TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

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3ème Chambre Cab A2

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ORDONNANCE D’INCIDENT

AUDIENCE DE PLAIDOIRIE DU 1ER FEVRIER 2024

DÉLIBÉRÉ DU 04 Avril 2024

N° RG 22/10662 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2S3S

AFFAIRE :S.D.C. [Adresse 5]

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[X] [F]

Nous, Madame POTIER, Vice Présidente chargé de la Mise en Etat de la procédure suivie devant le Tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame Michelle SARTORI, greffier dans l’affaire entre :

DEFENDEUR A L’INCIDENT

demandeur au principal

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet CITYA PARADIS, SARL immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 352 590 616, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

ET

DEMANDEUR A L’INCIDENT

défendeur au principal

Monsieur [X] [F]

né le 12 Mars 1975 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant et domicilié [Adresse 2]

représenté par Maître Anne-sophie LAMY, avocat au barreau de MARSEILLE

A l’issue de laquelle, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2024

* * * * *

EXPOSE DE L’INCIDENT

Monsieur [X] [F] est propriétaire d’une cave et d’un appartement situé au 20ème étage de l’immeuble numéro 10 dépendant du bâtiment B, au sein de l’ensemble immobilier nommé [Adresse 5], sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ces biens sont donnés à bail, et leur gestion locative est confiée au cabinet immobilier SADA.

Reprochant à Monsieur [F] d’avoir installé un chauffe-eau dans un placard commun situé au 21ème étage au droit de son appartement sans autorisation de l’assemblée générale, et d’avoir pour cela percé la dalle du sol pour y faire passer des canalisations, le syndic de l’immeuble l’a mis en demeure de procéder à l’enlèvement du chauffe-eau par LRAR, sans succès.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, a assigné Monsieur [X] [F] devant le tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 3 et 25 b) de la Loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [X] [F] à :

— Retirer le chauffe-eau dont l’installation a été constatée par Maître [U] sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;

— Remettre la dalle du sol en l’état, en procédant au rebouchage des percement réalisés, après avoir soumis un devis d’un homme de l’art à la copropriété pour accord, sous la même astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [X] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [F], aux dépens en ce compris les frais de constats de Maître [U].

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/10662.

Par conclusions d’incident notifiées au RPVA le 29 juin 2023, actualisées notamment par des conclusions d’incident n°5 signifiées le 15 janvier 2024, soutenues oralement à l’audience et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [F] a saisi le juge de la mise en état aux fins de :

Vu les articles 9, 117, 120, 122 et 789 du Code de procédure civile

Vu l’article 55 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu I 'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 42 alinéa 1 de n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la présente instance

Vu l’article 2227 du code civil et l’article 18 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

IN LIMINE LITIS

Prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 25 octobre 2022 à la requête du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] à Monsieur [X] [F].

SUBSIDIAIREMENT

Déclarer l’action du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à l’encontre de Monsieur [X] [F] prescrite sur le fondement de l’article 42 alinéa I de n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la présente instance

A titre infiniment subsidiaire

Déclarer l’action du Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à l’encontre de Monsieur [X] [F] prescrite sur le fondement de l’article 2227 du Code civil

DANS TOUS LES CAS

Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Monsieur [X] [F] une somme de 2000,00 Euros à titre de dommages et intérêts.

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] à payer à Monsieur [X] [F] une somme de 2000,00 Euros au titre de l’Article 700 du Code de procédure civile.

Rappeler, en tant que de besoin, que Monsieur [X] [F] devra être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en ce compris les frais de constat d 'huissier, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Condamner le Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident n°4 notifiées au RPVA le 7 décembre 2023, soutenues oralement à l’audience et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

REJETER toutes les demandes de Monsieur [F] ;

CONDAMNER Monsieur [X] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [F], aux dépens en ce compris les frais de constats de Maître [U].

L’affaire a été fixée à l’audience d’incident du 20 septembre 2023 puis renvoyée à plusieurs reprises et finalement évoquée à l’audience du 1er février 2024.

La décision a été mise en délibéré au 4 avril 2024.

MOTIFS

L’article 789 du code de procédure civile énonce que " lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

(…)

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

Sur la nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir du syndic

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version modifiée par le décret du 18 septembre 2019 applicable en l’espèce, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’Assemblée Générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du Syndic à agir en justice.

L’article 117 du code de procédure civile dispose quant à lui que " constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice,

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ".

Ainsi, l’absence de pouvoir donné au syndic constitue une irrégularité de fond qui rend nulle l’action intentée en justice au nom du syndicat.

Il est par ailleurs constant que l’autorisation donnée au syndic doit être claire et précise et manifester l’intention de la copropriété d’agir en justice à l’encontre de personnes désignées et en vue d’un objet déterminé. Toutefois, il n’est pas exigé que les personnes contre lesquelles l’autorisation d’ester est donnée soient nommément mentionnées dès lors que leur identité est déterminable. Ainsi, le mandat d’ester contre le propriétaire d’un lot vaut aussi à l’égard de son nouveau propriétaire.

En l’espèce, Monsieur [F] soutient que l’autorisation donnée au syndic pour agir en justice afin d’obtenir l’enlèvement du chauffe-eau serait irrégulière en ce qu’elle ne vise pas l’actuel propriétaire du lot, Monsieur [F], et que son objet exact ne serait pas suffisamment précis.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mars 2021 que la résolution n°37 ayant autorisé le syndic à ester en justice est libellée de la manière suivante :

«  RESOLUTION N°37 : Mandat d’ester contre Mme [G] [F] pour l’obliger à déplacer dans son appartement son cumulus qui se trouve actuellement dans les parties communes. Article 24

L’assemblée générale donne mandat d’ester au syndic, le cabinet CITYA PARADIS, contre Mme [G] [F] propriétaire du lot n° 5780 sur l’entrée B10 au 20e étage pour l’obliger à déplacer dans son appartement son cumulus qui se trouve actuellement dans les parties communes au niveau du dernier étage dans la gaine vide ordure de l’entrée B10, et à remettre en état le local. "

Contrairement à ce que soutient Monsieur [F], il résulte de cette résolution, de manière suffisamment claire et précise, que le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre du propriétaire d’un lot déterminé, à savoir le « lot numéro 5780 sur l’entrée B10 au 20ème étage ».

Le propriétaire du lot concerné par cette autorisation était donc tout à fait identifiable, et le fait que le nom de Madame [G] [F], ancienne propriétaire, soit visé au sein de la résolution importe peu dès lors que celle-ci était mentionnée en sa qualité de propriétaire de ce lot, et que c’est bien Monsieur [F], propriétaire actuel, qui a été assigné.

L’objet de l’autorisation donnée apparait par ailleurs tout à fait clair s’agissant d’une action visant à obtenir le déplacement d’un chauffe-eau qui aurait été irrégulièrement installé dans les parties communes et la remise en état de celles-ci, la loi n’exigeant aucunement que soit précisée que l’étendue de l’autorisation donnée s’agissant des voies de recours.

Les remarques formulées quant à l’absence de mention du préjudice dont il est demandé réparation sont en outre inopérante dès lors qu’aucune demande indemnitaire n’est formulée par le syndicat au sein de son assignation.

L’autorisation donnée au syndic pour agir en justice à l’encontre du propriétaire du lot n°5780 de la copropriété pour obtenir l’enlèvement du chauffe-eau et la remise en état des parties communes est donc régulière et permettait à celui-ci d’assigner valablement Monsieur [F].

L’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation sera donc rejetée.

Sur l’irrecevabilité de l’action du fait de la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ces dispositions sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété, entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018.

Antérieurement, cet article précisait que sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de cette loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Par ailleurs, en vertu de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que la demande de démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, fut-elle réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire, est une action réelle qui se prescrit par trente ans.

En revanche, la demande de remise en état effectuée suite à des travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en partie privative, affectant l’aspect extérieur ou les parties communes de l’immeuble sans notion d’appropriation, est une action personnelle soumise à la prescription quinquennale.

En l’espèce, il résulte des termes de l’assignation que l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur [F] vise à obtenir sa condamnation à retirer un chauffe-eau installé dans un local sus-jacent à son appartement et alimentant ce dernier, local dont il n’est pas contesté qu’il constitue une partie commune de l’immeuble. La remise en état de la dalle de sol du local, percée pour permettre le passage des canalisations jusqu’à l’appartement, est également sollicitée.

Pour connaitre le délai de prescription applicable à cette action, il est nécessaire de déterminer si elle s’analyse en une action réelle visant à faire cesser une appropriation des parties communes ou si elle constitue une action personnelle ayant pour objectif de sanctionner la réalisation sans autorisation de travaux affectant les parties communes sans notion d’accaparement de celles-ci.

Selon le procès-verbal de constat d’huissier dressé à la demande du syndicat ainsi que les photographies et plans versés par le défendeur, l’équipement litigieux consiste en un chauffe-eau de type cumulus qui a été installé au sein du local vide-ordure de l’immeuble, accessible depuis le palier du 21ème étage. Ce cumulus, fixé au mur à l’intérieur du local, se situe dans une partie de celui-ci fermée par une cloison en maçonnerie et par une porte, qualifiée de « petit réduit » au sein du procès-verbal de constat. Il alimente l’appartement de Monsieur [F], situé à l’étage inférieur, au moyen de canalisations qui passent à travers la dalle maçonnée située au sol, percée à cette fin, et aboutissent au niveau de la salle d’eau du logement.

Il s’agit donc d’une installation pérenne ayant nécessité des travaux importants notamment pour percer la dalle maçonnée de l’immeuble, et non de simples aménagements légers et facilement démontables. Elle témoigne ainsi d’un véritable empiètement sur les parties communes avec appropriation de celles-ci, et ce d’autant plus qu’elle a été effectuée dans une partie du local qui a été cloisonnée et séparée du reste de celui-ci.

L’action tendant à la démolition de cet équipement installé en partie commune et à la remise en état des lieux par la suppression d’un empiétement ne peut donc que constituer une action immobilière réelle qui se prescrit par trente ans, contrairement à ce que soutient Monsieur [F].

Le fait que le syndicat vise, dans son assignation, l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux travaux affectant les parties communes n’est pas de nature à modifier la nature réelle de cette action, dès lors que la formulation des demandes du syndicat démontre bien une volonté de faire cesser un accaparement des parties communes et d’obtenir leur restitution au profit de la copropriété.

Le caractère réel de l’action est donc établi.

S’agissant de son point de départ, il a été rappelé que l’article 2227 du code civil fixe celui-ci au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or, en l’espèce, Monsieur [F] démontre que l’installation litigieuse comprenant le cumulus et les canalisations est en place au sein du local commun depuis 1978 au moins. En effet, le mandat de gestion locative signé le 1er janvier 1978 par les auteurs de Monsieur [F] relativement à l’appartement, mentionne que celui-ci est composé, notamment, d’une « dépendance à l’étage supérieur avec cumulus pour l’eau chaude ». L’authenticité de ce document, fourni en original à l’audience, n’est plus contesté par le syndicat.

L’ancienneté de l’installation est en outre corroborée par l’attestation d’un autre copropriétaire, Monsieur [J] [W], dont il est justifié qu’il a lui-même acquis son appartement en 1967, et qui témoigne que " l’installation du cumulus dans le local d’arrivée du vide-ordure du bâtiment B10 a été réalisé avant la livraison de l’appartement neuf à Madame [Y] [G] en fin d’année 1969 ".

Elle est encore confirmée par plusieurs courriers adressés par le cabinet SADA au syndic antérieurement à la présente instance en 2019 et 2020, qui indiquent également que cette installation est présente « depuis l’origine », soit depuis plus de trente ans dans les parties communes, et plus précisément « dans une remise (installée par le promoteur) sur le toit au-dessus du logement loué ».

Le syndicat des copropriétaires ne produit strictement aucun élément de nature à démontrer que l’installation du cumulus litigieux et des canalisations aurait eu lieu à une date ultérieure, et encore moins qu’elle lui aurait été cachée, ce qu’il se contente d’affirmer sans verser un quelconque élément de preuve à l’appui de ses allégations.

L’attestation de Madame [V], employée du syndic, indiquant qu’elle a constaté la présence du chauffe-eau dans le local le 26 septembre 2019 alors que celle-ci était « non connue » est en particulier tout à fait insuffisante à démontrer que cette installation aurait été effectuée récemment et/ou qu’elle aurait été dissimulée au syndicat, alors qu’aucune pièce n’est produite en ce sens qui établirait que des travaux plus récents d’installation du chauffe-eau auraient été effectués au sein du local et à quelle date, ou que la présence de l’installation en partie commune n’aurait pu être découverte du fait du caractère inaccessible du local. A cet égard, il sera relevé que le syndicat, qui prétend dans ses dernières conclusions que celui-ci était fermé à clé, n’en justifie par aucun élément et ne précise pas qui aurait détenu les clés de cette partie commune.

Il est en outre manifeste, s’agissant d’un local vide-ordure, que celui-ci était accessible au moins pour les visites de maintenance, a fortiori dans un immeuble relevant de la législation sur les Immeubles de Grande Hauteur dans lequel des contrôles réguliers des parties communes sont effectués.

Cette affirmation du caractère inaccessible du local est en outre contredite par les propres affirmations du syndicat qui indique dans ces conclusions avoir prétendument découvert le chauffe-eau litigieux à l’occasion d’une « visite fortuite », ce qui témoigne du fait qu’il était parfaitement accessible.

Le requérant ne rapporte donc pas la preuve qu’il aurait été empêché d’agir pour obtenir l’enlèvement de cette installation, ce qui justifierait le report du point de départ du délai de prescription.

Il ne prouve pas davantage que malgré la présence ancienne de l’installation, des travaux plus récents visant à changer le cumulus auraient été effectués, ce qu’il se borne à affirmer en indiquant qu’un chauffe-eau « ne peut être resté le même depuis 50 ans » sans en justifier.

Enfin, il doit être précisé à toutes fins utiles que l’argument soulevé par le syndicat tenant au fait que l’enlèvement du chauffe-eau aurait été exigé par la sous-commission départementale de sécurité incendie des IGH n’est pas établi à la lecture du procès-verbal de visite de cette commission, qui ne fait état d’aucune non-conformité relative à la présence du cumulus mais sollicite seulement l’enlèvement de « tout potentiel calorifique des gaines techniques » en visant spécifiquement les moquettes, tapisseries, plantes, cadres et meubles.

Il doit ainsi être considéré qu’il est établi par les pièces produites que le chauffe-eau litigieux ainsi que ses canalisations ont été installés dans le local commun au plus tard le 1er janvier 1978, date à laquelle le mandat de gestion locative de l’appartement mentionne expressément cette installation, et que le syndicat disposait donc ou aurait dû disposer, à cette date, des éléments nécessaires à l’exercice d’une action visant à faire cesser cette atteinte aux parties communes.

Le délai de prescription trentenaire a donc commencé à courir le 1er janvier 1978 au plus tard pour expirer le 1er janvier 2008.

L’action engagée par assignation du 25 octobre 2022 est donc prescrite et les demandes du syndicat seront par conséquent déclarées irrecevables.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [F]

Dans le cadre de ses conclusions d’incident, Monsieur [F] formule une demande visant à ce que le syndicat soit condamné à lui verser la somme de 2000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au motif qu’il aurait commis une faute dans l’exercice de son action en justice, lui ayant causé en préjudice moral et d’anxiété.

Cette demande apparait toutefois se heurter à des contestations sérieuses en l’absence de débats au fond permettant d’apprécier l’existence d’un éventuel abus dans l’exercice par le syndicat de son droit d’agir en justice.

Elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, dont l’ensemble des demandes principales a été jugé prescrit, supportera la charge des dépens.

Il devra également verser à Monsieur [F] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le défendeur sera dispensé de participation à la dépense commune au titre des frais de procédure, en ce compris les frais de constat d’huissier exposés par le syndicat.

PAR CES MOTIFS

Par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE Monsieur [X] [F] de sa demande visant à déclarer nulle l’assignation lui ayant été délivrée le 25 octobre 2022 par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], pour défaut d’habilitation du syndic ;

DECLARE prescrite l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, visant à obtenir la condamnation sous astreinte de Monsieur [X] [F] à retirer le chauffe-eau dont l’installation a été constatée en partie commune par Maître [U] et à remettre la dalle du sol en l’état en procédant au rebouchage des percement réalisés ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [X] [F] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, aux dépens de la présente instance ;

DIT que Monsieur [X] [F] sera dispensé de participation à la dépense commune de la copropriété au titre des frais de procédure.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe de la 3ème Chambre Civile Section A2 du tribunal judiciaire de Marseille le quatre avril deux mille vingt quatre

Le GreffierLe Juge de la mise en état