N° RG 24/00732 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752PS

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

N° RG 24/00732 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752PS

Minute :

JUGEMENT

Du : 07 Novembre 2024

M. [K] [S]

Mme [P] [J]

C/

Mme [B] [X]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [K] [S]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant

Mme [P] [J]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparante

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 01 Octobre 2024 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2019, Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] ont consenti un bail d’habitation à Mme [B] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3325,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [X] le 8 février 2024.

Par assignation du 3 mai 2024, Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3889,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, le travailleur social ayant trouvé porte close.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024 et renvoyée à la demande de la partie défenderesse, pour être finalement évoquée à l’audience du 1er octobre 2024.

À l’audience du 1er octobre 2024, Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 8 octobre 2024 (une note en délibéré ayant été autorisée et produite contradictoirement le 11 octobre 2024), s’élève désormais à 5940,80 euros. Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [B] [X], représentée par son conseil, sollicite, compte tenu de la décision de recevabilité émise par la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais le 30 juillet 2024, de voir débouter les bailleurs de l’intégralité de leurs demandes.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3325,62 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, suivant décompte produit aux débats, Mme [B] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience.

Il ressort par ailleurs des éléments du dossier, et notamment de l’audience et de son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023, que les ressources mensuelles du foyer de Mme [B] [X] sont de 1743 euros.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Toutefois, en l’absence de reprise du paiement intégral des loyers, ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Dès lors, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Enfin, compte tenu de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais en date du 30 juillet 2024, il convient de rappeler, conformément à l’article L.714-1, I du code de la consommation, que si la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substitueront à ceux accordés par la présente décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 octobre 2024, Mme [B] [X] leur devait la somme de 5940,80 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 684,87 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2019 entre Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S], d’une part, et Mme [B] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 8 avril 2024,

ORDONNE à Mme [B] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 684,87 euros (six cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [X] à payer à Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] la somme de 5940,80 euros (cinq mille neuf cent quarante euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [B] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme minimale de 248 euros (deux cent quarante-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE que si la commission de surendettement des particuliers du Pas de Calais impose de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette, dont les bailleurs sont avisés, ces délais et modalités de paiement se substitueront à ceux accordés par la présente décision,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [P] [J] épouse [S] et Monsieur [K] [S] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2024 et celui de l’assignation du 3 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge