TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 27 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00524 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERHW

Prononcé le 27 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 25 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 27 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[V] [O], demeurant [Adresse 2],

[Adresse 2] – [Localité 3]

comparant en personne, assisté de Mme [C] (Conjoint)

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er avril 2022, la SA SEMI a donné à bail à Monsieur [V] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 537,74 €, outre 10 € pour un badge, 65,33 € au titre des provisions sur charges et 40,70 € pour la consommation d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 novembre 2024 pour un montant de 3 019,38 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Monsieur [V] [O] par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Appelé pour la première fois à l’audience du 20 mai 2025, le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 25 novembre 2025, la SA SEMI – représentée par Maître Emmanuel TANDONNET – demande, notamment au visa de la loi du 06 juillet 1989, de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [O] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 5 800,50 €, actualisé à l’audience à la somme de 7 570,75 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 995,08 € et à compter du jugement pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexée, de 200 € de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, 24,30 € de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil, 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

La SA SEMI indique que le payement du loyer courant a été repris et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de payement. Elle ajoute qu’une régularisation des charges est intervenue le 31 octobre 2025, ce qui explique l’augmentation de la dette.

*

En défense, Monsieur [V] [O] comparaît en personne et reconnaît le principe de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le payement du loyer courant, outre le payement de la somme de 50 à 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Le locataire vit en couple. Il perçoit un salaire de 780 € et une allocation adulte handicapé différentielle. Sa compagne travaille ponctuellement ou perçoit l’Allocation de retour à l’emploi.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 mars 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 1er avril 2022 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 019,38 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

La SA SEMI produit un décompte estimant que Monsieur [V] [O] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 570,75 € à la date du 24 novembre 2025.

Force est cependant de constater que ce décompte comprend deux régularisations des charges locatives, à hauteur de 339 € pour l’année 2023 et à hauteur de 482,94 € pour l’année 2024. Or, il n’est nullement justifié du montant de ces régularisations par la production des pièces afférentes.

Dans ces conditions, ces sommes ne pourront pas être imputées à Monsieur [V] [O]. Ce dernier sera donc condamné à verser à la SA SEMI la somme de 6 794,68 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 019,38 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (22 novembre 2024) et à compter de du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [V] [O] sollicite à l’audience la suspension de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de payement à hauteur de 50 à 100 € par mois.

Il ressort du diagnostic social et financier et des débats que Monsieur [V] [O] vit avec sa compagne, Madame [J] [C] et leurs trois enfants mineurs. Le couple perçoit environ 3 000 € de ressources mensuelles en fonction des périodes de travail ou d’inactivité de Madame [C]. Le dernier enfant du couple est né en novembre 2024. La grossesse a été complexe et Madame [C] a délaissé pendant un temps la gestion administrative et financière du foyer dont elle avait la charge.

Le couple est assisté dans ses démarches par une assistante sociale. Un dossier FSL a été refusé. Ils envisagent désormais le dépôt d’un dossier de surendettement.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par la SA SEMI que Monsieur [V] [O] a repris le payement du loyer courant depuis le mois de juin 2025.

La SA SEMI ne s’oppose pas à la demande de délais de payement ainsi formulée.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [V] [O] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [V] [O] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 700,86 € et non indexée.

Sur les dommages et intérêts

(i) Sur la responsabilité contractuelle générale

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SA SEMI justifie d’un préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers, à savoir les frais bancaires liés aux rejets de prélèvement aux mois de juillet, septembre et décembre 2023 ainsi que avril, août et octobre 2024, qu’elle a subi en lien avec le comportement de Monsieur [V] [O].

Monsieur [V] [O] sera donc condamné à verser la somme de 24,30 € à la SA SEMI à titre de dommages-intérêts.

(ii) Sur la responsabilité contractuelle pour retard dans l’exécution d’une obligation de somme d’argent

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas d’un préjudice supplémentaire et indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [V] [O].

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 25 novembre 2024, de l’assignation du 10 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le 11 mars 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Monsieur [V] [O] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2022 entre la SA SEMI et Monsieur [V] [O] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser en deniers ou quittance à la SA SEMI la somme de 6 794,68 € (six mille sept cent quatre-vingt-quatorze euros et soixante-huit centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 24 novembre 2025, incluant un dernier appel de 860,86 € pour le mois d’octobre 2025 et un dernier virement de 594,83 € enregistré le 06 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 3 019,38 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [V] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 50 € chacune et une 24ème mensualité de 5 644,68 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEMI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [V] [O] soit condamné à verser à la SA SEMI une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 700,86 € (sept cent euros et quatre-vingt-six centimes), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser à la SA SEMI la somme de 24,30 € (vingt-quatre euros et trente centimes) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 25 novembre 2024, de l’assignation du 10 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le 11 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [O] à verser à la SA SEMI une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge