TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/00773 – N° Portalis DB2B-W-B7I-ELTJ

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[B] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne BACARAT, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Z] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe GACHASSIN, avocat au barreau de TARBES substitué par M^e Joël PERES, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [B] [X] a donné à bail à Madame [Z] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] par contrat en date du 04 juin 2019, ayant pris effet le 1er juillet 2019, pour un loyer mensuel de 500 € et 30 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 janvier 2024 pour un montant en principal de 4 189,09 €.

Monsieur [B] [X] a ensuite fait assigner Madame [Z] [V] par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 11 juin 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 23 septembre 2025, Monsieur [B] [X] – représenté par Maître Anne BACARAT – par ses dernières écritures auxquelles il se rapporte, demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [V] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 13 740,52 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, la somme de 480 € au titre de l’évacuation des déchets, 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [B] [X] précise que Madame [Z] [V] n’a ni transmis au bailleur le justificatif de l’assurance habitation, ni régularisé le règlement des loyers et charges dans le délai légalement imparti suite à la délivrance du commandement par commissaire de justice. Il ajoute qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties concernant une quelconque dispense de règlement du loyer et des charges.

Bien que Monsieur [B] [X] reconnaisse que Madame [Z] [V] ne réside plus dans les lieux depuis plusieurs mois, il affirme que cette dernière ne lui a jamais restitué les clés afin de mettre un terme au bail d’un commun accord. Il ajoute que, lors de son déménagement, la défenderesse aurait entreposé des déchets dans les parties communes dont elle devra supporter le coût de l’évacuation.

*

En défense, Madame [Z] [V] – représentée par Maître Philippe GACHASSIN – sollicite du Juge des contentieux de la protection, par ses dernières écritures auxquelles elle se rapporte, qu’il :

— déboute Monsieur [B] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamne Monsieur [B] [X] à lui verser la somme de 4 200 € à titre de dommages et intérêts,

— condamne Monsieur [B] [X] aux entiers dépens.

Madame [Z] [V] affirme qu’un accord serait intervenu entre les parties concernant la suspension du loyer pendant quatre à cinq mois, durée nécessaire à la réalisation de travaux sans lesquels la locataire estime que les désagréments subis étaient incompatibles avec une jouissance paisible des lieux.

La défenderesse ajoute qu’en toute hypothèse, le bailleur ne communique aucun élément permettant de justifier le montant des sommes réclamées et particulièrement des charges locatives.

Elle affirme enfin avoir restitué les clés du logement au mois de juin 2024, ce dont le bailleur aurait été informé par message. Elle en conclut qu’aucune somme ne pourrait lui être réclamée à compter de cette date au titre de l’arriéré locatif.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 07 juin 2024 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mars 2024. Si cette saisine est manifestement intervenue moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 15 avril 2024, force est de constater que l’article 24 I avant dernier alinéa de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’impose aucun délai au bailleur personne physique pour réaliser ce signalement.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 04 juin 2019 contient une clause résolutoire (article XI.- CLAUSE RESOLUTOIRE) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 janvier 2024, pour la somme en principal de 4 189,09 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

L’expulsion de Madame [Z] [V] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Monsieur [B] [X] produit un décompte estimant que Madame [Z] [V] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 13 740,52 € à la date du 10 juin 2025.

Madame [Z] [V] conteste cette demande, estimant que le bailleur ne communique aucun élément permettant de justifier le montant des sommes réclamées et particulièrement des charges locatives.

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Monsieur [B] [X] produit au soutien de sa demande :

— le contrat de bail en date du 04 juin 2019 (pièce 1 demandeur) fixant le montant du loyer à 500 € et le montant des provisions sur charges à 30 €,

— un décompte des sommes dues au titre de l’année 2023 (pièce 3 demandeur),

— un décompte total des sommes dues au titre de l’arriéré locatif jusqu’au 10 juin 2025 (page 3 des conclusions du demandeur).

En défense, bien qu’affirmant avoir restitué les clés du logement loué au mois de juin 2024, ce qui aurait été confirmé par écrit, Madame [Z] [V] ne produit aucune pièce susceptible d’en justifier. Cette restitution des clés n’a pas, non plus, été confirmée par le bailleur lors d’une précédente audience.

Force est donc de constater que Madame [Z] [V] échoue à rapporter la preuve de la libération des lieux et de la restitution des clés. Elle est donc toujours officiellement locataire du logement et doit s’acquitter les loyers jusqu’à reprise effective du bien par le bailleur.

Dans ces conditions, Madame [Z] [V] sera condamnée à verser à Monsieur [B] [X] la somme suivante au titre de l’arriéré locatif des années 2023 à 2025, déduction faite des versements de la CAF et de la locataire au cours de l’année 2023 :

(500 * 12) + (500 * 12) + (500 * 6) – 4 443 – 133 = 10 424 €

avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 189,09 € à compter du commandement de payer (29 janvier 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Madame [Z] [V] sera également condamnée au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de Monsieur [B] [X] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 530 € et non indexée.

Sur les charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

L’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [B] [X] produit au soutien de sa demande :

— une facture VEOLIA en date du 04 avril 2023 concernant un logement sis « [Adresse 4] » (pièce 4-1 demandeur),

— plusieurs verso de factures VEOLIA modifiés manuellement (pièces 4-2 et 4-3 et 5 demandeur).

En l’espèce, tout d’abord, force est de constater que l’unique facture VEOLIA produite ne concerne pas l’adresse postale du bien loué.

Ensuite, les verso de factures modifiés manuellement ne concernent que les années 2023 et 2024 alors que la demande relative à l’arriéré de charges locatives remonte à l’année 2020.

Enfin, Monsieur [B] [X], qui a modifié manuellement les factures d’eau adressées par le fournisseur – ce qui laisse penser que le logement loué ne disposait pas de compteur individuel – échoue manifestement à rapporter la preuve de la consommation réelle de Madame [Z] [V] à ce titre en l’absence de relevé de compteur contradictoire.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [X] sera débouté de sa demande de payement au titre de l’arriéré de charges locatives.

III. SUR LES DEMANDES RECIPROQUES DE DOMMAGES ET INTERETS :

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

De jurisprudence constante, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute et que l’exercice du droit de se défendre en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi de la part des défendeurs ne pouvant se méprendre sur l’existence de leurs droits.

En l’espèce, s’il n’est pas contestable que Monsieur [B] [X] n’a pu relouer son logement depuis le départ des lieux de sa locataire en raison de l’absence de restitution des clés, force est de constater que ce préjudice sera indemnisé par la condamnation au payement à la fois de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation jusqu’à reprise effective du logement.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [X] ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard apporté au règlement de la créance. Il convient donc de débouter ce dernier de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour évacuation des déchets

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du Code civil poursuit : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ».

La mise en jeu de la responsabilité civile suppose la réunion de trois conditions : un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, Monsieur [B] [X] produit au soutien de sa demande :

— des photographies censées avoir été prises dans les parties communes du bien immobilier litigieux (pièce 7 demandeur),

— un devis n°2024/11 établi le 10 décembre 2024 par le TRANSPORT DES LYS concernant l’évacuation de déchets pour la somme totale de 480 € TTC (pièce 6 demandeur).

Force est cependant de constater que Monsieur [B] [X] échoue à rapporter la preuve de l’imputabilité de ces dépôts d’objets dans les parties communes à Madame [Z] [V], cette dernière ne reconnaissant d’ailleurs pas en être à l’origine.

Dans ces conditions, Monsieur [B] [X] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour remboursement du devis d’évacuation d’encombrants.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou sa santé, d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son obligation principale un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Il résulte de ces deux articles qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation du bailleur de procurer au preneur une jouissance paisible est très étendue et ne cesse qu’en cas de force majeure (voir notamment Cass. 3ème civ 29 avril 2009). Dès lors, le fait pour le bailleur d’avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l’exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass. 3ème civ 08 mars 2018).

De jurisprudence constante, est retenu à titre de preuve du trouble de jouissance, le rapport du technicien des services sanitaires ARS, un constat d’huissier circonstancié établissant l’existence du désordre et du trouble de jouissance ou un rapport d’expertise caractérisant l’existence d’un dommage.

En l’espèce, Madame [Z] [V] ne produit aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts. Force est donc de constater qu’elle échoue à rapporter la preuve à la fois des éventuels désordres qui auraient affecté le logement et du préjudice qui est aurait découlé.

Madame [Z] [V] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024, de l’assignation du 15 avril 2024 et de sa notification à la Préfecture le 18 avril 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [X], Madame [Z] [V] sera condamnée à lui verser une somme de

800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 juin 2019 entre Monsieur [B] [X] et Madame [Z] [V] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [B] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à Monsieur [B] [X] la somme de 10 424 € (dix mille quatre cent vingt-quatre euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 10 juin 2025, incluant un dernier appel de 500 € pour le mois de juin 2025 et un dernier versement CAF de 380 € enregistré pour le mois de décembre 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024 sur la somme de 4 189,09 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer à Monsieur [B] [X] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 530 € (cinq cent trente euros) ;

DEBOUTE Monsieur [B] [X] de ses demandes de dommages et intérêts;

DEBOUTE Madame [Z] [V] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 janvier 2024, de l’assignation du 15 avril 2024 et de sa notification à la Préfecture le 18 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [V] à verser à Monsieur [B] [X] une somme de 800 € (huit cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge