CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/00095 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DIP7

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2026

DEMANDEUR

Monsieur [H] [T]

né le 08 Février 1956 à [Localité 11], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christophe DALMET, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Jukoh TAKEUCHI, avocat au barreau de CHARTRES, avocat plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [X], [F] [V]

né le 20 Juillet 1983 à [Localité 8], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thomas SALAUN, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant et M^e Laura AUBERY, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Copie numérique de la minute délivrée

le : 06 février 2026

à

M^e Laura AUBERY

M^e Christophe DALMET

M^e Thomas SALAUN

M^e Jukoh TAKEUCHI

PROCEDURE

Clôture prononcée : 18 novembre 2025

Débats tenus à l’audience publique du 25 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 février 2026 avancé au 06 février 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte reçu par Maître [S] [R] le 18 novembre 2022, Monsieur [H] [T] a consenti, au profit de Monsieur [X] [V] une promesse unilatérale de vente portant sur des parcelles de terre situées [Adresse 13] et cadastrées section [Cadastre 9] à n°[Cadastre 2] et n°[Cadastre 4], n°[Cadastre 5], n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 7] moyennant le prix de 1 265 000 euros, outre les honoraires de l’intermédiaire.

La promesse a été consentie sous conditions suspensives particulières de l’obtention d’un permis d’aménager pour des habitats de loisirs et de prêts bancaires d’un montant maximal de 6 000 000 euros, d’une durée maximale de remboursement de 36 mois et aux taux d’intérêt maximal de 3,00 % hors assurance, le délai de la promesse expirant le 02 octobre 2023 avec une indemnité d’immobilisation fixée à 126 500 euros.

Reprochant à Monsieur [X] [V] de ne pas avoir justifié de l’obtention d’un permis d’aménager ni de demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse dans le délai imposé, Monsieur [H] [T] l’a fait assigner, par exploit du 18 janvier 2024, devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins de le voir condamner à lui verser l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente, outre les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 24 avril 2025, Monsieur [H] [T] demande au tribunal, au visa des articles 1101 et 1304-3 du code civil, de :

— déclarer Monsieur [H] [T] recevable et bien fondé en ses demandes.

En conséquence,

— juger que Monsieur [X] [V] ne justifie pas avoir déposé une demande de permis d’aménager dans les délais et conformément à l’opération envisagée,

— juger que Monsieur [X] [V] ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt dans les délais et conforme aux termes prévus dans la promesse de vente,

— juger que Monsieur [X] [V] sera tenu au paiement de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [H] [T] la somme globale de 123.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, déduction faite de la somme de 3.000 € déjà réglée par lui,

— dire que la somme de 3.000 € séquestrée entre les mains du notaire sera remise à Monsieur [H] [T],

— condamner Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [X] [V] aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [H] [T] fait valoir que Monsieur [X] [V] n’a pas justifié avoir effectué les démarches nécessaires, empêchant, de son fait, la réalisation des conditions suspensives d’obtention d’un permis d’aménager et de financement.

Il précise que l’attestation de refus de prêt communiquée par Monsieur [X] [V] ne permet pas de déterminer la date à laquelle la demande de prêt a été déposée auprès de l’établissement bancaire ni d’en connaître les conditions qui doivent être conformes à celles de la promesse.

Se fondant sur les dispositions de l’article 1304-3 du code civil, il estime que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie du fait du manquement fautif de Monsieur [X] [V], de sorte qu’il est fondé à solliciter sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 17 novembre 2025, Monsieur [X] [V] demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter Monsieur [H] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— réduire la clause pénale de 10 % à de plus justes proportions.

En tout état de cause,

— ordonner la restitution de la somme de 3 000 euros en séquestre,

— condamner Monsieur [H] [T] aux entiers dépens,

— condamner Monsieur [H] [T] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [V] soutient que les conditions suspensives et plus précisément celle relative à l’obtention de prêts ont défailli du fait du refus du prêt, de sorte qu’il n’est pas redevable d’une indemnité d’immobilisation.

