TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/08277 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UFJ

Minute :

Madame [Z] [K]

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [W] [S]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Monsieur [W] [S]

Le 18 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 janvier 2022, Mme [Z] [K] a donné à bail à M. [W] [S] et Mme [P] [Q] un logement un box et une cave situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 750 euros, et 80 euros de provisions sur charges.

Par courrier du 29 mai 2022, Mme [P] [Q] a notifié son congé à l’agence Epoque Gestion, mandataire de Mme [Z] [K].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, à effet au 13 janvier 2025, Mme [Z] [K] a fait signifier à M. [W] [S] un congé pour motif légitime et sérieux.

Par ordonnance du 28 mars 2025 signifiée le 20 mai 2025, le juge des référés du tribunal de proximité de Bobigny a constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers au 13 août 2024, a condamné M. [W] [S] à verser à Mme [Z] [K] la somme de 4920,22 euros, a autorisé le locataire a régler cette dette en 35 mensualités de 100 euros, a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et fixé une indemnité mensuelle d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, Mme [Z] [K] a fait assigner M. [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  A titre principal, valider le congé pour motif légitime et sérieux,

«  A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Ordonner l’expulsion de M. [W] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  Dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

«  Condamner M. [W] [S] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 3560,87 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o Les termes et loyers échus à compter du 7 juillet 2025 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens qui comprendront le prix du congé,

«  Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 1] le 5 août 2025.

Appelée à l’audience du 8 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée.

À l’audience du 23 février 2026, Mme [Z] [K], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7348,64 euros arrêtée au 17 février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus.

Mme [Z] [K] soutient, sur le fondement des articles 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, que le non-paiement des loyers est un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d’un congé, alors que le locataire n’a pas quitté les lieux à l’expiration du délai accordé au 13 janvier 2025. A titre subsidiaire, que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [S], représenté, ne conteste pas le principe de la dette. Il explique être de nationalité haïtienne et avoir rencontré des difficultés personnelles, notamment des demandes de rançon familiale, qui l’ont notamment contraint à retourner en Haïti. Il démontre percevoir 1600 euros par mois et payer une pension alimentaire de 780 euros. Il indique souhaiter débloquer son compte épargne entreprise et effectuer un versement de 6000 euros le 26 février 2026, et deux versements de 500 euros le 1er mars 2026 et le 1er avril 2026.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [W] [S]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [Z] [K] aux fins de constat de résiliation de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, un congé pour motif légitime et sérieux a été signifié au locataire le 27 juin 2024, à effet au 13 janvier 2025. Le motif légitime et sérieux allégué est le « retard répété dans le règlement des loyers ».

Mme [Z] [K] produit aux débats l’ordonnance de référé en date du 28 mars 2025 et un décompte en date du 17 février 2026. Or il ressort de ces pièces que le locataire a été condamné au paiement d’une somme de 4920,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 février 2025 qu’il a été autorisé à régler cette somme de façon échelonnée et qu’il a procédé à l’apurement de cette dette au 10 mars 2025. Dès lors, l’apurement de la dette postérieurement à la condamnation et à la délivrance du congé démontre l’absence de motif légitime et sérieux du congé.

Il convient donc de rejeter la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux.

C. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 7348,64 euros selon décompte au 17 février 2026, en hausse depuis l’assignation.

L’examen du décompte démontre la reprise du loyer par un paiement de 3000 euros en date du 16 février 2026, mais insuffisant à rembourser la dette ; ainsi, si M. [W] [S] a su démontrer à être en capacité de rembourser la dette locative, il sera relevé la récurrence et l’importance de celle-ci, malgré la décision judiciaire antérieure. En effet, le montant total actuel de la dette représente plus de 7 mois de loyers impayés. Sa situation personnelle, bien que regrettable, ne justifie pour autant pas les manquements réguliers du locataire.

L’absence régulière de paiement du loyer aux dates convenues dans le bail constitue donc un manquement grave et récurrent du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 4 août 2025, date de l’assignation.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [W] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 janvier 2022 et du décompte de la créance actualisé au 17 février 2026 que Mme [Z] [K] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner M. [W] [S] à payer à Mme [Z] [K] la somme de 7348,64 euros, au titre des sommes dues au 17 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 août 2025 sur la somme de 3560,87 euros et du présent jugement sur le surplus.

M. [W] [S] sera autorisé à s’acquitter de cette somme de manière échelonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 août 2025, M. [W] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [W] [S] à son paiement à compter du 18 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 4 août 2025, date de la résiliation judiciaire, au 17 février 2026, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [W] [S] aux dépens de l’instance qui ne comprendront pas les frais d’établissement du congé ce dernier n’ayant pas été validé.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [Z] [K] les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux,

DECLARE recevable la demande de Mme [Z] [K] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 7 janvier 2022 entre Mme [Z] [K] d’une part, et M. [W] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], au jour de l’assignation, le 4 août 2025,

DIT que M. [W] [S] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [W] [S] à compter du 4 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE M. [W] [S] à payer à Mme [Z] [K] la somme de 7348,64 euros, au titre des sommes dues au 17 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 août 2025 sur la somme de 3560,87 euros et du présent jugement sur le surplus,

AUTORISE M. [W] [S] à s’acquitter de la dette en procédant à un premier versement de 6000 euros puis deux versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

CONDAMNE M. [W] [S] à payer à Mme [Z] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 18 février 2026, échéance de mars 2026 incluse, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE M. [W] [S] aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE