TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00274 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7EN

ORDONNANCE DE REFERE N°26/414

DU : 11 Mai 2026

S.A. ADOMA

C/

[O] [J]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 11/05/2026;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’Appel de METZ déléguée dans les fonctions de Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A. ADOMA, demeurant 33 Avenue Pierre Mendès France – CS 31442 – 75646 PARIS CEDEX 13

Rep/assistant : M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [J], demeurant Foyer ADOMA Logement 118 – 30 Boulevard Robert Schuman – 57100 THIONVILLE, non comparant

Date des débats : 17 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 14 janvier 2025, la S.A. ADOMA a donné à bail à Monsieur [O] [J] un bien immobilier à usage d’habitation situé 30 Boulevard Robert Schuman – logement n°118 – 57100 THIONVILLE pour une durée de 50 ans renouvelable par tacite reconduction par périodes triennales, la redevance mensuelle étant fixée à la somme de 545,01 euros.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. ADOMA a fait signifier à Monsieur [O] [J] une mise en demeure par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025.

Par courrier daté du 12 juin 2025 la société demanderesse a informé la Caisse d’Allocations Familiales de MOSELLE de la situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 24 septembre 2025, la S.A. ADOMA a fait assigner Monsieur [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :

— dire et juger sa demande recevable et bien fondée,

En conséquence,

— constater la résiliation du contrat de résidence situé Foyer ADOMA Logement N118 30 Boulevard Robert Schuman 57100 THIONVILLE, conclu le 14 janvier 2025 entre les parties,

— ordonner à Monsieur [O] [J] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef,

— dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration du délai de 2 mois,

— condamner Monsieur [O] [J] à lui payer :

— une provision de 2.104,30 euros à valoir sur la dette de redevance restant due au 30 août 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 545,01€ hors APL, à compter du 31 août 2025, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de résidence et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle,

— condamner Monsieur [O] [J] à lui payer une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [O] [J] en tous les frais et dépens en ce compris le coût de l’éventuelle signification par voie de commissaire de justice de la mise en demeure de résiliation,

— dire que la présente décision sera exécutoire par provision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 11 mai 2026.

À l’audience du 17 mars 2026, la S.A. ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation.

Bien que régulièrement assigné en étude le 24 septembre 2025, Monsieur [O] [J] n’est ni présent ni représenté.

Lors de l’audience, le juge des contentieux de la protection souligne qu’il manque la notification de la situation d’impayés à la CCAPEX ainsi que l’éventuelle notification du commandement de payer.

La S.A. ADOMA est autorisée à produire les pièces manquantes en cours de délibéré.

Par courrier reçu au greffe le 1er avril 2026, la S.A. ADOMA indique que la signification d’un commandement de payer et la saisine de la CCAPEX ne sont pas une condition de recevabilité de la demande, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’ayant pas vocation à s’appliquer à la présente espèce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la résiliation du bail

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que "II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…)

III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)".

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de résidence et un décompte actualisé de la dette de redevance qui s’élève à la somme de 2.649,13 euros suivant décompte arrêté au 2 septembre 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Le contrat de résidence contient une clause (article 11) stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant, dans un délai d’un mois après notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Monsieur [O] [J] a laissé impayées plusieurs redevances et une mise en demeure, mentionnant un arriéré de 1 618,44 euros, lui a été signifié le 30 juillet 2025.

Monsieur [O] [J] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai de 1 mois.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties à compter du 30 août 2025.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Monsieur [O] [J] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la créance du demandeur

— Sur les redevances impayées

En application de l’article 8 du contrat de résidence daté du 14 janvier 2025, le résident est tenu de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance à titre d’obligations essentielles, redevance forfaitaire payable mensuellement à terme échu et au plus tard le cinquième jour du mois suivant aux termes de l’article 5 dudit contrat.

La S.A. ADOMA produit un décompte aux termes duquel Monsieur [O] [J] reste devoir, après soustraction des frais bancaires, la somme de 2 104,12 € (décompte arrêté au 30 août 2025).

Monsieur [O] [J], non comparant, n’apporte aucun élément tendant à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2 104,12 euros.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [J] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du contrat de résidence, ce qui cause un préjudice à la S.A. ADOMA qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [O] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 31 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance et des charges, soit la somme de 545,01 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure de résiliation.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération des démarches qu’a dû entreprendre la S.A. ADOMA, Monsieur [O] [J], condamné aux dépens, sera condamné à lui verser la somme de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 14 janvier 2025 entre la S.A. ADOMA et Monsieur [O] [J] concernant le bien à usage d’habitation situé Foyer ADOMA THIONVILLE – Logement n°118 – 30 Boulevard Robert Schuman 57100 THIONVILLE à compter du 31 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 31 août 2025 égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été exigibles si le contrat de résidence n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues au contrat, soit la somme mensuelle de 545,01 € hors APL ;

DÉBOUTONS la S.A. ADOMA de sa demande relative aux intérêts de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] à verser à la S.A. ADOMA, à titre provisionnel, la somme de 2 104,12 € (décompte arrêté au 30 août 2025), correspondant au montant des loyers, charges impayés ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] à payer à la S.A. ADOMA à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 31 août 2025, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] à verser à la S.A. ADOMA la somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure de résiliation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,