En réponse aux écritures de Monsieur [H] [T] et à titre subsidiaire, il prétend que le manquement du bénéficiaire à ses obligations contractuelles est sanctionné non pas, par une indemnité d’immobilisation laquelle est indépendante de toute faute, mais par la clause pénale stipulée à la promesse qui prévoit le paiement de la somme de 126 500 euros à titre de dommages et intérêts, somme qui peut être réduite dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil.

Monsieur [X] [V] sollicite que la somme sollicitée au titre de cette clause soit réduite à de plus justes proportions, Monsieur [H] [T] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire, intervenue initialement avec effet différé à la date du 25 mars 2025 selon ordonnance du 26 février 2025, est intervenue avec effet différé à la date du 18 novembre 2025 selon ordonnance du 08 octobre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience de juge unique du 25 novembre 2025.

Le délibéré a été fixé au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes de dire, donner acte ou constater n’ayant aucune valeur juridique, la juridiction n’est pas tenue d’y répondre ne s’agissant pas de prétentions véritables.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 alinéa 1er du code civil prévoit que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Monsieur [H] [T] se prévaut de la défaillance des conditions suspensives d’obtention d’un permis d’aménager et de prêt du fait de Monsieur [X] [V] pour solliciter le versement, à son profit, de l’indemnité d’immobilisation.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre de la promesse de vente du 18 novembre 2022 assortie de conditions suspensives qui auraient défailli, impose d’analyser les clauses contractuelles la régissant.

A. Sur la défaillance des conditions suspensives du fait de Monsieur [X] [V]

Le paragraphe « CONDITIONS SUSPENSIVES » stipule que « La promesse est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives telles qu’indiquées ci-après.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du Code civil, à partir de cet accomplissement les obligations contractées produisent leurs effets.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt et ce aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. (…)».

— S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager

Il est mentionné que le bénéficiaire doit justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis d’aménager avant le 1er mars 2023 pour se prévaloir de cette condition suspensive. Il peut également renoncer à s’en prévaloir. La sanction prévue à défaut de renonciation et en l’absence de l’octroi de ce permis, est la caducité de la promesse de vente.

Monsieur [X] [V] ne produit aucun justificatif de dépôt d’un dossier avant la date butoir ni de courrier de renonciation.

Partant, la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager a défailli par la faute de Monsieur [X] [V] qui n’a effectué aucune démarche.

Il y a lieu d’en déduire que la condition suspensive doit être réputée accomplie en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées, sa non-réalisation étant imputable au bénéficiaire de la promesse.

— S’agissant de la condition suspensive d’obtention de prêts

La clause est rédigée comme suit :

« Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

. Que leur montant total soit d’un maximum de SIX MILLIONS D’EUROS (6.000.000,00 EUR),

. Que les taux fixes d’intérêts, hors assurance, solt d’un maximum de 3% hors assurance,

. Que la durée maximale de remboursement soit de 36 mois.

. Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 1er septembre 2023. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard le dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [10] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquis au PROMETTANT.

(…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts auprès et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. (…) »

Il ressort de cette clause qu’il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a bien sollicité un ou des prêts conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et de se prévaloir du refus de ce financement dans un certain délai pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive.

Les caractéristiques financières des prêts définies dans la promesse prenaient en compte le financement du projet global de Monsieur [X] [V] à savoir l’acquisition des parcelles, objet de la promesse de vente, et la réalisation d’habitats de loisirs avec dépendances.

Monsieur [X] [V] produit en tout et pour tout une attestation de refus de financement du CREDIT LYONNAIS daté du 24 février 2023 qu’il convient de confronter aux caractéristiques définies dans la promesse.

Il apparaît ainsi que Monsieur [X] [V] a déposé une demande de financement pour un montant de 1 265 000 euros pour une durée de 240 mois avec un différé de 36 mois.

