Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal

le 17 DECEMBRE 2025

Dans l’affaire :

N° RG 23/02236 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EJIY

NAC : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

DEMANDEUR(s) :

S.A.R.L. GRAND HOTEL MODERNE [A] immatriculée au RCS de Tarbes sous le n°495 018 186 , prise en la personne de son représentant légal,

2 Rue Sainte Marie

65100 LOURDES

représentée par la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

DEFENDEUR(s) :

S.A.R.L. JMDA

immatriculée au RCS de TARBES sous le n° 510 174 287, prise en la personne de son représentant légal

2 Rue Sainte Marie

65100 LOURDES

représentée par la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 09 Octobre 2025 présidée par VRAIN Anaïs, Vice-présidente, statuant à Juge unique, Assistée de VERNIERES Catherine, Cadre Greffier.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 17 DECEMBRE 2025 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 31 janvier 1979, la société GRAND HOTEL MODERNE ET MAGASIN [A] FRERES a donné à bail à [Y] et [D] [Z] un local à usage exclusif de café, sis à LOURDES, 2 rue Sainte-Marie (65100), pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 1979 pour se terminer le 31 mars 1988, moyennant un loyer annuel de 11.000 francs hors taxes.

Le bail initial a fait l’objet de deux renouvellements à la demande du preneur, que le bailleur a acceptés, soit pour la dernière fois à compter du 1er avril 2007 pour se terminer le 31 mars 2016.

Par acte authentique du 27 mars 1981, [Y] et [D] [Z] ont cédé leur fonds de commerce à [H] [F] et [X] [G] [W], son épouse, lesquels ont cédé le fonds et le droit au bail à la SARL JMDA, par acte authentique du 29 juin 2012.

Aux termes de ce dernier acte, il est précisé que le bailleur des locaux d’exploitation du fonds cédé est désormais la société GRAND HOTEL MODERNE [A] venant aux droits de la société GRAND HOTEL MODERNE ET MAGASIN [A] FRERES.

Par acte d’huissier délivré le 26 août 2015 à [E] [F], es qualité de gérant de la SARL JMDA, la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] a donné congé au preneur avec offre de renouvellement à compter du 31 mars 2016 aux clauses et conditions du bail initial, sauf en ce qui concerne la destination des locaux et le montant de loyer proposant d’adjoindre l’activité de brasserie à celle de café, seule autorisée jusqu’alors, et en portant le loyer à la somme annuelle de 60.000 € HT, le loyer annuel s’élevant jusqu’alors à la somme de 2.898,50 € H.T soit 3.478,20 € TTC.

Par acte d’huissier du 7 novembre 2017, la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] a assigné la SARL JMDA devant le juge des loyers commerciaux de TARBES afin de voir constater notamment le renouvellement du bail et fixer le loyer du bail renouvelé. Par un jugement avant dire droit du 4 avril 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une mesure d’expertise et désigné pour y procéder [V] [J], qui a déposé son rapport le 14 novembre 2019.

L’affaire a été rappelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 03 mars 2022, puis à celle du 1er septembre. Le 3 novembre 2022, il a ordonné la réouverture des débats, en invitant les parties à régulariser la procédure en notifiant leurs mémoires selon les formes prévues par l’article R.145-26 du code de commerce dans sa version applicable au litige. Dans l’attente de cette régularisation, il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur et l’examen de l’affaire a été renvoyé au fond à l’audience du 5 janvier 2023, puis du 06 avril 2023 puis du 06 juillet 2023, les parties n’étant pas parvenues à un accord.

Par décision du 28 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux s’est déclaré incompétent et a renvoyé le dossier devant le tribunal judiciaire.

Vu les dernières conclusions de la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A], notifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, qui demande au tribunal, au visa des articles L. 145-33, et L 145-34, L. 145-38, L. 145-39, L. 145-57 du code de commerce, de :

Débouter la SARL JMDA de l’ensemble de ses demandes ;Fixer à la somme annuelle de 46.486 € HT le montant du loyer dû par la SARL JMDA à la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] hors charges et hors taxes et ce, à compter du 1er avril 2016 ;Condamner la SARL JMDA à payer à La SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] la somme de 470.745 € TTC au titre des loyers échus pour les années 2016-2017 à 2024/2025, outre le paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers à compter de la demande en fixation de nouveau loyer en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;Condamner la SARL JMDA aux dépens, en ce compris la totalité de la rémunération de l’expert judiciaire, du cout du procès-verbal établi par Maître [I], huissier, le 12 avril 2022, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions de la SARL JMDA, notifiées par voie électronique le 22 août 2025, qui demande au tribunal, au visa des articles L.145-33, L.145-34 et suivants, et R.145-3 et suivants du code de commerce, de :

Débouter la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] de sa demande de déplafonnement de loyer ;La débouter de sa demande de fixation de loyer à hauteur de 46.486,00 € HT ;La débouter de sa demande de condamnation à hauteur de 418 440 € TTC ;En tout état de cause, la condamner au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] aux dépens de l’instance et de ses suites comprenant l’intégralité des frais d’expertise ;Accorder à la SELARL DUALE LIGNEY BOURDALLE le bénéfice des dispositions l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2024, fixant la clôture de l’instruction au 16 septembre 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries à juge unique du 9 octobre 2025, à l’issue de laquelle les parties représentées ont été avisées que la décision était mise en délibéré et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe, le 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le déplafonnement du loyer

Aux termes de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans, antérieure au dernier indice publié.

Aux termes de l’article 1728 du Code Civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

Sur ce, plusieurs critères soulevés par la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] ne caractérisent pas une modification notable justifiant un déplafonnement. En effet, concernant la taxe foncière, il ressort notamment de l’évaluation de l’expert que l’augmentation n’est pas suffisamment significative ni particulièrement brutale, de même les travaux importants de mises aux normes devant être effectués par le bailleur tenant à ses obligations. Il en va de même de l’aggravation des caractéristiques du local, soit la création d’une trappe sans accord du bailleur, qui représente une plus-value pour le bien au vu de la configuration des locaux et qui à ce titre ne justifie pas un déplafonnement.

Cependant, il n’est pas contesté que la destination du bail n’a jamais inclut l’activité de « brasserie », étant limitée à celle de « café », que le rejet d’une demande de résiliation du bail à ce titre ne justifie pas en soi un motif de rejet du déplafonnement, qui est d’une autre nature. L’adjonction dans les faits de cette activité de brasserie, non prévue contractuellement au bail, et non acceptée formellement par le bailleur, doit être considérée comme une modification notable, justifiant le déplafonnement du montant du loyer commercial.

Sur le montant du loyer

Il convient de tenir compte des éléments développés dans le rapport judiciaire contradictoire (ce qui n’est pas le cas du rapport établi par l’expert sollicité par le demandeur qui par ailleurs a pu se rendre sur les lieux mais uniquement comme « simple client ») et de relever que le prix judiciairement ne correspond pas à la valeur du marché.

Tenant compte :

Des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Des éléments de pondération pris en compte par l’expert et reconsidérés après les observations de la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A], et des éléments correspondant à la charte de l’expertise et aux usages en matière de restauration adaptés au cas d’espèce ;Des points de comparaison retenus tenant compte des observations formulées et reconsidérés sous cet angle, intégrant la situation du local, la fréquentation en baisse, l’atout de la terrasse et les spécificités du type d’exploitation ;Il convient de retenir le montant du loyer retenu par l’expert dans le rapport définitif du rapport d’expertise, soit 200 euros annuel du mètre carré, soit un loyer annuel de 20.040 euros hors taxe.

Sur les loyers échus

L’article L145-57 du code de commerce prévoit que le locataire doit continuer à payer le loyer au prix ancien jusqu’à la fixation définitive du nouveau loyer.

Il résulte de l’article L. 145-34 dernier alinéa du code de commerce qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ainsi, en cas de déplafonnement du loyer d’un bail commercial, l’augmentation de loyer ne peut être supérieure de plus de 10 % par an au loyer de l’année précédente, et ce, jusqu’à atteindre la valeur locative fixée judiciairement.

Il résulte des débats que le loyer précédemment acquitté s’élevait à la somme annuelle de 2898 euros hors taxe, que le loyer déplafonné fixé s’élève désormais à la valeur de 20.040 euros hors taxe, qu’il convient en conséquence d’appliquer le lissage prévu par les dispositions de l’article L145-34 et de dire en conséquence que :

pour l’année 2016-2017, l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 289,8 euros portant le loyer à 3187,8 eurospour l’année 2017-2018 l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 318,8 euros portant le loyer à 3506,6 eurospour l’année 2018-2019 l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 350,66 euros portant le loyer à 3857,26 eurospour l’année 2019-2020 l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 385,73 euros portant le loyer à 4242,99 eurospour l’année 2020-2021 l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 424,29 euros portant le loyer à 4667,28 eurospour l’année /2021 2022/ l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 466,73 euros portant le loyer à 5134,01 eurospour l’année 2022-2023 l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 513,40 euros portant le loyer à 5647,41 eurospour l’année 2023-2024 l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 564,74 euros portant le loyer à 6212,15 eurospour l’année /2024/2025 l’augmentation du loyer déplafonné ne pouvait être supérieure à 621,22 euros portant le loyer à 6833,37 eurosEn conséquence, la SARL JMDA devra verser à la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] la somme de 3.935,37 euros au titre des loyers échus pour les années 2016/2017 à 2024/2025, en sus de la TVA y afférent, outre le paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers à compter du 7 novembre 2017, et leur capitalisation en application des dispositions de l’article 1231-6 et 1343-2 du code civil l’article du code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu de la nature de l’affaire et du sens de la décision, il convient de faire masse des dépens et de dire que chacune des parties en supportera la moitié.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de ces dispositions, il convient de condamner la SARL JMDA à payer à la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] la somme de 4.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

FIXE à la somme annuelle de 20.040 euros (VINGT MILLE QUARANTE EUROS) hors charges et hors taxes le montant du loyer dû par la SARL JMDA à la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] pour le local à usage commercial sis au 2 rue Sainte-Marie à LOURDES (65100) et ce, à compter du 1er avril 2016 ;

CONDAMNE la SARL JMDA à payer à la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] la somme de 3.935,37 euros (TROIS MILLE NEUF CENT TRENTE CINQ EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES) au titre des loyers échus pour les années 2016/2017 à 2024/2025, en sus de la TVA y afférent, outre le paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers à compter du 7 novembre 2017, et ordonne leur capitalisation ;

CONDAMNE la SARL JMDA à payer à la SARL GRAND HOTEL MODERNE [A] la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens – comprenant les frais d’expertise et de constat effectué le 12 avril 2022 – et met à la charge pour moitié à chacune des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par la Présidente et par la cadre greffière présente au greffe le 17 DECEMBRE 2025 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe .

La Cadre Gréffière La Présidente