CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 22/01744 – N° Portalis DBW4-W-B7G-DCWE

MINUTE N° 25/156

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR

Monsieur [G] [K]

né le 16 Mars 1983 à [Localité 10], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cédrine RAYBAUD, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

Madame [I] [F]

née le 29 Janvier 1939 à [Localité 9] (ESPAGNE), de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Grosse délivrée

le : 05 septembre 2025

à

M^e Benjamin AYOUN

M^e Thibault POMARES

PROCEDURE

Clôture prononcée : 26 mars 2025

Débats tenus à l’audience publique du 13 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 septembre 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 novembre 2020, Madame [I] [F] s’est engagée à vendre, en pleine propriété sous réserve de l’accomplissement de conditions suspensives de constitution d’une servitude de passage et d’obtention de prêt, à Monsieur [K] [G] une maison à usage d’habitation avec escalier mitoyen élevée de trois étages sur rez-de-chaussée et cave au sous-sol et cour intérieure située [Adresse 4] à [Localité 8], cadastrée section AC n°[Cadastre 2], au prix de 136 000 euros, commission d’agence incluse.

L’acte authentique de vente devait être réitéré au plus tard le 30 mai 2021.

Le 1er octobre 2021, Madame [I] [F] a mis en demeure Monsieur [K] [G] de justifier de l’obtention ou non du prêt.

En réponse, Monsieur [K] [G] a expliqué, par courrier du 17 octobre 2021, ne pas avoir obtenu le financement auprès de son établissement bancaire mais indiqué vouloir continuer la vente en renonçant à la condition de financement.

Ses démarches amiables en vue de la réitération de la vente en la forme authentique et notamment la mise en demeure du 8 février 2022, étant restées vaines, Monsieur [K] [G] a fait assigner, par exploit de commissaire de justice en date du 3 novembre 2022, Madame [I] [F] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de voir ordonner la régularisation de l’acte définitif de vente devant notaire, outre la condamnation au paiement de la clause pénale et les demandes accessoires.

Par jugement du 7 mars 2024, après révocation de l’ordonnance de clôture du 13 septembre 2023, les parties ont été renvoyées en audience d’incident afin qu’il soit statué sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [I] [F] tendant à voir déclarer irrecevable l’assignation par violation des dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Par ordonnance du 16 mai 2024, Madame [I] [F] a été déboutée de sa demande de désistement de la procédure d’incident et déboutée de sa fin de non-recevoir, outre sa condamnation aux dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 07 mars 2023, Monsieur [K] [G] demande au tribunal, au visa des articles 1104, 1113 et suivants, 1583 et suivants et 1240 du code civil, de :

— dire parfaite la vente du bien immobilier [Adresse 4] à [Localité 8], conformément à l’accord conclu le 3 novembre 2020 entre Monsieur [K] [G] et Madame [I] [F],

— ordonner à Madame [I] [F] de régulariser devant la SCP VIA NOTARIA, MAUREL HERARD PICHARD BENOIT SEGUI DISANTANTONIO à SAINT-ETIENNE-DU-GRES, l’acte définitif de vente sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner Madame [I] [F] à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 13 600 € au titre de la clause pénale,

— condamner Madame [I] [F] à verser à Monsieur [K] [G] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [I] [F] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [G] fait valoir qu’un compromis de vente a été signé entre les parties le 03 novembre 2020 et qu’à cette date, est intervenu un accord sur la chose et sur le prix, de sorte que la vente est parfaite au sens de l’article 1583 et suivants du code civil.

Il sollicite, outre la régularisation forcée de l’acte définitif de vente, l’application de la clause pénale stipulée au compromis de vente qui prévoit une indemnité d’un montant de 13 600 euros à titre de dommages et intérêts en raison du refus non justifié de Madame [I] [F] de réitérer l’acte en la forme authentique.

En réponse aux écritures adverses, il expose qu’il a renoncé expressément aux conditions suspensives prévues au compromis de vente dans le délai imparti et que dès lors, Madame [I] [F] ne peut se prévaloir de la caducité de l’acte pour ce motif.

Monsieur [K] [G] conteste être l’auteur des dégradations alléguées par Madame [I] [F] faisant valoir que le constat d’huissier produit est incomplet et ne prouve aucunement qu’il soit à l’origine de dégradations. Il ajoute que l’agent immobilier en charge de la vente a attesté n’avoir jamais remis les clés du bien à Monsieur [K] [G].

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 02 mars 2023, Madame [I] [F] demande au tribunal de :

— déclarer Monsieur [K] [G] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et prétentions et l’en débouter,

— constater que la condition suspensive d’obtention de prêt n’a pas été réalisée par Monsieur [K] [G],

— constater que Monsieur [K] [G] n’a pas réuni les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier dans les requis,

— juger, par conséquent que le compromis de vente signé en date du 03 novembre 2020 entre Monsieur [K] [G] et Madame [I] [F] est devenu caduc,

Reconventionnellement,

— condamner Monsieur [K] [G] à procéder aux travaux de remise en état des dégâts causés dans le bien immobilier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [K] [G] à payer à Madame [I] [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [I] [F] considère que le compromis de vente est caduc, faute pour Monsieur [K] [G] d’avoir obtenu le financement pour l’acquisition du bien et faute d’avoir justifié être en possession des fonds nécessaires. Elle prétend ainsi que la demande au titre de la clause pénale n’est pas justifiée, la régularisation de l’acte en la forme authentique n’étant pas de son propre fait mais de celui de Monsieur [K] [G].