Il y a lieu de constater, outre le fait que le financement demandé se cantonne à celui des parcelles et que la durée de remboursement sollicitée est supérieure à 36 mois, que cette attestation ne mentionne pas le taux d’emprunt.

Dès lors, la preuve d’une demande de prêts conformes aux stipulations de la promesse n’est pas rapportée.

Il s’ensuit que la condition suspensive d’obtention d’un prêt a défailli du fait de Monsieur [X] [V] qui n’a pas justifié avoir accompli les démarches nécessaires pour l’obtention des prêts et qu’elle est, en conséquence, réputée réalisée en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées.

B. Sur l’indemnité d’immobilisation

La clause « Indemnité d’immobilisation » insérée dans la promesse de vente prévoit que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 126 500 € dont la somme de 3 000 euros sera déposée à la comptabilité du notaire rédacteur.

Elle prévoit également concernant la somme de 3 000 euros que « Le sort de cette somme, en ce compris celui des intérêts produits par elle le cas échéant, sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

a) Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b) Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

c) Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués, dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le notaire soussigné conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de UN MILLION DEUX CENT VINGT-TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (1.223.500,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à la verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE ne signerait pas l’acte de vente, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

La clause d’immobilisation prévue par la promesse indemnise le préjudice subi par le promettant du fait de l’immobilisation de son bien.

Dès lors que les conditions suspensives d’obtention d’un permis d’aménager et de prêts par Monsieur [X] [V] sont réputées accomplies comme établi précédemment, et que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque en l’absence de levée de l’option par Monsieur [X] [V] le 02 octobre 2023, les conditions tenant à l’application de la clause d’indemnité d’immobilisation sont réunies.

Monsieur [H] [T] justifie avoir mis en demeure Monsieur [X] [V] par lettre recommandée du 27 novembre 2023 de verser l’indemnité d’immobilisation.

Monsieur [H] [T] est ainsi fondé à réclamer la condamnation de Monsieur [X] [V] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 126 500 euros.

Monsieur [X] [V] sollicite, à titre subsidiaire, que le montant soit réduit à de plus justes proportions en application de l’article 1231-5 du code civil estimant que la demande de Monsieur [H] [T] n’est pas fondée sur la clause d’indemnité d’immobilisation mais sur la clause pénale insérée à l’acte qui est susceptible de réduction par le juge.

Il lui sera rétorqué qu’en l’absence de levée d’option par le bénéficiaire, les conditions de mise en œuvre de la clause pénale intitulée « STIPULATION DE PENALITE COMPENSATOIRE » ne sont pas remplies et qu’aucune pénalité ne peut lui être réclamée.

Ce développement permet de démontrer à Monsieur [X] [V] que Monsieur [H] [T] s’est fondé à juste titre sur la clause d’indemnité d’immobilisation pour solliciter sa condamnation au paiement.

Monsieur [X] [V] sera donc débouté de sa demande de réduction de la somme due au promettant.

Et il convient de faire droit à la demande de Monsieur [H] [T] et d’ordonner à Maître [S] [R], notaire à [Localité 12], de lui remettre les fonds séquestrés au titre d’une partie de l’indemnité d’immobilisation à savoir la somme de 3 000 euros.

Et il convient de condamner Monsieur [X] [V] à verser à Monsieur [H] [T] la somme de 123 500 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation.

II. Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [V] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [T] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [X] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros à ce titre.

— sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il conviendra de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendu en premier ressort :

Ordonne la remise de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 3 000 euros versé par Monsieur [X] [V] à l’office notarial de Maître [S] [R], à Monsieur [H] [T],

Condamne Monsieur [X] [V] à verser à Monsieur [H] [T] la somme de 123 500 euros au titre du surplus de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 18 novembre 2022,

Déboute Monsieur [X] [V] de sa demande de réduction de la somme due à Monsieur [H] [T],

Condamne Monsieur [X] [V] aux entiers dépens,

Condamne Monsieur [X] [V] à payer à Monsieur [H] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT