MINUTE N° 25/00230

DOSSIER : N° RG 25/00224 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DO3P

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 JUILLET 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. EP IMMO

Les grignans

Mas de Berlier

13430 EYGUIÈRES

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Philippe DE LA BROSSE, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE :

Madame [S] [D]

née le 09 Janvier 1976 à LILLE (59000)

3 rue Poids de la Farine

13430 EYGUIÈRES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 juin 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 07 JUILLET 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 JUILLET 2025

Notification le 07.07.2025

à

M^e NAUDIN, S.S.PREFECTURE13

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 3 novembre 2023, la SCI EP IMMO a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [D] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 3 rue Poids de la Farine, 1er étage 13 430 Eyguières contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 570 euros.

La SCI EP IMMO invoquant la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers a fait délivrer à Mme [S] [D] suivant acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1 192, 14 euros, suivant un décompte arrêté au 13 décembre 2024 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 17 mars 2025, la SCI EP IMMO a fait assigner en référé Mme [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— la condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 220, 28 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 25 février 2025), avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail, de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du code civil,

— la condamner à titre provisionnel à payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date jusqu’à résiliation du bail,

— la condamner à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles,

— la condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens comprenant le commandement de payer, l’assignation et tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

A l’audience du 16 juin 2025, la SCI EP IMMO, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme 3 556, 56 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 12 juin 2025.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Bien que régulièrement citée à étude, Mme [S] [D] n’a pas comparu, ne s’est pas faite représenter à l’audience et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente affaire étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire alors même que Mme [S] [D], ni représentée ni comparante, n’a pas été citée à personne.

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 28 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 16 juin 2025.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, la SCI EP IMMO justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 26 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 17 mars 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à Mme [S] [D] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, la SCI EP IMMO a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 192, 14 euros.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que Mme [S] [D] ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer et il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 19 février 2025.

Mme [S] [D] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation :

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 29 avril 2019 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 12 juin 2025 d’une dette de 3 556, 56 euros.

Il convient de déduire de la créance les sommes suivantes:

Le montant de créance actualisée au 12 juin 2025 est ainsi de 3 556, 56 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 19 février 2025.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Mme [S] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 février 2025 et commet une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 584, 07 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI EP IMMO.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [S] [D] à payer à la SCI EP IMMO à titre provisionnel la somme de 3 556, 56 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 mars 2025 sur la somme de 1 220, 28 euros et de la présente décision sur le surplus.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI EP IMMO, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 13 juin 2025, le lendemain de l’arrêté de compte, 584, 07 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur la demande d’expulsion :

La SCI EP IMMO a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 19 février 2025, il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [S] [D] des lieux loués. A défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [D] partie succombante, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI EP IMMO des frais irrrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner Mme [S] [D] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de la SCI EP IMMO ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 3 novembre 2023 conclu entre la SCI EP IMMO et Mme [S] [D] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 3 rue Poids de la Farine, 1er étage 13 430 Eyguières sont réunies au 19 février 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS Mme [S] [D] à payer à la SCI EP IMMO la somme de 3 556, 56 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 12 juin 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 17 mars 2025 sur la somme de 1 220, 28 et, à compter de la décision, pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [S] [D] à payer à la SCI EP IMMO à compter du 13 juin 2025 une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 584, 07 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

ORDONNONS à Mme [S] [D] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de Mme [S] [D] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

CONDAMNONS Mme [S] [D] à verser à la SCI EP IMMO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [S] [D] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE , LA PRÉSIDENTE,