-2024-2025 » signé le 3 août 2022

JUGER que la SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle à l’égard de Monsieur [T] en ne soumettant pas à l’approbation des copropriétaires la signature du contrat intitulé « prix fixe 2023-2024-2025 » signé le 3 août 2022

CONDAMNER la SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE à verser la somme de 446, 40 € en réparation du préjudice subi par Monsieur [T]

Par conséquent,

ORDONNER que soit organisée la tenue d’une nouvelle assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] aux frais exclusifs de la SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE

En tout état de cause,

CONDAMNER la SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi que la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [T] se fonde sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour rappeler la recevabilité de son action. Il invoque l’article 11 et sur l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les résolutions votées lors de l’assemblée générale du 29 septembre 2024. Il fait valoir que le syndic aurait du présenter plusieurs offres de contrat aux fins de mise en concurrence avant de souscrire un nouveau contrat d’énergie pour la copropriété. Il reproche au syndic de la copropriété d’avoir conclu le 3 août 2022 un nouveau contrat de fourniture de gaz sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, ce dont il a résulté une augmentation importante de ses factures. Il affirme que le syndic ne pouvait donc pas faire approuver les comptes pour la période du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 puisque le contrat souscrit le 3 août 2022 n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires. Il sollicite par conséquent l’annulation de la résolution n° 4 portant approbation des comptes de l’exercice.

Monsieur [T] demande également la communication de l’intégralité du contrat conclu le 3 août 2022.

Monsieur [T] sollicite également l’annulation de la résolution n° 5 relative au quitus donné au syndic pour sa gestion, ainsi que de la résolution n° 6 relative à la désignation du syndic.

Monsieur [T] indique avoir subi un préjudice résultant de la faute commise par le syndic, qui a souscrit un contrat de fourniture de gaz sans soumission préalable au votre de l’assemblée générale des copropriétaires. Il sollicite par conséquent une somme de 446, 40 €, correspondant au trop-payé de ses factures de gaz.

Monsieur [T] demande aussi à ce que le syndic soit condamné aux entiers frais de la procédure ainsi qu’à lui verser une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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Par conclusions régulièrement déposées le 5 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER la demande mal fondée

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [P] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions

CONDAMNER Monsieur [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 10] » la somme de 3 500 e au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [P] [T] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’existe aucun lien entre l’objet de la résolution dont l’annulation est demandée, à savoir l’approbation des comptes pour l’exercice 2023/2024, et le pouvoir du syndic pour signer un contrat d’énergie. Il rappelle que les dépenses approuvées et votées sont justifiées et réelles. Il ajoute que Monsieur [T] ne démontre pas que l’absence de pouvoir du syndic pour signer un contrat d’énergie serait de nature à fausser les comptes de l’exercice. Il reproche à Monsieur [T] de ne pas démontrer la nullité du contrat de fourniture de gaz dont il résulte selon lui la nullité des factures.

Concernant l’annulation de la résolution portant sur le quitus donné au syndic, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic d’assurer l’administration de l’immeuble et notamment la gestion des contrats de fourniture d’énergie. Il ajoute que ce contrat permettait à la copropriété de bénéficier du bouclier tarifaire et n’a donc généré aucun préjudice aux copropriétaires.

Concernant l’annulation de la résolution n° 6 portant sur la désignation du syndic, le syndicat des copropriétaires rappelle que l’assemblée est libre de désigner le syndic de son choix.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [T] aux entiers dépens ainsi que sa condamnation à lui verser une somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions régulièrement déposées le 2 décembre 2025, la société AGENCE IMMOBILIERE [Localité 1] demande au tribunal de :

DECLARER la demande mal fondée

DEBOUTER Monsieur [T] de ses fins et conclusions

LE CONDAMNER au paiement d’une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

LE CONDAMNER aux entiers frais et dépens

DECLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien du rejet des demandes formées par Monsieur [T], le syndic fait valoir que l’approbation des comptes a été régulière et qu’aucun fondement juridique n’est invoqué pour justifier l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 29 septembre 2024. Il ajoute que les dépenses sont justifiées et réelles. Il précise que les allégations de Monsieur [T] portant sur la conclusion sans pouvoir d’un nouveau contrat de gaz par le syndic sont infondées et non démontrées.

Concernant l’annulation de la résolution n° 5 relative au quitus donné au syndic, le syndic rappelle que la décision de la précédente assemblée générale ayant donné quitus au syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 31 mars 2023 n’a pas été contestée, de sorte que la question relative à la signature d’un contrat de gaz le 3 août 2022 a été purgée. En outre, Monsieur [T] ne démontre aucune erreur de comptabilité imputable au syndic, de sorte que la résolution portant quitus n’encourt aucune annulation.

Concernant la résolution relative à la désignation du syndic, la société ASI fait valoir que Monsieur [T] n’avance aucun moyen juridique au soutien de sa demande, ni ne démontre en quoi cette résolution porterait atteinte aux intérêts des copropriétaires.

Le syndic conclut également au rejet de la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [T], en l’absence de preuve d’une faute commis par le syndic.

MOTIFS

A titre liminaire :

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

Sur la demande principale :

Sur l’annulation de la résolution n° 4 :

Selon la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2024, les comptes de la copropriété ont été approuvés pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024.

Monsieur [T] conteste cette résolution et sollicite son annulation au motif que les comptes ont été établis suite à la conclusion d’un nouveau contrat de fourniture d’énergie souscrit par le syndic le 3 août 2022 sans l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il incombe par conséquent à Monsieur [T] de démontrer l’existence d’une cause de nullité du contrat de fourniture d’énergie souscrit le 3 août 2022 par le syndic pour le compte de la copropriété.

Or Monsieur [T] ne fait valoir aucun moyen juridique de nature à fonder l’annulation de cette convention. Il ne démontre pas davantage que les factures établies sur la base de ce contrat sont entachées de nullité et que les sommes mises en compte à ce titre n’étaient pas dues.

Les éléments versés à la procédure démontrent seulement une augmentation du coût de l’énergie au sein de la copropriété, laquelle n’a pas pour effet d’entacher d’irrégularité les comptes de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 dont l’approbation est contestée par Monsieur [T].

En outre, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2023 a donné quitus au syndicat pour sa gestion de la copropriété arrêtée au 31 mars 2023, soit après la souscription du contrat de fourniture d’énergie contesté par Monsieur [T]. Il n’est pas établi que la souscription de ce contrat ait été dissimulé aux copropriétaires, contrairement aux affirmations de Monsieur [T]. Au contraire, le syndicat des copropriétaires affirme dans ses conclusions avoir eu connaissance de la souscription d’un contrat de fourniture d’énergie le 3 août 2022. La gestion de la copropriété par le syndic au cours de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 ayant été approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires, la souscription de ce contrat de fourniture d’énergie ne peut donc pas être remise en cause, de sorte que les dépenses engagées au titre de cette convention sont réelles et justifiées.

Dès lors, Monsieur [T] n’établit ni l’existence d’une erreur ou d’une irrégularité dans les comptes approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2024, ni l’existence d’une irrégularité survenue dans les modalités d’approbation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 septembre 2024.

La demande d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2024 formée par Monsieur [T] doit par conséquent être rejetée.

Sur l’annulation de la résolution n° 5 :

Monsieur [T] sollicite l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2024 donnant quitus au syndic pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 en raison de la souscription d’un contrat de fourniture d’énergie le 3 août 2022 sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il a toutefois déjà été rappelé que la souscription du contrat litigieux a eu lieu au cours de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, le syndic ayant déjà obtenu quitus pour sa gestion de la copropriété au cours de cette période.

La souscription d’un contrat de fourniture d’énergie par le syndic le 3 août 2022 ne justifie donc pas l’annulation de la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires donnant quitus au syndic pour sa gestion au cours de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, d’autant que le syndicat des copropriétaires maintient avoir eu connaissance de la souscription de ce contrat.

Sur l’annulation de la résolution n° 6 :

L’assignation qui se borne à demander l’annulation d’une résolution au motif que les copropriétaires ont été trompés n’est pas motivée en droit.

En l’espèce, Monsieur [T] indique que la désignation de la société ASI en qualité de syndic doit être annulée en raison des manquements commis par ladite société et dissimulés aux copropriétaires. Il maintient que la société ASI a souscrit sans autorisation un nouveau contrat de fourniture d’énergie et que cette circonstance entache de nullité sa désignation.

Il doit toutefois être rappelé que le quitus donné par l’assemblée générale entraîne ratification par l’assemblée générale de tous les actes dont elle a eu connaissance, même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exécution de son mandat (CA [Localité 5], 27 janv. 1995).

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir eu connaissance du contrat de fourniture d’énergie souscrit le 3 août 2022. Or quitus a été donné au syndic concernant sa gestion arrêtée au 31 mars 2023, de sorte que les conditions de souscription d’un contrat de fourniture d’énergie le 3 août 2022 ne peuvent être invoquées par Monsieur [T] aux fins d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2024 portant désignation du syndic pour l’exercice 2024/2025.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à la personne voulant engager la responsabilité du syndic, de préciser à quelles obligations expresses de son mandat celui-ci aurait manqué au cours de la période d’exercice de ses fonctions (Cass. 3è civ., 15 mai 2002, n° 00-18.541). Afin d’engager la responsabilité civile du syndic, Monsieur [T] doit également apporter la preuve du préjudice résultant des fautes qu’il impute au syndic.

Monsieur [T] fait état de la souscription d’un contrat de fourniture d’énergie par le syndic sans y avoir été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires. Il indique avoir subi un préjudice suite à la souscription de ce contrat puisqu’il en est résulté une augmentation de ses factures qu’il chiffre à la somme de 446, 40 €.

Il convient néanmoins de relever qu’à le supposer établi, le préjudice invoqué par Monsieur [T] ne peut s’analyser que comme une perte de chance d’avoir pu bénéficier de tarifs plus avantageux concernant sa consommation de gaz, seul une réparation partielle du préjudice pouvant par conséquent lui être accordée.

De plus, le syndicat des copropriétaires verse à la procédure les déductions effectués à son profit suite à l’application du bouclier tarifaire pour le deuxième semestre de l’année 2023 et le premier semestre de l’année 2024.

Or Monsieur [T] ne démontre pas avoir tenu compte de l’application du bouclier tarifaire pour estimer le surcoût de sa consommation de gaz suite à la souscription du contrat de fourniture d’énergie par le syndic le 3 août 2022.

Monsieur [T] ne démontre donc pas la réalité du préjudice qu’il invoque. En conséquence, Monsieur [T] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la société ASI.

Sur la demande de communication du contrat souscrit le 3 août 2022 :

Selon l’article 132 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication.

Monsieur [T] sollicite la communication du contrat de fourniture de gaz souscrit le 3 août 2022 par le syndic dans sa version complète avec ses annexes.

Il convient toutefois de relever que la communication de l’intégralité du contrat assorti de l’ensemble des annexes est dépourvue d’utilité quant à l’examen des prétentions formées par Monsieur [T], puisque le syndicat a déjà obtenu quitus concernant la souscription de cette convention à l’issue de l’exercice précédent et que Monsieur [T] ne démontre pas la réalité du préjudice qu’il invoque concernant l’exécution de cette convention. En outre, le syndicat des copropriétaires démontre que la convention critiquée par Monsieur [T] a pris fin au cours de l’année 2024.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner à la SAS ASI de communiquer à Monsieur [T], sous astreinte, l’intégralité du contrat souscrit le 3 août 2022.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 695 du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Monsieur [T], qui succombe, doit être condamné aux entiers dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] à verser au syndicat des copropriétaires [L] [S] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à verser une somme de 1 500 € à la société SAS AGENCE [Localité 1] IMMOBILIERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [P] [T] de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] ;

DEBOUTE Monsieur [P] [T] de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] ;

DEBOUTE Monsieur [P] [T] de sa demande tendant à l’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 9] ;

DEBOUTE Monsieur [P] [T] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SAS ASI ;

DEBOUTE Monsieur [P] [T] de sa demande tendant à la communication sous astreinte du contrat de fourniture d’énergie souscrit le 3 août 2022 par la SAS ASI ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Monsieur [P] [T] à verser une somme de 1 500 € au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] et une somme de 1 500 € à la SAS ASI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [P] [T] de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles de la procédure ;

RAPPELLE le caractère exécutoire par provision de la présente décision.

Le Greffier Le Président

Sameh ATEK Célia HOFFSTETTER