Elle demande, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [K] [G] à la remise en état du bien immobilier soutenant qu’il a entrepris des travaux sans son consentement.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire, intervenue initialement le 13 septembre 2023, est intervenue à la date du 26 mars 2025 selon ordonnance du même jour.

L’affaire était retenue à l’audience de juge unique du 13 mai 2025.

Le délibéré était fixé au 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la demande de réitération de la vente

Aux termes de l’article 1113 du code civil, « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. ».

L’article 1118 alinéa 1 du même code prévoit que « L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. »

L’article 1583 du même code prévoit que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Monsieur [K] [G] sollicite la réitération forcée de la vente conclue par acte sous signature privée, le 3 novembre 2020, avec Madame [I] [F] et portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant le prix de 136 000 euros, commission d’agence incluse alors que Madame [I] [F] considère que le compromis de vente est caduc du fait de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt.

— Sur la condition suspensive d’obtention de prêt

L’article L313-42 du code de la consommation prévoit que « Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix sera payé sans l’aide d’un ou plusieurs prêts, cet acte porte, de la main de l’acquéreur, une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt il ne peut se prévaloir des dispositions du présent chapitre.

En l’absence de l’indication prescrite à l’article L. 313-40 ou si la mention exigée au premier alinéa manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41. »

Aux termes du compromis de vente, est insérée une clause libellée « Condition suspensive d’obtention de prêt » dont la réalisation est rédigée en ces termes :

« Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 30 avril 2021.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR.

A défaut de cette notification, le VENDEUR aura la faculté de mettre l'[6] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours sans que l’ACQUEREUR ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

(…)

Jusqu’à l’expiration du délai susvisé, l’ACQUEREUR pourra renoncer au bénéfice de la condition suspensive légale de l’article L313-41 du code de la consommation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables que celles-ci-dessus exprimées, et en notifiant ces offre et acceptation au VENDEUR, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c’est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt et en doublant cette volonté nouvelle de la mention manuscrite voulue par l’article L313-42 de ce Code ; cette volonté nouvelle et la mention feraient, dans cette hypothèse, l’objet d’un écrit notifié au VENDEUR. »

Il n’est pas contesté, en l’espèce, que Monsieur [K] [G] n’a pas notifié à Madame [I] [F], venderesse, l’obtention ou la non-obtention du prêt avant le 30 avril 2021.

Madame [I] [F] justifie, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er octobre 2021, avoir mis en demeure Monsieur [K] [G] de justifier sous huitaine de l’obtention ou non d’un prêt.

Monsieur [K] [G] produit un courrier daté du 15 octobre 2021 de Maître [J] [W], notaire instrumentaire, adressé à Maître [Y] [E], notaire en second, faisant mention de la volonté de Monsieur [K] [G] de renoncer à la condition suspensive de constitution d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 3] et de renoncer au recours d’un prêt bancaire pour financer son acquisition.

Monsieur [K] [G] produit également un courrier par voie recommandée daté du 17 octobre 2021 en réponse à celui de Madame [I] [F], aux termes duquel il indique avoir réceptionné son courrier le 09 octobre 2021, ne pas avoir obtenu le financement et renoncer au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de prêt. Il indique vouloir poursuivre la vente et a rédigé, au verso de son courrier, une mention manuscrite par laquelle il déclare vouloir acquérir sans recours à aucun prêt et reconnaît être informé que s’il y recourt néanmoins, il ne pourra se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il est ainsi constaté que Monsieur [K] [G] a notifié à Madame [I] [F], dans le délai imparti avant toute défaillance de la condition, son souhait de renoncer à recourir à un prêt et qu’il a doublé cette volonté de la mention manuscrite prévue par l’article L313-42 précité conformément aux dispositions prévues au compromis de vente.

Dès lors, il y a lieu d’en déduire que la condition suspensive d’obtention de prêt est levée.

De ce fait, contrairement aux dires de Madame [I] [F], le compromis de vente n’encourt pas la caducité.

— Sur la réitération authentique de la vente

En l’espèce, le compromis de vente mentionne en page 20 une clause libellée « REITERATION AUTHENTIQUE » rédigée comme suit :

« En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 mai 2021 […] moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement. […]

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice […].».

S’agissant de la réalisation des conditions suspensives, il a été précédemment établi que Monsieur [K] [G] a renoncé à la condition suspensive d’obtention de prêt.

Il est également constaté que Monsieur [K] [G] a renoncé à la condition suspensive portant sur la constitution de servitude de passage comme l’y autorisait la clause prévue au compromis.

Ainsi, les conditions suspensives stipulées au compromis ont été levées.

Pour autant, les parties n’ont pas régularisé l’acte authentique dans le délai contractuellement convenu, soit avant le 30 mai 2021.

Il y a lieu d’en déduire qu’à compter du 30 mai 2021, Monsieur [K] [G], désireux de poursuivre la vente, avait la possibilité d’obliger Madame [I] [F] à s’exécuter.

Pour ce faire, Monsieur [K] [G] justifie ainsi avoir mis en demeure Madame [I] [F] de réitérer la vente litigieuse par acte authentique par lettre recommandée en date du 08 février 2022.

Il apparaît que Madame [I] [F], par l’intermédiaire de son conseil, en réponse à cette mise en demeure, a indiqué par courrier du 11 février 2022, qu’elle n’était pas opposée à régulariser la vente.

Or, la clause précitée instaure une condition de fond pour voir ordonner la vente par décision de justice consistant au constat préalable du refus de l’autre partie de signer l’acte authentique.

Dès lors, le refus de Madame [I] [F] de réitérer la vente en la forme authentique n’est pas caractérisé.

Monsieur [K] [G] ne produit aucun élément de nature à établir ce refus tel qu’un procès-verbal de non-comparution.

L’assignation ne peut pallier l’absence de ces diligences, dès lors que les stipulations contractuelles l’exigent avant toute saisine du tribunal.

En conséquence, en l’absence de démonstration de ce refus avant l’introduction de l’instance, Monsieur [K] [G] est mal fondé à solliciter la réitération de la vente du bien visé au compromis de vente par la voie judiciaire.

Il convient de le débouter de sa demande tendant à voir ordonner la réitération forcée de la vente du bien immobilier.

II. Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Monsieur [K] [G] sollicite la condamnation de Madame [I] [F] au paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente d’un montant de 13 600 euros.

Il ressort des termes du compromis de vente, une clause « STIPULATION DE PENALITE » selon laquelle :

« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TREIZE MILLE SIX CENTS EUROS (13 600,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ;

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Il apparaît que la pénalité prévue par le compromis de vente sanctionne le refus d’une des parties de réitérer la vente par acte authentique alors même que les conditions suspensives ont été levées.

Or, bien que les parties n’aient pas régularisé l’acte authentique dans le délai contractuellement convenu, il a été constaté précédemment que Madame [I] [F] n’était pas opposée à régulariser la vente.

Dès lors, aucun manquement fautif dans l’exécution du contrat liant les parties ne peut être reproché à Madame [I] [F] alors même qu’elle n’a pas été convoquée devant notaire pour régularisation et qu’aucun procès-verbal de carence n’a été dressé par le notaire instrumentaire.

En conséquence, Monsieur [K] [G] n’est pas fondé en sa demande de paiement au titre de la clause pénale.

Il y a lieu de le débouter de sa demande à ce titre.

III. Sur la demande reconventionnelle de remise en état du bien immobilier

En application de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour que la responsabilité extracontractuelle soit engagée, il faut démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Madame [I] [F] soutient que Monsieur [K] [G] a commis des dégradations dans les murs du bien immobilier lui appartenant. Elle sollicite sa remise en état par Monsieur [K] [G] et ce, sous astreinte.

Même si Madame [I] [F] produit un procès-verbal de constat établi par la SELARL ACTHEMIS, huissier de justice, le 22 novembre 2021 faisant état de divers trous plus ou moins importants dans les murs du bien immobilier établissant l’existence de désordres, elle se contente d’affirmer que Monsieur [K] [G] a obtenu les clés du bien immobilier par l’agence immobilière en charge de la vente et a dégradé les murs sans produire d’élément de nature à établir que Monsieur [K] [G] serait l’auteur des faits qui lui sont reprochés.

Monsieur [K] [G] produit un courriel du 17 février 2022 de l’agence immobilière en charge de la vente dudit bien, dans lequel elle affirme qu’elle ne confie jamais les clés à un potentiel acquéreur sans l’accord du propriétaire et que Monsieur [K] [G] n’a jamais effectué de travaux dans ce bien.

Madame [I] [F], à qui il appartient de rapporter la preuve nécessaire au succès de sa prétention, ne démontre pas que Monsieur [K] [G] est l’auteur de ces dégradations.

Dès lors que l’existence d’une faute de la part de Monsieur [K] [G] n’est pas démontrée, la responsabilité de ce dernier ne peut pas être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En conséquence, Madame [I] [F] sera déboutée de sa demande de condamnation à l’encontre de Monsieur [K] [G] tenant à la remise en état du bien immobilier.

IV. Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [G] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [F] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [K] [G] à lui payer la somme de 2 000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

Déboute Monsieur [K] [G] de sa demande tendant à voir ordonner la réitération forcée de la vente du bien immobilier suivant compromis de vente du 3 novembre 2020 portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 7],

Déboute Monsieur [K] [G] de sa demande au titre de la clause pénale,

Déboute Madame [I] [F] de sa demande de remise en état du bien immobilier par Monsieur [K] [G],

Condamne Monsieur [K] [G] aux entiers dépens,

Condamne Monsieur [K] [G] à payer à Madame [I] [F] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT