TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00057 – N° Portalis DBZL-W-B7K-EA6S

ORDONNANCE DE REFERE N°26/489

DU : 05 Juin 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 05/06/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [M], demeurant 34 rue du Général de Gaulle – 57700 HAYANGE

assistée par M^e Nataly CORVISIER MALTEZEANU, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Madame [S] [J], demeurant 9 rue Pierre Mendès France – 57240 NILVANGE, comparante en personne

Monsieur [T] [J], demeurant 9 rue Pierre Mendès France – 57240 NILVANGE, comparant en personne

Monsieur [V] [K] [R], demeurant 4 rue des Vosges – 57240 NILVANGE, non comparant

Date des débats : 07 Avril 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 23 mars 2023 et avenant du 4 octobre 2023, Mme [P] [M] a donné à bail à M. [V] [K] [R] un appartement meublé à usage d’habitation ainsi qu’un garage sis 4 rue des Vosges à 57240 NILVANGE, moyennant un loyer total mensuel de 650 euros outre une provision de charges de 37 euros.

M. [T] [J] et Mme [Y] [B] se sont portés caution solidaires des engagements du locataire par acte du même jour.

Mme [Y] [B] est décédée le 26 mai 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [P] [M] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 3 et le 4 février 2026, Mme [P] [M] a fait assigner M. [V] [R] et M. [T] [J], ainsi que Mme [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé, aux fins de :

— Condamner solidairement la défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 14.940,41 euros sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— Constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion sans délai de la défenderesse et de tout occupant de son chef ;

— Voir fixer et condamner solidairement la défenderesse à payer une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux sur la base du loyer dû et des charges conventionnelles ;

— Allouer au propriétaire la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la défenderesse en tous les frais et dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la présente assignation et de sa notification au préfet.

À l’audience du 7 avril 2026, la bailleresse a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de l’arriéré locatif à la somme de 17.688 euros avec déduction de 200 euros payé en mars.

Bien que régulièrement assigné, M. [V] [K] [R] n’est ni présent ni représenté.

Mme [P] [M] indique que l’ensemble des parties sont en accord sur le montant de la dette de loyers. Elle ajoute que Mme [S] [C] a été victime de violences conjugales et qu’elle a quitté le logement en octobre 2025, mais que M. [V] [K] [R] occupe toujours les lieux.

Par note en délibéré autorisée à l’audience et reçue au greffe le 20 avril 2026, Mme [P] [M] produit un décompte arrêté au mois d’avril 2026 faisant état d’une somme totale due de 17.488,41 euros, après déduction d’un versement de 200 euros intervenu par virement le 11 mars 2026. Elle produit également une attestation de dévolution successorale suite au décès de Mme [Y] [B].

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Les assignations ayant été délivrées les 3 et 4 février 2026, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 4 février 2026 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 8. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 juin 2025 à Mme [S] [J] et M. [V] [K] [R], pour la somme en principal de 9.990,03 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 août 2025.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Mme [S] [J] étant devenue sans objet suite à son départ du logement en octobre 2025, l’expulsion de M. [V] [K] [R] sera quant à elle ordonnée, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Toutefois, le bailleur sera autorisé à faire procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien.

II. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR

Sur l’acte de cautionnement

Selon l’article 22-1 de la loi n°89-462, «  […] Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En application de ces dispositions, il a été admis que lesdites formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement, sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief et que l’acte de caution peut être établi antérieurement au bail lui-même.

En l’espèce, Mme [P] [M] produit un acte de cautionnement, non daté, signé par M. [T] [J]. L’acte de cautionnement ne contient aucune mention quant au montant maximum de l’engagement. En outre, M. [T] [J] n’a pas apposé la mention prescrite à l’article 2297 du code civil.

En conséquence, l’acte de cautionnement sera déclaré nul et Mme [P] [M] sera déboutée de ses demandes au titre de la condamnation de la caution.

— Sur les charges et loyers impayés

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

La solidarité des co-preneurs est prévue à l’article VII du contrat de bail litigieux.

En l’espèce, le décompte actualisé de la dette locative s’élève au montant de 17.488,41 euros au 7 avril 2026 (mois d’avril 2026 inclus).

Mme [S] [C] et M. [V] [K] [R], non-comparant à l’audience, ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative.

Il est constant qu’aux termes de l’avenant du 4 octobre 2023, Mme [S] [J] a pris à bail le logement litigieux et qu’elle est à ce titre solidairement tenue aux obligations découlant du contrat de bail.

En conséquence, Mme [S] [J] et M. [V] [K] [R] seront condamnés solidairement à verser à Mme [P] [M] cette somme de 17.488,41 euros, à titre provisionnel, à compter de la présente ordonnance.

— Sur l’indemnité d’occupation

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En l’espèce, s’il est constant que Mme [S] [J] a quitté le logement, M. [V] [K] [R] se maintient dans les lieux au jour de l’audience, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Dans ces conditions, M. [V] [K] [R] et Mme [S] [J] seront tenus au paiement de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 3 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 687 euros.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [J]et M. [V] [K] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [S] [J] et M. [V] [K] [R] seront condamnés in solidum à verser à Mme [P] [M] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2023 entre à M. [V] [K] [R] et Mme [S] [J] par avenant du 4 octobre 2023 avec Mme [P] [M], concernant le bien à usage d’habitation et le garage situé 4 rue des Vosges à 57240 NILVANGE, sont réunies à la date du 3 août 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expulsion de Mme [S] [J], compte tenu de sa libération des lieux ;

ORDONNONS en conséquence à M. [V] [K] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [V] [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [P] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [J] et M. [V] [K] [R] à verser à Mme [P] [M], provisionnellement, la somme de 17.488,41 euros (décompte au 7 avril 2026, mois d’avril inclus) au titre des loyers, charges et arriérés d’occupation impayés à compter de la présente ordonnance ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 3 août 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 687 euros ;

CONDAMNONS solidairement Mme [S] [J] et M. [V] [K] [R] à payer à Mme [P] [H] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant, outre le montant de ses consommations d’eau réelles, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum Mme [S] [J] et M. [V] [K] [R] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNONS in solidum Mme [S] [J] et M. [V] [K] [R] à verser à Mme [P] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 5 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,