TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/58261 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CUB

N° : 10

Assignation du :

22 Novembre 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

JUGEMENT rendu SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 20 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 6], représentée par sa Maire en exercice

L’Hôtel de Ville, direction des affaires juridiques

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDEUR

Monsieur [X] [O]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 16 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties représentées,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la ville de Paris a fait assigner M. [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1], lot n°44) :

« – CONSTATER les infractions commises par M. [O] ;

— Condamner M. [O] à une amende civile de 50.000 € et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de [Localité 6] conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

— Ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 1], constitutif du lot n° 44, sous astreinte de 9000 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

— Se réserver la liquidation de l’astreinte ;

— Condamner en outre M. [O] au paiement d’une amende civile de 10 000 € sur le fondement de l’article L324-1-1 du code du tourisme Condamner M. [O] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

A l’audience qui s’est tenue le 16 janvier 2025, la ville de [Localité 6], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [O] n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L. 651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

La ville de [Localité 6] verse aux débats une fiche H2 portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 7], lot 44, constitué d’une chambre de 9m2. Cette déclaration a été remplie le 26 septembre 1970 par leurs propriétaires, les consorts [M]. Il y est précisé que le local est occupé par M. [N] et qu’il verse un loyer annuel au 1er janvier 1970 de 580 francs.

Il est dès lors établi que le local situé [Adresse 1], lot n°44 était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Il ressort des pièces produites que M. [O] a loué l’appartement situé [Adresse 1] (lot n°44) dont il est propriétaire et qui ne constitue pas sa résidence principale sur la plateforme Airbnb 52 nuitées en 2022 et 100 en 2023.

Dès lors, M. [O] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant l’appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 651-2 dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location touristique et des commentaires des locataires de passage, que le bien a été proposé à la location au moins du mois de décembre 2022 au mois d’août 2023.

Les relevés de nuitées transmis par la société Airbnb font état de 52 nuitées en 2022 et 100 en 2023.

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat de location touristique fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 95 € la nuitée, la ville de [Localité 6] estimant à 14 440 euros le montant du gain illégal en 2022 et en 2023 alors qu’en appliquant le loyer de référence du quartier pour 9 m² (32,90 euros/m²), une location classique n’aurait rapporté que 1 498 euros (entre le mois de décembre 2022 et le mois d’août 2023).

Il ressort du constat de location touristique que M. [O] a nié louer son bien pour de courtes durées, ayant conclu un contrat de location avec [Z] et [G] [E] [Y] au mois de mai 2023. Toutefois, l’agent assermenté a constaté que le nom de ces personnes n’apparaissait pas sur la boîte aux lettres et qu’à la date du 9 juillet 2024, l’annonce était toujours active sur la plateforme Airbnb. En outre, la DRFIP a, le 13 février 2024, indiqué qu’il n’y avait aucun locataire dans le local litigieux.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par ces locations au regard d’une location classique, de l’absence de collaboration de M. [O] et de l’absence de suppression du compte Airbnb, il convient de fixer l’amende civile à 20 000 euros.

Sur le retour du local à l’habitation

Il résulte des dispositions de l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation que le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

En l’espèce, il ressort du constat de location touristique qu’à la date du 9 juillet 2024 l’annonce pour l’appartement de M. [O] était toujours active sur la plateforme Airbnb.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner le retour à l’habitation du local transformé sans autorisation situé [Adresse 1], lot n°44, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant trois mois, à compter d’un délai de 15 jours suivant la signification de cette décision.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose :

« I.-Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.-Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. […]

V.-Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. »

Il résulte des débats parlementaires que les alinéas 13 à 16 de l’article 51 du projet de loi portant évolution du logement s’inscrivent dans le souhait de responsabiliser le loueur dans le cadre de la location de sa résidence principale, l’alinéa 12 intégrant le plafond de 120 jours et les alinéas 13 à 16, créant un système de sanctions contre les propriétaires ne procédant pas à l’enregistrement de leur logement ou ne transmettant pas à une commune qui le demande le nombre de nuitées louées.

Ainsi, la transmission du nombre de nuitées à la commune, et la sanction qui l’accompagne, ont pour objectif de permettre aux agents de la commune d’identifier une résidence secondaire qui aurait improprement été qualifiée de résidence principale par son propriétaire, lorsque le décompte de nuitées excède quatre mois.

Les amendements proposés permettent d’ailleurs de constater que le paragraphe IV ajouté à l’article L.324-1-1 du code du tourisme ne concerne que l’encadrement de la location des résidences principales en meublé touristique.

Dès lors, la sanction du défaut de transmission du décompte des nuitées à la commune ne peut s’appliquer qu’aux loueurs de résidences principales et non à l’intermédiaire de location.

En l’espèce, le local appartenant à M. [O] qu’il a loué sur la plateforme Airbnb ne constitue pas sa résidence principale.

Dans ces conditions, la demande de la ville de [Localité 6] tendant à la condamnation de M. [O] au paiement d’une amende de 10 000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, le défendeur sera condamné au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, il sera condamné à verser à la ville de [Localité 6] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne M. [O] [X] au paiement d’une amende civile de vingt mille euros (20 000€), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 6] ;

Ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1], lot n°44) ;

Dit que le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation devra intervenir dans le délai de 15 jours suivant la signification de cette décision, et passé ce délai, condamne M. [O] [X] au paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard, pendant 3 mois ;

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Rejette la demande de la ville de [Localité 6] de condamnation de M. [O] [X] au paiement d’une amende civile de 10 000 euros sur le fondement de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Condamne M. [O] [X] aux dépens ;

Condamne M. [O] [X] au paiement de la somme de 2 000 euros à la ville de [Localité 6], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 20 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sophie COUVEZ